dianhe
作者 “你赚得多”
A股真的是一个政策导向为主的市场，之前一个月，房地产股还是众多机构、散户所遗弃的对象。谁知随着政策的不断加码，股价迎来较大的升幅。这个股价的升幅是否具有持续性，在目前需求端未得到明显改善的情况下，本人仍表达担心。第三季报虽然反映的是过去2022年前九个月的经营情况，但也足以反映预判2022年的全年业绩。
看房地产股的经营，仍然要看龙头，首要关注的就是A股的“招保万金”。本人曾在雪球专栏上持续报道过招商蛇口（发表于11月9日）、金地集团（发表于11月16日）、万科A（发表于11月30日），本次继续关注保利发展。
根据第三季报的数据，先看“保利发展”几个关键指标
1、归母净利润率（%）
“保利发展”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的9.82% 下降至8.37%，净利润率继续出现下滑。
同期的房企优等生“万科A”表现
“万科A”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的6.15%下降至5.05%，净利润率同样出现下滑。单从这点来看，“保利发展”的归母净利润率比“万科A”高不少。
可能有部分人说，房企的利润大头在第四季度，估计万科A的全年归母净利润率会在年底赶上“保利发展”。这样的讲法未尝不可能。但正如“四百米”的比赛，如果前面75%（400米的75%距离比喻成一年中的前三季度）的路程都是其他参赛者领先，最后25%的路程能冲刺逆转的可能性又有多大呢。
再以前三季为例，两间公司的净利润率差距是3.32%（保利的8.37%-万科的5.05%），对于万科前三季3376亿营业收入的体量来说，提升3.32%的净利润率（即达到保利的净利润率8.37%），单前三季度就要增加超过100亿的净利润。用最后一个季度去赶超前三季度的缺口，这对于万科来说，可能吗？
2、资产负债率（%）
“保利发展”前三季累计的资产负债率由2021年同期的77.93%下跌至77.91%，虽然下跌幅度非常少，但在目前需求下跌的情况下，资产负债率下跌总比逆市上升好。
同期的“万科A”表现
“万科A”前三季累计的资产负债率由2021年同期的80.94%下跌至77.85%。
从资产负债率来看，无论“保利发展”，还是“万科A”，资产负债率均出现下降。在看不到净利润率好转的前提下，资产负债率下降毕竟是好事。保利发展的资产负债率并不明显高于“万科A”，如果结合其净利率明显高于房地产股优秀生代名词的“万科A”，保利发展表现尚属优秀。
3、现金流量率（%）
“保利发展”前三季累计的现金流量率由2021年同期的-13.55%上升至-19.09%。增长的幅度比较大，显示未来对融资的需求仍然比较高。
“万科A”前三季累计的现金流量率由2021年同期的0.45%下滑至-1.24%。
经营活动产生的现金流量净额是一个非常重要的指标，是靠自身经营自我造血的。虽然两间公司均出现负现金流量，但从单项指标来看，“万科A”还是比“保利发展”的表现好。
综合上述指标来看，“保利发展”2022年的第三季报，归母利润率（%）、资产负债率（%）、现金流量率（%），纵向与自身去年同期相比均出现下降。
可能有人持不同意见，说与去年同期相比，毕竟时间太短了，是否可以放在一个比较长的周期去进行考察呢？
本人也将“保利发展”自2015年以内的数据拿来与2022年的前三季进行对比，这样就大概可以判断出2022年的经营水平如何了。
根据第三季报的数据，先看几个关键指标
1、归母利润率（%）（见下图）
虽然保利2022年前三季的归母净利润率仅有8.37%，该利润率是2015年以来最低值，但与同期的万科（见下表）相比，自2019年以来，保利每年均跑赢万科，显示市场虽疲软，但仍“跑赢同行”，这点确是难能可贵！
2、资产负债率（%）（见下图）
虽然保利2022年前三季的资产负债率比万科高（见下表），但自2015年以来，保利的资产负债率均比万科要低。如果结合2022年前三季的归母净利润率高于万科，这样的指标略高，属于可接受的范围。
3、现金流量率（%）（见下图）
虽然保利2022年前三季的现金流量率比万科低（见下表），但自2015年以来，保利与万科的表现各有胜负，保利比万科表现好的年份在2019年、2016年、2015年。
上述的简单对比后，相大家认可“保利发展”，离经营反转仍有不少距离的结论吧。从合并利润表、资产负债表、现金流量表这三个指标来看，保利在合并利润表表现甚至优于万科。但并不代表“保利发展”未来的经营优于“万科A”，更不代表“保利发展”未来的股价表现优于“万科A”。由于最近一个月房地产股出现较大的升幅，目前这2个股票的股价（2022年12月6日收盘价）对于本人来说，并无吸引力。更为重要的是，所有政策的支持下，需求端能否得到明显改善尚待时间观察，目前本人不会考虑买入，因为本人只会赚认知范围内的钱。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！
在此声明本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$金地集团（SH 600383）$、$保利发展（SH 600048）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年12月7日早
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答：保利发展的子公司有:123个,分别详情>>
答：以公司总股本1197010.7583万股为详情>>
答：每股资本公积金是:1.46元详情>>
答：2023-06-09详情>>
答：保利发展的注册资金是:119.7亿元详情>>
