【中泰地产|行业周报】去化小幅回落，库存走低

投资要

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行业跟踪

一手房：成交环比增速-13.74%，同比增速-23.96%（按面积）

本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积395.40万方，环比增速-13.74%，同比增速-23.96%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-21.58%，-20.32%，3.15%；同比增速分别为16.07%，-39.77%，-12.99%。

二手房：成交环比增速-35.53%，同比增速-48.51%（按面积）

本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积70.40万方，环比增速-35.53%，同比增速-48.51%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-61.73%，-16.19%，-14.05%；同比增速分别为-43.30%，-48.13%，-56.84%。

库存：可售面积环比增速-2.87%

本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5016.30万方，环比增速-2.87%，去化周期34.67周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.07%，-7.48%，3.87%。一线、二线、三线去化周期分别为37.41周，31.62周，35.29周。

10个重城市推盘分析（数据来源：中指）

根据中指监测数据，（9月17日至9月23日）重城市（14城）共开盘57个项目，合计推出房源13582套，其中一线城市开盘3023套、占比22.26%；开盘项目平均去化率达到65%，其中二线城市平均去化率为77%。

投资建议

本周申万房地产指数下跌3.8%，个股方面，长春经开涨幅居前。短期来，我们认为板块具备估值修复基础：1、资金面现逐步好转，随如近期发债利率已下行；2、土地市场降温、地价下行预期渐浓，成本端存改善预期；3、业绩确定性较强。中期来，随着土地市场降温及开发投资、销售的下行压力，我们认为政策放宽窗口或逐步明朗；长期来，集中度仍将稳步提升，头部企业优势将进一步扩大，我们仍多地产龙头，推荐：1、价值龙头：万科、【保利地产(600048)、股吧】等；2、存量红利：建发股份。

风险提示

三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。

行业要闻

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新版北京禁限目录公布 东、西城区禁止新建纯商品住房（和讯地产网）

《北京市新增产业禁止和限制目录(2018年版)》今天在京发布。根据最新目录，首次将北京城市副中心单列，对农林牧渔业、制造业、批发业等行业提出了禁限管理措施。

目录明确规定，在东城区、西城区，禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目，但棚户区改造、危房及老旧小区改造、物保护区改造除外。

新版《目录》提出，禁止在东城区、西城区新建房地产开发经营中的住宅类项目，棚户区改造、危房及老旧小区改造、物保护区改造除外，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

此外，在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；同时，中心城区内的普通高等教育学校，不在校址基础上向周边扩展，不再新增占地面积。

在北京市全市范围内，《目录》提出，禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目，物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目。

同时，在北京市范围内禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区。《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外。

《目录》提出，在企业总部管理中，禁止京外中央企业总部新迁入；禁止新设立创业空间服务中的集中办公区，经国家或市政府相关部门认定的创业空间服务机构除外。全市范围内禁止在人防工程内从事住宿业，或设立托儿所、幼儿园、残疾人活动场所等；同时，禁止新建和扩建健身休闲活动中的高尔夫球场。

北京共有产权房供地 西五环旁40100元/平（和讯地产网）

北京（楼盘）市土地整理储备中心今天发布公告，位于石景山区的一宗地块入市，其中一部分将建设共有产权房，销售均价不高于40100元/平方米。

这次入市的是石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块R2二类居住用地国有建设用地。位于五环外，靠近莲石路、京路和永定河，交通比较方便，但距离地铁尚有一段距离。

该地块的建设用地面积约61128平方米，建筑控制规模15.282万平方米。

该地块中的1612-819、820地块居住建筑规模用于建设“共有产权住房”，房屋销售均价不高于40100元/平方米（含全装修费用）。

1612-819地块的建筑规模为29591万平方米，1612-820地块的建筑规模为41479平方米。两者相加为71070平方米，以此估算，该项目应该可以提供大几百套、小一千套房源。

发改委：加快建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制（和讯地产网）

9月28日上午，国家发展改革委办公厅发布关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知。

通知指出，以引导特色产业发展为核心，以严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线，以建立规范纠偏机制、典型引路机制、服务支撑机制为重，加快建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制，释放城乡融合发展和内需增长新空间，促进经济高质量发展。

