进击的保利发展

  2023年已经过半，房企已经到了上交期中成绩单的时刻。

  在去年末到今年初各种利好政策的调节下楼市有所回暖，但复苏并不强劲。榜单数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。

  没有太多惊喜，2023年上半年的房地产市场依旧由国企央企占据主导地位，销售额超千亿的7家房企中，央企、国企就占了4家，他们是保利发展、中海地产、华润置地以及招商蛇口。其中，保利发展以2368亿元的销售金额，同比增长12.65%，位列行业销售榜单第一。

  这是保利发展历史以来取得的最好成绩，也是对2022年强劲增长势头的延续。去年全年，保利发展的销售额达到4573.01亿元，位列行业第二，央企第一。“保三争一”的目标进度在持续推进。

  年初的业绩会上，保利发展董事长刘平并未对规模的进取提出要求，而是用综合实力领先作为企业的目标。

  从结果来看，保利确实已经成为了行业第一，这同样是企业综合实力的体现。行业调整之下，大浪淘沙后依然维持销售稳定的，背后是企业长期的沉淀。

  财务稳健构筑良性循环

  很长一段时间，保利发展标签一直是“央企第一，行业前五”。直到2022年，行业加速出清，行业转变发展逻辑，曾经头部房企纷纷陨落神坛，而保利发展依旧保持稳健，这与其背后财务的自律有很大关系。

  截至2022年末，保利发展有息负债规模为 3813 亿元，综合融资成本约 3.92%，其中，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，债务结构较为合理。同时，保利发展手持的货币资金达到1765亿元，覆盖即期债务绰绰有余。

  截至2022年末，参照“三道红线”，保利发展净负债比率为63.6%，现金短债比为1.57倍，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，稳居“绿档”之列。

  房地产进入高质量发展的品质时代越发成为行业共识的背景下，财务的稳健与充裕的在手资金，让保利发展在土地市场可以大展拳脚。数据显示，今年上半年，保利发展拓展金额709亿元，较去年同期增长17%，期间不乏有36.2亿竞得北京市石景山区阜石路北侧地块地块、23.19亿斩获佛山市顺德区碧桂路东侧地块之类的表现。

  土储是房企的生命线，优质土地对于房企的重要程度不言而喻。今年以来，土拍市场的回暖多出现于一二线核心城市，房企已经在调整投资的节奏。

  依靠良好的财务状况，使得保利发展有实力积攒良好的货量储备结构。近年来保利发展重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。而优质土储又能推动保利发展盈利的增长。

  保利发展公布的2023年上半年业绩快报一片飘红，预计实现总营收约1383.76亿元，同比增长24.93%；预计实现利润总额约197.75亿元，同比增长2.44%；预计实现归母净利润约120亿元，同比增长10.84%。

  去年年末融资开闸后，保利发展公布的定增计划也在今年传来好消息定增申请获证监会同意注册。据悉，保利发展将定向增发不超过8.19亿股，募资不超过125亿元，扣除发行费用后的净额拟投资广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目以及补充部分流动资金。

  品质时代下的高质量发展

  房地产经营逻辑的改变，是行业的共识。已经不止一家房企提出，高杠杆、高周转的规模论已经不再适用于当下的市场环境，如何在新环境下实现可持续、高质量发展，是房企共同的课题。

  保利发展业绩的爆发，与其的发展策略有很大关系。今年3月底，在保利发展发布的《2022-2023年房地产行业白皮书》中，董事长刘平首次对外提出“品质时代”概念。他认为，当下，商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾，将带来巨大的结构性机会。

  “品质时代”下，房地产市场将进入买方时代，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求。新一代居住产品的研发和创新能力，将成为优质房企的护城河。

  近年来，在许多项目中，保利发展对于产品品质的追求不断提升，对于居住空间、社区环境、配套服务等都提出了更高的标准和要求。

  以6月正式开放的项目广州“保利天瑞”为例。该项目是保利发展高端系列“天字系”下产品，位于天河中心，传统豪宅区，是保利广东公司今年最用心营造的项目之一。项目前后调整接近上百版规划方案，最终选择了产品价值最大化的方案形成以板式楼栋为主的格局，户户朝南，最大限度消弭对角之忌，直接提升整体的产品力。

  这样的低密板楼排布，最直观的感受就是南北对流、一字排布，可以带来更好的舒适度、更好的采光通风；大部分楼栋可享有专梯专户的私密居住体验，享受更宽敞的入户空间、更和谐的邻里关系。同时，也避免了高梯户比、同层对望、公区占用等传统居住痛点。

  除了在产品规划构建上独具匠心，保利发展的施工建造以及交付力也是行业中的佼佼者。

  施工方面，保利发展有一套新建造2.0体系，包括新建造工艺、新建造组织和新建造材料三大块内容。其中最主要的新建造工艺，包含有全混凝土外墙、精砌体薄抹灰、铝模板、爬架、室内穿插和内墙免抹灰；新建造组织，通过穿插施工思路搭建“内穿插”和“外穿插”体系，最大程度发挥新工艺的提效作用。

  交付方面，保利发展有一套完善的“6321”交付体系。提前6个月，启动竣备工作，完成精装样板间联合验收工作；提前3个月，进行逐户验收及跟踪消项工作；提前2个月，启动交付大会，围绕集中交付，部署更为细致的工作；提前1个月，完成90%的交付准备工作。

  保利发展认为，房子交付并不代表着服务终止，客户入住后的服务体验才是最重要的。因此，保利发展通过旗下物业，聚焦核心场景打造“三心三线”品质服务体系。即围绕人行动线、休闲动线、车行动线等高频场景提供高品质服务，提升业主感知。

  除了产品质量的提升外，保利发展还提出，优化资产负债、精准把握结构性机会、坚持长期主义导向等均是房企在品质时代下高质量发展的路径。