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dianhe
从三季报看“保利发展”，同样离经营反转仍有不少距离
作者 “你赚得多”
A股真的是一个政策导向为主的市场，之前一个月，房地产股还是众多机构、散户所遗弃的对象。谁知随着政策的不断加码，股价迎来较大的升幅。这个股价的升幅是否具有持续性，在目前需求端未得到明显改善的情况下，本人仍表达担心。第三季报虽然反映的是过去2022年前九个月的经营情况，但也足以反映预判2022年的全年业绩。
看房地产股的经营，仍然要看龙头，首要关注的就是A股的“招保万金”。本人曾在雪球专栏上持续报道过招商蛇口（发表于11月9日）、金地集团（发表于11月16日）、万科A（发表于11月30日），本次继续关注保利发展。
根据第三季报的数据，先看“保利发展”几个关键指标
1、归母净利润率（%）
“保利发展”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的9.82% 下降至8.37%，净利润率继续出现下滑。
同期的房企优等生“万科A”表现
“万科A”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的6.15%下降至5.05%，净利润率同样出现下滑。单从这点来看，“保利发展”的归母净利润率比“万科A”高不少。
可能有部分人说，房企的利润大头在第四季度，估计万科A的全年归母净利润率会在年底赶上“保利发展”。这样的讲法未尝不可能。但正如“四百米”的比赛，如果前面75%（400米的75%距离比喻成一年中的前三季度）的路程都是其他参赛者领先，最后25%的路程能冲刺逆转的可能性又有多大呢。
再以前三季为例，两间公司的净利润率差距是3.32%（保利的8.37%-万科的5.05%），对于万科前三季3376亿营业收入的体量来说，提升3.32%的净利润率（即达到保利的净利润率8.37%），单前三季度就要增加超过100亿的净利润。用最后一个季度去赶超前三季度的缺口，这对于万科来说，可能吗？
2、资产负债率（%）
“保利发展”前三季累计的资产负债率由2021年同期的77.93%下跌至77.91%，虽然下跌幅度非常少，但在目前需求下跌的情况下，资产负债率下跌总比逆市上升好。
同期的“万科A”表现
“万科A”前三季累计的资产负债率由2021年同期的80.94%下跌至77.85%。
从资产负债率来看，无论“保利发展”，还是“万科A”，资产负债率均出现下降。在看不到净利润率好转的前提下，资产负债率下降毕竟是好事。保利发展的资产负债率并不明显高于“万科A”，如果结合其净利率明显高于房地产股优秀生代名词的“万科A”，保利发展表现尚属优秀。
3、现金流量率（%）
“保利发展”前三季累计的现金流量率由2021年同期的-13.55%上升至-19.09%。增长的幅度比较大，显示未来对融资的需求仍然比较高。
同期的“万科A”表现
“万科A”前三季累计的现金流量率由2021年同期的0.45%下滑至-1.24%。
经营活动产生的现金流量净额是一个非常重要的指标，是靠自身经营自我造血的。虽然两间公司均出现负现金流量，但从单项指标来看，“万科A”还是比“保利发展”的表现好。
综合上述指标来看，“保利发展”2022年的第三季报，归母利润率（%）、资产负债率（%）、现金流量率（%），纵向与自身去年同期相比均出现下降。
可能有人持不同意见，说与去年同期相比，毕竟时间太短了，是否可以放在一个比较长的周期去进行考察呢？
本人也将“保利发展”自2015年以内的数据拿来与2022年的前三季进行对比，这样就大概可以判断出2022年的经营水平如何了。
根据第三季报的数据，先看几个关键指标
1、归母利润率（%）（见下图）
虽然保利2022年前三季的归母净利润率仅有8.37%，该利润率是2015年以来最低值，但与同期的万科（见下表）相比，自2019年以来，保利每年均跑赢万科，显示市场虽疲软，但仍“跑赢同行”，这点确是难能可贵！
2、资产负债率（%）（见下图）
虽然保利2022年前三季的资产负债率比万科高（见下表），但自2015年以来，保利的资产负债率均比万科要低。如果结合2022年前三季的归母净利润率高于万科，这样的指标略高，属于可接受的范围。
3、现金流量率（%）（见下图）
虽然保利2022年前三季的现金流量率比万科低（见下表），但自2015年以来，保利与万科的表现各有胜负，保利比万科表现好的年份在2019年、2016年、2015年。
上述的简单对比后，相大家认可“保利发展”，离经营反转仍有不少距离的结论吧。从合并利润表、资产负债表、现金流量表这三个指标来看，保利在合并利润表表现甚至优于万科。但并不代表“保利发展”未来的经营优于“万科A”，更不代表“保利发展”未来的股价表现优于“万科A”。由于最近一个月房地产股出现较大的升幅，目前这2个股票的股价（2022年12月6日收盘价）对于本人来说，并无吸引力。更为重要的是，所有政策的支持下，需求端能否得到明显改善尚待时间观察，目前本人不会考虑买入，因为本人只会赚认知范围内的钱。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！
在此声明本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$金地集团（SH 600383）$、$保利发展（SH 600048）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年12月7日早
（原创不易，请尊重劳动成果，转发请标明出处。）
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