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2019年北京别墅和豪宅市场活跃限竞房成交价格走低库存攀升

作者：陈迪科
2020-01-03 16:22:07
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2019年北京新房成交市场创下5年来成交额新高，市场供需两旺。

根据北京中的统计数据，2019北京新建住宅市场（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）

总成交额2663.2亿元，环比2018年上涨49%，成交额创下了5年来新高

总成交套数36718套，环比2018年增加13136套，环比增长56%

成交面积494.23万平方米，环比2018年增长48%，超过2017年和2018年，不敌2015年和2016年

成交均价53886元/平方米，环比2018年价格上浮202元/平方米，价格相对平稳

套均价725万元/套，环比2018年减少34万元/套，新房套均价环比下滑

供应套数环比2018年提升11%

目前北京新房市场库存75081套，创5年来新高

2019年6月成为2019年北京新房市场成交额月度峰值

成交套数最多的则是2019年7月，达4836套

别墅成交活跃库存创5年来新高

统计数据显示，2019年北京普宅市场环比量增价稳、别墅市场则量价齐升。北京别墅市场

成交额751.28亿元，环比2018年成交额上涨58%，为5年来次高

成交4532套，环比增加1086套，占2019年新房市场总套数的12%，

成交均价54113元/平方米，环比2018年价格上涨5891元/平方米，

套均价为1658万元/套，环比2018年增加280万元/套。

供应套数5030套，环比2018年减少2486套

供应面积131.7万平方米，环比2018年下跌37%

库存10885套，环比2018年增加498套，创5年来新高，连续2年库存突破1万套。

普宅市场成交价格环比下挫供应创新高

2019年北京普宅市场

总成交额1911.92亿元，环比2018年上涨45%，

共成交32186套，环比增加12050套

总成交面积355.39万平方米，环比上扬51%

平均成交价53798元/平方米，环比下跌2175元/平方米，为5年来次高

套均价594万元/套，环比减少59万元/套。

总供应45109套，环比2018年增加7360套，创5年来新高，5年来供应量首次突破4万套大关。

库存64196套，创5年来峰值，首次突破6万套。

2019年北京普宅市场套均价环比下挫、别墅套均价上扬。

丰台区问鼎年度新房市场销冠

根据统计数据，2019年丰台区跃居北京新房成交市场头把交椅，以530.26亿元的总成交额，问鼎2019年北京新房市场成交排行榜。成交均价67663元/平方米，成交5931套，套均价894万元/套。橡树澜湾限竞房、泰禾金府大院、西城天铸限竞房等项目贡献了大量货值，丰台区44个成交项目中，五环内成交楼盘聚集。

朝阳、大兴分列第二、第三位。大兴区成交7595套，是成交套数最多的区域，成为2019年北京新房市场成交套数冠军。朝阳区101个楼盘有成交数据，成交楼盘数最多。

2019年北京新房市场共有7个区域成交均价超过5万元/平方米东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、顺义区。成交量超过3000套的区域有4个丰台、石景山、大兴、昌平。

14个楼盘成交额突破30亿元

最新数据显示，在各楼盘表现上，中海寰宇天下、橡树澜湾限竞房、【葛洲坝(600068)、股吧】北京紫郡蘭园限竞房等14个楼盘成交额突破30亿元大关，其中有3个项目成交额突破50亿元，仅中海寰宇天下1个楼盘成交额超过百亿，成交额排名前20中有11个限竞房楼盘，限竞房占半壁江山。这些热销项目主要集中在丰台、朝阳、石景山等地区。

中海寰宇天下、橡树澜湾限竞房等2个楼盘成交套数超过1000套，石景山区的中海寰宇天下以106.1亿元总成交额，坐上2019年北京新房市场头把交椅。

限竞房成交20914套价格环比下滑

在限竞房成交市场方面，2019年包括橡树澜湾限竞房、葛洲坝北京紫郡蘭园限竞房、大兴金茂悦限竞房、领秀翡翠华庭限竞房等73个限竞房项目有成交记录，成交额1108.67亿元，是2018年的4.94倍，共成交20914套，环比2018年增加16432套，占整体新房成交市场成交套数的57%。

其中普宅19250套，别墅1664套。限竞房最新平均成交价48419元/平方米，环比2018年下跌853元/平方米，成交价格有所下滑。成交限竞房中，普宅限竞房平均49699元/平方米，别墅限竞房均价43066元/平方米。普宅套均价477万元/套，别墅套均价1144万元/套。

2019年，大兴限竞房成交套数位列各区之首，共成交6241套，占限竞房总成交量的3成。丰台区的限竞房成交价格最高，成交均价60961元/平方米。

五环内成交限竞房3351套，90平米以下成交房屋14943套，成交套数占限竞房总成交量的71%，限竞房单价5-7万元之间成交量最高，为9443套，占限竞房总成交量的45%，中高端价格产品成交占比较高。200平米以上成交1408套，占比限竞房总成交量的7%。

2019年，北京限竞房市场有11个楼盘成交超过500套，橡树澜湾限竞房在限竞房市场成交量最高，成交1218套。

数据显示，在限竞房成交项目中，包括橡树澜湾限竞房、葛洲坝北京紫郡蘭园限竞房、未来金茂府限竞房等9个限竞房楼盘成交均价超过30亿元大关，丰台区的佑安府限竞房成交价格79147万元/平方米，价格最高。

目前北京限竞房上市存量28254套，环比2018年增加8494套，库存量攀升，大兴库存套数最高，占总量的25%，仅东城、西城2区域没有限竞房项目。

64个豪宅楼盘发力四五环之间房价环比走低

相比2018年仅36豪宅项目有成交记录，2019年北京有64个豪宅项目集中签约，成交额环比2018年增长7成，成交额占新房总成交额的17%，成交套数环比增加264套，豪宅市场成交活跃。金地华著、北京壹号院、西钓鱼台嘉园、龙湖西宸著等31个项目成交均价超过10万元/平方米。而包括丰台北京金茂府、中粮瑞府、【北京城建(600266)、股吧】世华龙樾等33个楼盘，成交均价突破8万元大关。

豪宅市场平均成交价格环比2018年上涨3194元/平方米，套均价则增加114万元/套。

数据表明，2019年北京新房市场五环内成交6092套，占比16.6%，环比2018年有所增长。整体市场中3居成交量最高，占比5成，比重环比2018年相对平稳。90平方米以下的房屋成交量最高，占比49%，环比2018年增幅明显。200平米以上房屋成交4444套，占比12%，占比有所下滑。而别墅项目中，叠拼别墅占比最多，占别墅成交量的52%，占比相对平稳。

根据统计数据，2019年北京新房市场总价2000万元以上房屋成交1597套，占比4%，占比相对平稳。总价1000万元以上房屋成交5790套，占比16%，比重环比2018年有所下滑。四-五环之间新房最新报价68214元/平方米，环比2018年价格下跌10831元/平方米，价格下跌的主要因素在于限竞房成交占比上涨，拉低环线整体成交价格。

近5年来北京新房市场（普宅+豪宅+别墅）供应成交状况