金地逆势加杠杆

乐居财经 温姑娘

8月29日，【金地集团(600383)、股吧】(600383.SH)发布2018年半年报，报告期内，上半年金地实现销售金额630.7亿元，同比下降10.3%；实现销售面积375.5万平方米，同比上升0.13%。

今年中报，多家房企的合同销售金额增幅减少，不过千亿房企中，出现负增长的甚为少见。金地解释，销售金额同比下降的因主要在于主要城市受限证、限签政策的影响，上半年 新取证及新推货资源较少。

今年上半年金地在逆势上行，净负债率74.16%，同比上涨82%。土地总投资额约569亿元，同比增120%。新增约557万㎡的总土地储备，均价达10215元/㎡，远高于同行。万科楼面均价为 5,054 元/㎡，中海约5823元/㎡，恒大为1446元/㎡。

销售数据虽不尽理想，但财务数据却表现不错。根据业绩报告，2018年上半年公司实现营业收入151.11亿元，同比上升18.88%；归属于上市公司股东的净利润23.95亿元，同比增长107.83%；公司的房地产业务毛利率为38.24%，较上年同期增加8.65%。公司的房地产业务毛利率为38.24%， 较上年同期增加8.65%。

新增土储557万均价超万元，远高同行

金地在投资拿地方面持续加码，上半年通过新进入合肥、厦门、长春、 南通、清远等城市，战略性地进入了福建市场，并加强了东北、长三角、珠三角的纵深发展，进一步完善了全国化布局。

报告期内，公司共获取了48宗土地，总投资额约569亿元，为公司新增了 约557万平方米的总土地储备。同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及强二线城市，一线城市的总投资额占比26%，二线城市的总投资额占比54%，三四线城市的总投资额占比20%。截止报期末，公司已进入了全国50个城市，总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约2200万平方 米。

这一布局与去年相差无几，但同比而言，2018上半年三四线的城市占比提升8%，一线城市的总投资额占比减少4%。据计算，上半年购地均价约为10215元/㎡，同比去年5798元/平上涨了76.2%。

相对比同行，金地的土地楼面均价偏高。中海地产上半年购入地块楼面均价为5823元/㎡；万科为 5,054 元/㎡；龙湖为5142元/㎡；而以三线城市为主的恒大平均楼面地价只有1446元╱㎡。

面对逆势上行，金地认为目前市场分化较为明显，一方面公司会结合政策导向，重关注市场形势的变化，寻找地价回调的投资窗口机会以及城市轮动的投资机会；另一方面公司会也会重关注市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市。

新增了557 万㎡土地储备，其中权益储备约 280万㎡，主要方式为合作开发。近年来，金地积极获取土地资源，通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式储备土地。

净利润同比增长107.83%未来销售增长可期

根据业绩报告，2018年上半年，金地实现营业收入151.11亿元，同比上升18.88%；公司房地产项目结算面积125.62万平方米，同比上升38.45%。营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入增加。

收入上升，利润也同步飞跃。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润23.95亿元，同比增长107.83%；公司的房地产业务毛利率为38.24%，较上年同期增加8.65个百分。

金地对于市场而言，更多是稳字当头，管控能力出色。截至2018年6月末，金地公司债务融资余额为738.04亿元，债务融资加权平均成本为4.79%，公司长期负债占全部有息负债比重的81.21%，债务期限结构合理。资产负债率为76.63%。

报告期内，公司销售回款率超过80%。公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金310.7亿元，同比增加26%。

研究机构人士分析称，金地2017年销售金额达1408亿元，近四年销售复合增长率达43%，公司近2-3年的销售增长依然可期。但公司未披露2018目标。

2018 年上半年，中央调控房地产市场的主基调依然从严，房地产行业调控政策持续收紧。陆续出台的新政策更加强调调控的精细化。随着调控政策不断深化，市场效果已经显现，热城市 成交量持续下行，价格涨幅趋于稳定。因此保稳成为各家房企今年首要任务。

金地商置、稳盛投资，助力多元化业务

在多元化业务版块。主要通过金地商置进行项目投资，投资类型涵盖商业综合体、办公、住宅、产业园、三旧改造等业态。目前金地商置已累计获取6个项目，锁定2 个产业地产项目。同时，商置的长租公寓、教育、餐饮等业务板块均运营稳健。

另外，稳盛投资在开发型基金的运作上，拥有丰富的经验和优势。作为资本纽带、依托集团核心竞争力，尤其是通过股权合作与一些中小开发商形成资源的结合和互补。这也为金地带来少获取土地上的优势。

2018年金地物业开启“3+X战略”，以住宅物业、商业物业和科技产业为主业组成部分，孵化 资产管理、公寓运营、养老健康等新产业。报告期末，金地物业服务面积及管理平台输出面积已达4亿平方米。这是金地未来在存量房市场竞争，不可忽视的一股力量。

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