重组后的城建发展离销售百强还有多远？

作者李霞

1月6日，【城建发展(600266)、股吧】（600266.SH）在官方微发布消息。消息指出，与北京住总集团实施合并重组后，北京城建集团资产总额已超过3000亿元。

从相关机构公布的2019年销售数据来，城建发展的销售业绩仍在100名之外徘徊。外界指出，重组之后的城建发展有望在销售规模方面有所突破。

重组有望迎来新局面

在北京国资国企2019年年内的第三波合并重组中，城建集团和住总集团显得尤为抢眼。

2019年11月7日，北京市委市政府召开市管建筑施工类企业合并重组宣布大会，宣布城建集团和住总集团、建工集团和市政路桥实施合并重组。此轮调整后，北京市国资委监管的企业剩下48家。

其中，城建集团与住总集团实施合并重组，将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团，并由北京城建集团对其行使出资人职责。据了解，合并重组以后，北京城建集团的营业收入接近1200亿元，利润总额近50亿元，在全国建筑业当中的排名将提升至第11位，上升六位。值得注意的是，重组以后北京城建的证券名称改为“城建发展”。

公开资料显示，北京城建前身是北京市城市建设工程总公司，经过多年的改革发展，完成了国家体育场、国家大剧院、首都机场3号航站楼等国家和北京市重工程。截至2018年底，北京城建资产总额达1758亿元，旗下共有120余家法人企业、42家分公司。与之合并的北京住总集团于1996年改制为国有独资公司，总资产超过1000亿元。

从业务及其资源储备方面来，北京城建地产业务深耕于京城。截止2018年末，北京城建未竣工项目储备约450万平方米。2019年上半年末，北京城建在售棚改项目有8个，包含望坛棚改、临河村棚改、怀柔项新城03街区棚改、动感花园棚改、延庆康庄新农村建设等，总规划建筑面积为690万平方米，总投资额为1034亿元，是北京棚改的龙头。另外，北京城建的地产版图不断拓宽。目前，北京城建在天津、南京、成都、重庆、三亚和青岛等城市均有布局，非北京项目已达16个。

而北京住总则与北京城建形成互补。北京住总及其旗下地产业务主要以北京的保障房和商品房开发为主，土地储备主要位于北京和天津。截至2019年3月末，北京住总在建保障房总建筑面积为125.1万平方米，在建商品房总建筑面积为119.4万平方米，商品房土地储备为73.68万平方米。

从销售额来，2018年北京城建销售总额为156亿元，而北京住总2018年的销售总额为91.4亿元，两者均未能跻身销售百强榜单。

事实上，受北京楼市调控影响，北京城建的地产业务发展承压较大。2010-2017年，北京城建的营业收入一直在增长，从46.46亿元增长至140.43亿元，但到2018年小幅下跌至133.81亿元。此番北京城建和北京住总联合重组后，通过优势资源互补，有望迎来新局面。

毛利率下降，去化压力大

三季报显示，北京城建2019年前三季度实现营业总收入106.6亿元，同比增长38.8%；实现归母净利润18亿元，同比增长167.97%。

报告期内归母净利润大幅增长，主要是因为房地产项目结转增加导致营业收入大幅增长，怀柔棚改项目本期确认一级开发收益；执行新金融工具准则对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，报告期内公司当期实现8.77亿元公允价值变动损益；报告期内被投资企业持有上市公司股票公允价值变动按比例确认权益法核算投资收益增长8.36亿元，增长比例达431.33%。

值得注意的是，报告期内北京城建的非经常性损益合计7亿元，对净利润影响较大，扣非归母净利润为11亿元，同比增长69.7%。另外， 2019年三季度北京城建营业成本82.9亿元，同比增长55.1%，高于营业收入38.8%的增速，导致毛利率下降8.2%；期间费用率为10.15%，较年初上升19.41%。

2019年第三季度，北京城建新增土地储备总建筑面积28.84万平方米，同比增长66.32%；开复工面积583.63万平方米，同比增长30.30%；新开工面积29.12万平方米，同比下降58.77%；竣工面积7.08万平方米，而2018年同期为3.93万平方米。

从近5年北京城建的存货来，扩张势头逐年增强。北京城建的存货由2014年的322亿元到2018年增加至749亿元。截至2019年三季度末，北京城建的存货达到825亿元，同比增加10.15%；而平均预收账款达到145.39亿元，同比增加9.2%。从而导致2019年三季度末北京城建的“存货/平均预收账款”指标进一步升至5.68。

2014-2018年北京城建的预收账款周转率整体呈现递减趋势，从2014年的1.15降至2018年的1。2019年三季度末北京城建的预收账款周转率进一步下降至0.73。

2019年第三季度，北京城建实现销售面积26.08万平方米，销售额为31.34亿元。

目前，北京城建已完成了100多亿元的销售额，未来会在保定、大湾区等地投资。

偿债能力提升

数据显示，2014-2017年北京城建调整后的资产负债率持续上升，由2014年的61.31%到2017年上升至74.02％，不过该指标在2018年稍有回落。2016年-2018年北京城建的净负债率分别为54.76%、123.10%和137.02%。

截至2019年三季度末，北京城建总资产达到1176亿元，同比增长14.96%；总负债约为900.73亿元，同比增长14.83%。扣除预收账款之后的资产负债率为73.12%，较2018年末的73.01%增长了0.1个百分。得益于报告期内北京城建的有息负债减少了近37亿元，2019年三季度末北京城建的净负债率为117.40%较年初下降14.32%。

从融资方面来，北京城建2019年半年报显示，北京城建及子公司可使用授额度总计1008.12亿元，已使用额度606.02亿元，未使用额度402.10亿元。

从北京城建近五年的数据来，反映短期偿债能力的指标之一调整后的速动比率波动较大。其中，2019年三季度末北京城建调整后的速动比率为1.08，较年初上升21.35%；调整后的现金比率为0.37，较年初上升1个百分。这主要得益于报告期内北京城建的流动资产增加了近98.59亿元，而流动负债减少了7.79亿元，以及预收账款增加了15.3亿元，从而导致上述短期偿债能力指标有所增加。

从反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”来，近5年来北京城建的长期偿债能力指标相对较高。2019年三季度末该指标为0.88，报告期内下降1个百分。

由于绿色发展乏力和财务指标不佳，北京城建也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019中国房企绿色用指数TOP50。