经过一早上的搜集数据，查各种概念。统计了保利上市以

经过一早上的搜集数据，查各种概念。统计了保利上市以来的拿地面积，销售面积，销售金额。然后再重新梳理了一下保利报表的各种口径，个人认为应该是大概理清楚保利的土储了。
保利自己披露的7790万方项目储备(可售未出售面积），大差不差，应该就是这个数，实际上应该在8000万方左右。
报表明细上在建和待开发加总其实是总口径建面。根据可售容积率建面比上总建面的比值，占比70%，那剩下30%就是绿化面积，现在小区大部分绿化率也在30%左右，尤其是广东(保利大本营），容积率很高，绿化率会更低一些，江浙和北方城市绿化率大概在35%左右。
那在建加上待开发1.8亿平总建面，可售面积大概是1.26亿平。保利已售未结金额是3700多亿，按照过去几年销售均价，大概面积是2460万方，现房存货1661亿(原值记账)，对应面积大概估算是1800万方到2000万方。减去这些就是未出售土储面积，剩余8000万方。表外应该还有项目，占比不是很大。
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因万保两家22年之前拿地非常像，一二线占比也非常像，所以对比一下两家。
统一口径后，对比
按照保利披露的未出售土储7790万方，22年之前存量是6608万方，占比85%。随着23年开始提速去化存量地，这个占比有望降低。保利有些负债3500亿左右，货币资金1450左右(电脑不在身边，大概数)。
万科现在相同口径下未出售面积是7224.4万方，22年之前未出售土储是5262万方，占比72.8%。万科也在加速处理存量盘，而且存量房去化率比其他房企高一些。万科有息负债3200亿，货币资金998亿。
做个记录，留存一下。到此为止，两家年报划上句号了。