阳光城来袭，协卖身？重庆房企再遭大变局！

丨西部菌

继融创西南150亿收购【云南城投(600239)、股吧】18个项目，世界最大单体建筑易主后，川渝地区的地产行业，又有新的动作了。

近日有不少自媒体曝出，渝派房企的代表，曾经的“五朵金花”之一的协地产，将卖身给福建房企【阳光城(000671)、股吧】。

据消息披露，这次收购“应该是整体收购，地产开发、商业、物业、长租公寓等，谈判目前已经到了人员安置沟通环节，正在盘核心人员的去留”。

协为何发展至此？这次收购，阳光城是否意在重仓重庆？对重庆的房企竞争格局，又将产生哪些影响？

01

“他们算什么”……提到协，可能很多人都会想起2003年创始人吴旭公开叫板龙湖的名场面。

的确，在很长一段时间，这家成立于1994年的房企都是重庆房地产行业的头部玩家。近几年的销售额，稳居全国百强房企之列，2014年甚至冲到了第48位，去年则排在88名。

相较于金科和龙湖的千亿级别的销售额，协还有不小的差距，2018年全年的销售额只有272.5亿元。不过凭借着前几年强劲的增长势头，它还是被视作渝派房企的三巨头之一。

虽然是渝派房企，但协的布局范围遍布全国，长三角、珠三角，北京、上海、苏州、无锡等城市都有购物中心项目。此外，重庆以及川滇地区，同样是布局的重。

为了做大做强，这几年的协转型调整动作不断。

比如从传统的房地产开发，切入到产业地产领域，目前在重庆等地建立了20多个产业园，也顺利杀入了产业地产前十强。

值得一提的是，这次收购传闻不久前的年中，协引入了新加坡城市发展集团，55亿的价格收购24%的股权；而再往前的2017年，协还曾拉来了绿地的50亿资金战略入股。

2018年销售排名，来源网络

这两次重要的资本运作，都是为了给上市做准备。上市，是吴旭很早就曾表露的野心，按他之前定下的时间表，协最迟要在2020年上市。

如今在2019年即将结束的节，协却被曝卖给阳光城，这种风云突变，恐怕是当初雄心勃勃的吴旭始料未及的。

02

要说明的是，协卖给阳光城，依旧没有得到完全证实。不过，协前两年的辉煌不再，处境日益艰难已是不争的事实。

2014年之后，协的销售排名就一降再降，今年前11月销售额只有200亿出头。

别说和龙湖、金科比，和东、华宇相比，差距也越来越大了，要知道华宇去年也有375.2亿。而按照权益销售额计算，2018年的协甚至未能闯入百强。

来源网络

相对于排名来说，协更大的问题在资金链上。

2018年年底，协远创资产负债率为79.34%，现金及等价物余额24.64亿，较2017年缩水超过50%。与此同时，短期借款和一年到期的非流动负债超过100亿。

这样的资金压力，放在前几年房企普遍高周转、高负债的环境下，倒也不必过于担心。然而问题在于，今年以来，整个房地产行业的融资渠道不断收紧，海外发债的渠道都受到了限制。

即便是那些家底更充实的头部房企，碧桂园、万科、恒大等等，为了缓解资金压力，要么节流，比如拿地时更谨慎了，或者采取轻资产模式。要么开源增收，比如年底打折促销，以价换量，加速资金回笼，以备寒冬。

困境求生的处境，不只是协遇到。数据显示，截止到上个月月底，今年破产倒闭的开发商超过450家。

可见，协被卖，绝不是空穴来风。在阳光城之前，已经陆续有和恒大、融创、金科接洽收购的消息传出，和金科甚至差就成了。

03

为什么是阳光城？

这个问题其实可以从两方面，第一，阳光城自身的扩张考量；第二，渝派房企协背后的重庆乃至西南市场。

作为福建起家的房企，阳光城今年上半年销售额900亿，全国第13名，排在金科前面，龙湖后面。

在房地产行业进入存量时代，正值严监管周期，融资渠道受限的前提下，兼并扩张的确是做大做强的最直接手段。

来源克尔瑞

而且回顾阳光城的发展历史，并购恰恰也是它高速扩张的重要手段。2015到2017年，阳光城拿出了400亿完成了30多次并购。

哪怕阳光城目前的债务率依旧高于行业平均，这次如果真的收购协，也不会太让人意外。

另一方面，阳光城的布局重心，主要在福建以及京津冀、长三角、珠三角，重庆以及西南市场切入的晚，布局也相对薄弱。直到2017年才正式进军重庆本土。

不过，此后阳光城在重庆多次出手，先是联手新希望拿地，接着吃掉重庆的另一老牌房企重庆渝能集团。这次再传出收购协的消息，加码重庆和西南市场的意图已经很明显。

其实无论是经济实力、城市化空间、人口体量还是产业布局，作为国家中心城市的重庆都是相当值得投资的。此前万达落子潼南，已经显示出重庆腹地的优势。

04

对阳光城来说，收购协，是否一定就意味着1+1大于2，甚至具备了冲一线房企的资本？

答案当然是否定的。因为眼下的阳光城，和协一样，至少面临着两大棘手问题，第一是资金链，第二是利润。

先说资金链。2016和2017年，阳光城的净负债率都在200%以上，去年降到182%，今年上半年降到145%，不过依然远高于行业平均。此时再次逆势吃下协，杠杆再次加高，风险继续加大。

再利润。上半年仅有14.49亿元，6%的净利润率，只有行业的一半。可见，这起并购赚还还是赔，依旧充满未知数。

不过阳光城通过协杀入重庆市场，无疑将再次掀起渝派房企的洗牌。

别说体量比阳光城小的金科、东、华宇，就是全国销售十强龙湖，同样得迎接新的挑战。

而从整个房地产行业的角度，结合近来房企之间频繁上演的资本并购，比如融创和云南城投，比如正在进行时的世茂和福晟，阳光城吃掉协的消息，一旦完全坐实，将意味着存量时代的房企竞争，逻辑彻底发生变化。

正如协川滇区域负责人之前表示，“地产下半场，中国楼市将发生巨变，从拼规模到拼产品和资源整合能力是行业大趋势”。

来源网络

协没有预料到自己的格局会在地产下半场改写，不过拼产品和拼资源整合能力的说法，却明了未来地产行业竞争的新逻辑。

先说拼资源整合能力。随着城市化减速，在房地产开发增速放缓的前提下，面临调控和融资的叠加压力，房企的加速洗牌，将让资源整合首先表现为资本层面的并购重组。

也就是说，协被卖，只是开始。接下来资金、土地等资源，将进一步向头部房企集中。

别说三四线城市的小品牌，就是协之类的百强腰部房企，同样会面临更艰难的处境，一旦没有稳定的增长渠道，加速淘汰出局将不可避免。

另一方面，拼产品不只是具体的楼盘、物业，还包括产品所在的区域和城市，而这种比拼同样将遵循区域经济的整体逻辑。

因很简单，头部房企的战略重心，毫无疑问将会放在最具发展前景的城市和地区。

只有这里才最具活力的经济基础，最高端的产业支撑，以及源源不断的外来人口流入，有最强大的购买力，以及最具附加值的地产服务增值空间。

这样来，阳光城收购渝派房企协，也是对重庆发展前景的肯定。哪怕没有被名，重庆依然值得重仓。

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