用债仍是房企融资主力 “第三支箭”落地迈出关键一步

2023年已过半，在销售、融资均不及预期的背景下，6月房企融资规模再度下行。

据中指研究院发布的报告显示，今年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。从单月来看，今年3月份环比大幅上涨后，二季度开始下滑。

房企融资回落的同时，分化也很明显首先，当前房企融资以人民币为主，其次为美元。6月，外币融资呈现下滑趋势，融资金额为3.9亿元，环比下滑92.94%（上月外币融资55.3亿元），占融资总额的1.64%。其中，美元融资总额3.9亿元人民币（0.54亿美元），占融资总额的1.64%，环比上升16.75%。

其次，优质房企和出险房企间分化加剧，境遇大相径庭。一方面，退市风波持续蔓延，*ST蓝光于6月6日摘牌退市，是今年A股首家退市房企，部分H股房企停牌退市进入3个月倒计时；另一方面，在近期市场低迷的状态下，仍有部分房企积极拿地，越秀地产、华润、保利、建发等央、国企，融资渠道通畅，资金储备相对充足。

业内人士指出，房地产融资遇阻，可见市场对房企有所顾虑，金融十六条延期背后也是保交楼、房企流动性压力等问题推动；另一方面，市场形势不见乐观，也加剧了房地产行业的流动性压力问题。

“第三支箭”落地迈出关键一步

募资破局，后有内房股（在港上市内地房企）越秀地产配股融资破82亿港元。6月份，多家房企融资取得重大进展，但从上半年整体表现来看，房地产行业融资规模仍在缩水。

据中指研究院统计数据显示，今年1月份至6月份，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。从2021年下半年行业进入下行周期至今，融资规模整体呈回落态势，今年上半年延续了下降走势，但降幅大幅收窄。

在此背景下，用债成为房企融资主力。2023年1-6月，房地产行业用债发行规模为2340.5亿元，同比下降7.0%，占总融资规模的57.9%，较上年同期上升5.7个百分点。从发行结构来看，用债的发行主体以央企、地方国企为主，今年上半年国央企发行占比近90%，与去年同期基本持平；民企发行占比相比去年同期微升0.6个百分点。

中指院研报指出，此轮房企融资下行，与销售遇阻有关。今年上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超 20%，市场下行压力加大。二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。

此外值得关注的是，6月份6家A股上市房企定增方案获批，这标志着“第三支箭”落地迈出关键一步。陆家嘴、保利发展、大名城、中交地产、福星股份、招商蛇口定增方案先后获批，其中保利发展拟募资不超过125亿元，大名城募集资金总额不超过25.5亿元。从资金用途来看，陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组；保利发展、大名城、中交地产拟用于项目开发建设和补充流动资金。

非银类融资规模仍在下降

央企、国企是发债主力

整体看来，今年上半年房企融资支持政策边际改善，但是非银类融资规模仍在下降。

中指研究院指出，2021年下半年，房地产行业开始进入下行周期，融资规模大幅回落。2023年上半年延续了下降的态势，但降幅已大幅收窄。从单月来看，今年3月份，房企融资规模迎来一个小高峰，非银类融资环比涨幅超过100%，不过4月、5月份分别环比下降20.7%、27.2%。

从融资结构来看，用债虽然同比下降，但仍是融资主力。2023年上半年，房地产行业用债发行规模为2340.5亿元，同比下降7.0%，占总融资规模的57.9%，较上年同期上升5.7个百分点。

而这其中，央企、国企是发债主力，据中指研究院统计数据，今年上半年其发行用债占比近90%，与去年同期基本持平，民企发行用债占比相比去年同期微升0.6个百分点。据克而瑞发布的6月单月数据显示，今年6月份，房企发债143亿元，主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企、央企。

值得一提的是，今年上半年，房企的融资成本一直是下降的趋势。据克而瑞统计，今年1-6月，80家典型房企新增债券类融资成本3.7%，较2022年全年下降0.53个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.48%，较2022年全年降低0.06个百分点。

2022年末以来，富力、华夏幸福、融创、龙光等企业先后完成用债或海外债重组，成功将偿债压力延后。但是仍有为数众多的出险房企仍未完成债务重组，偿债压力较高。下半年，房企的偿债压力仍不容忽视。

据中指研究院统计数据显示，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期债券余额为9277.6亿元，其中用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。而三季度为偿债高峰。

另据克而瑞统计数据显示，2023年7月房企将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加82.81%。从到期债券规模来看，单笔金额最高的是融创中国于2020年发行的一笔6亿美元的境外优先票据。

因此，从市场层面来说，对于政策的持续宽松预期增强。中指研究院企业研究总监刘水认为，2023年上半年，融资政策从融资类型、融资对象方面呈现分类管理、边际放松的倾向。但融资总规模仍在下降通道，受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业存在较多顾虑和考量，下半年政策加力预期增强。

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