公司要闻

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【华夏幸福】（1）、公司取得安徽省巢湖市中埠体育小镇、贵州省贵阳市修县产业新城PPP项目；（2）、公司与【中国平安(601318)、股吧】保险（集团）股份有限公司建立全面战略合作伙伴关系。

【【华联控股(000036)、股吧】】公司董事、高管已全部完成各自增持计划，累计增持公司股份126.04万股（占公司总股本的0.11%），合计增持金额752.61万元。

【宋都股份】2018年员工持股计划累计买入3,302.87万股，占公司总股本的2.46%，成交金额12,840.04万元，成交均价约3.89元/股。

【嘉凯城】公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。

【万泽股份】公司与大股东万泽集团有限公司进行重大资产置换，其中：拟置出标的资产为公司持有的常州万泽天海置业有限公司股权以及西安新鸿业投资发展有限公司股权，置出价格5.297亿元。拟置入标的资产为万泽集团直接及间接持有的内蒙古双奇药业股份有限公司的控股股权，置入资产价格4.012亿元，差额部分1.285亿元由万泽集团以现金方式补足。

【财信发展】（1）、公司以自有资金出资人民币共计 2,012.80 万元佛山市臻裕置业投资有限公司总计 85%的股权及相应股权对应的债务；（2）、公司子公司取得重庆市九龙坡区大杨石组团Q分区QF3-6-3-2/05, QF3-4-1/06 号宗地国有建设用地使用权，成交金额为 88,069 万元，计容建面11.5万平。

【市北高新】公司竞得静安区市北高新技术服务园区N070501单元21-02地块”国有建设用地使用权，权益建面17.7531万平，成交价格31.95亿元。

【泰禾集团】公司受让南昌茵梦湖置业有限公司25%股权，南昌欧风置业有限公司100%股权，南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司100%股权，总价10.32亿元。

【中弘股份】股东“招商财富-招商银行-增富1号专项资产管理计划”，拟自公告之日起以集中竞价及大宗交易方式，减持公司股份不超过6%。

基本面回顾

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40个大中城市一手房成交分析（18/09/22-18/09/28）

本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积395.40万方，环比增速-13.74%，同比增速-23.96%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-21.58%，-20.32%，3.15%；同比增速分别为16.07%，-39.77%，-12.99%。

10个重城市推盘分析（数据来源：中指）

根据中指监测数据，（9月17日至9月23日）重城市（14城）共开盘57个项目，合计推出房源13582套，其中一线城市开盘3023套、占比22.26%；开盘项目平均去化率达到65%，其中二线城市平均去化率为77%。

15大中城市住宅可售套数分析（2018-09-28）

本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5016.30万方，环比增速-2.87%，去化周期34.67周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.07%，-7.48%，3.87%。一线、二线、三线去化周期分别为37.41周，31.62周，35.29周。

14个大中城市二手房成交分析（18/09/22-18/09/28）

本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积70.40万方，环比增速-35.53%，同比增速-48.51%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-61.73%，-16.19%，-14.05%；同比增速分别为-43.30%，-48.13%，-56.84%。

投资建议及风险提示

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投资建议

本周申万房地产指数下跌3.8%，个股方面，长春经开涨幅居前。短期来，我们认为板块具备估值修复基础：1、资金面现逐步好转，随如近期发债利率已下行；2、土地市场降温、地价下行预期渐浓，成本端存改善预期；3、业绩确定性较强。中期来，随着土地市场降温及开发投资、销售的下行压力，我们认为政策放宽窗口或逐步明朗；长期来，集中度仍将稳步提升，头部企业优势将进一步扩大，我们仍多地产龙头，推荐：1、价值龙头：万科、保利地产等；2、存量红利：建发股份。

风险提示

三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。

中泰证券|地产研究

分析师 倪一琛

SAC：S0740517100003

TEL：021-20315288

分析师 周子涵

SAC：S0740517100001

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