中银证券给予保利发展买入评级

中银国际证券股份有限公司夏亦丰,许佳璐近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《保利发展营收增长利润承压；经营性现金流大幅改善》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为8.03元。

　　保利发展(600048)　　摘要保利发展公布2023年年报，公司实现营业总收入3468.9亿元，同比增长23.4%；归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。公司拟每10股派发现金股息4.1元（含税），分红率为42.4%。　　公司结算规模稳步增长；受毛利率水平、投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压。2023年公司营收同比增长23.4%，公司竣工和结转规模带动收入增长，2023年房地产项目结算面积2482.2万平，同比增长12.9%；归母净利润同比下降提资产减值准备增加。1）2023年公司毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、5.2%、3.5%，同比分别下降6.0、4.5、34.1%，主要是因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降，投资收益规模下降以及计3.0个百分点，ROE也因利润率下行同比下降了3.2个百分点至6.1%。2）2023年公司投资收益22.1亿元，同比下降47.3%。3）公司结合当前市场情况、出于谨慎原则，对存货和长期股权投资计提减值50.5亿元，同比增加38.9亿元。不过在行业利润率普遍下行的情况下，公司业绩表现符合行业趋势。公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，公司销售费用88.8亿元，同比增长17.9%；管理费用51.6亿元，同比增长8.8%；财务费用43.9亿元，同比增长19.1%；2023年三费率　　同比下降0.4个百分点至5.3%。公司未来业绩保障程度仍然较高，2023年末公司预收账款3780亿元，同比下降8.4%，预收账款/营业收入仍然高达1.35X。　　2023东回报规划》，将2023至2025年现金分红占当年归母净利润的比例提升至不少于40%。2）增持基于对公司未来发展的心及长期年资本市场表现持续低迷，公司切实保障投资者权益，实施回购方案，推动大股东增持。1）分红公司修订《2023-2025年股投资价值的认可，实际控制人保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持总金额2.5-亿元，截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678.0万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增5持计划金额的下限。3）回购2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资　　金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。　　资产负债结构持续优化，融资成本不断降低，融资通道畅通。2023年末公司有息负债规模3543亿元，同比下降7.1%，融资成本3.56%，同比下降36BP，一年内到期债务737亿元，占比20.8%，同比下降0.5个百分点，公司直接融资占比16.3%，仍有较大提升空间。2023年新增融资1371亿元，融资成本3.14%，其中三年期直接融资成本最低至3.0%。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.2%，同比下降1.4个百分点，净负债率61.2%，同比下降2.4个百分点，现金短债比2.01X，始终处于绿档。2024年1-3月公司成功发行公开市场债券208亿元，包括50亿元短期融资券、69亿元中票、54亿元公司债和35亿元的ABS。　　公司注重开源节流，持续强化经营现金流管理。截至2023年末，公司持有现金1480亿元，同比下降16.2%。2023年公司在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上，实现经营活动现金流量净额139亿元，同比增长87.7%，连续6年为正。公司积极加快回笼，盘活受限资金，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。公司2023年末并表口径已售待回笼资金　　966加可动用资金529亿元。亿元，未来可动用资金充裕。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增　　销售位居行业第一。2023年公司实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，位居行业第一；实现销售面积2386万平，同比下降13.2%。城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元，其中广佛合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率不断突破提升。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%，销售面积1643万平，占全年销售面积的69%。2024年1-3月，公司销售面积收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一。366.9万平，同比减少41.8%；销售金额629.8亿元，同比减少44.8%。销售规模虽然明显　　聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化。2023年新增项目103个，总地价1632亿元，同比增长1.2%，拿地强度（拿地金额/销售金额）38.7%，同比提升3.4个百分点，权益地价1359亿元，同比提升26%，拿地权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在司拓展金额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平，同比下降0.8%。高质量拓展保证开发效率和去化速15%以上，未来盈利能力可期。坚持聚焦核心城市。2023年公度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月；2022年新获取项目年内收回全部股东投入。截至2023年末，公司土地储备7790万平，其中存量项目6608万平，增量项目1182万平，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2024年1-3月公司在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地4宗，总建面59.2万平，同比增长下降35.4%；拿地金额2.4个百分点，资源结构不断优化。50.3亿元，同比下降72.8%；权益拿地金额46.7亿元，拿地权益比例92.9%，拿地权益比例持续提升。2023年公司新开工面积1491万平，同比下降37.2%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。2024年公司计划完成房地产及相关产业直接投资335020.7%，计划竣工3400万平，同比下降16.1%。亿元，计划新开工1800万平，同比增长　　多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业截至2023年年末，在管面积达7.2亿平，合同面积达9.2亿平，同比增长19.5%，合同管理项目3069个，规模再上台阶，其中外拓项目合同面积占比同比提升3.5个百分点至62.9%。2023年保利物业实现营业收入150.6亿元，归母净利润14.0亿元，同比分别增长10.0%和23.3%。2）聚焦资产回报，全面提升资产经营水平。2023年公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，切实提升资产的经营质量，已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；同时抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节，年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平，　　投资建议与盈利预测同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下，公司2023年实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。　　我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为3435速分别为-11%/4%/10%；对应EPS分别为0.90/3379/3441亿元，同比增速分别为-1%/0.93/1.02元。当前股价对应的PE分别为8.9X/-2%/2%；归母净利润分别为107//1118.6X/122亿元，同比增/7.8X。考虑到公　　司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。　　评级面临的主要风险　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司王惠菁研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为79.81%，其预测2024年度归属净利润为盈利129.46亿，根据现价换算的预测PE为7.41。

最新盈利预测明细如下

该股最近90天内共有14家机构给出评级，买入评级10家，增持评级3家，中性评级1家。

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