保主体全力加码、新成长空间打开，重申强推地产及物管板块!

【申万房地产】

●1、 房企股权融资6年后重新全面放开，保主体全力加码、新成长空间大幅度打开

2022年11月28日，证监会时隔6年再次恢复房企并购重组及配套融资，并恢复房企再融资，意味着“既要保项目、更要保主体”政策的持续有力推进，并且本次股权融资作为“第三支箭”，继“第二支箭”债权融资（11/8）出台仅不到3周，表明了目前地产放松政策的充分决心和强执行力；一方面对于短期资金略有困难的房企进行了有力的保主体，另一方面对于积极扩张的优质房企则打开了新成长空间。

●2、 股权融资放松5条措施，恢复再融资和并购重组、推进REITs，多管齐下保主体

1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，并适用于建筑等上下游公司。主要受益优质房企包括保利发展（行业龙头）、招商蛇口（曾拟购南油资产）、建发股份（曾拟分立供应链和地产业务）、华发股份（华发集团拥有珠海十字门一级土储）等。
2）恢复上市房企再融资，包括非公开方式再融资，允许募资投向房地产业务。再融资放开主要受益优质房企包括新城控股（再融资申请企业中排名第一位）。
3）调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。主要受益标的包括富力地产、万科企业等原需证监会审核通过才可股权融资的房企。
4）发挥REITs盘活房企存量资产作用。新增鼓励优质房企依托仓储物流、产业园区等资产发行REITs，主要受益标的包括万科（物流园）、金地集团（产业园）等。
5）积极发挥私募股权投资基金作用。我们认为不动产私募基金类似于私募REITs，本次底层资产包括商业地产，或为后续公募REITs底层资产扩围至商场等优质持有型物业打下基础。

●3、 投资分析意见我们维持地产及物管板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企
A股保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注金科股份、绿地控股、首开股份、中南建设；
H股华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注越秀地产、绿城中国、美的置业；
并继续推荐优质物企碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注招商积余、万物云。