讲财报保利发展

“投资找老鹰，牛熊不心惊”。今天市场再次暴跌，原因现在还未明确，反正是众说纷纭的。有说是北边争端加剧，也有说是高层传出小道消息，反正股市跌了总有人会去寻求一个解释，对我们来说就是按比例低吸，然后沉下心来好好在这遍地黄金的市场中筛选出确定性高的企业。

今天我们带来一家头部房地产公司的2021年度经营数据，来学习和了解未来地产行业的发展前景。

首先看营收和利润，21年度公司营业额为2849亿较去年相比增长了17.2%；利润为273.9亿较去年降低了5.39%属于增收不增利的一年，具体我们来看下是何原因导致。

其中我们通过非经常性损益一项可以发现较去年减少了1.86个亿，是影响今年企业整体净利润的一个重要环节。

2021 年，商品房销售市场整体稳中有升。全国商品房销售金额 18.2 万亿元，同比增长 4.8%；商 品房销售面积 17.9 亿平方米，同比增长 1.9%。但是市场周期波动特征明显，7 月以来市场进入下行通 道，商品房单月销售金额、面积持续同比下降。

主营业务在去年这样的市场行情中还是有所增长，只是进入七月之后市场开始遇冷。我们估计今年随着市场放开，银行放贷业务加快，估计今年主营业务业绩增长问题不大。从数据来看，一二线城市在去年成交上还是能够稳定增长的，三线城市就开始出现了连续下跌，这说明楼市正在开始分化，也符合市场对未来整体趋势一个预判。

其次，影响业绩的主要因素是库存增加，全国商品房待售面积 5.1 亿平方米，同比增长 2.4%，库存规模连续两年保持增加。其 中，住宅待售面积 2.3 亿平方米，同比增长 1.7%。上半年市场成交氛围较好，商品房库存量短暂下 降，但随后市场热度下行，从 7 月份开始库存商品房面积累计同比增速由年初的-1.6%回正到 0.3%， 并持续保持增长，库存压力有所增大。 下半年是我们观测楼市动向的一个重要时间窗口，到底是重新回归全民买房，涨价去库存的套路还是居民杠杆真加不上去了？

第三，影响企业利润的一块就是全国地产贷款在21年依旧是一个收缩状态的。2021 年，全国货币供应量 M2 同比增长 9.0%，反映出整体市场的流动性较为充裕。全国房地产开 发资金来源总量为 20.1 万亿元，同比增长 4.2%。其中，国内贷款为 2.3 万亿元，同比下降 12.7%，连 续四年弱于资金总量增速，表明银行端对房地产的资金投放力度保持紧缩。房企自筹资金、定金及预 收款分别为 6.5 万亿元和 7.4 万亿元，同比分别增长 3.2%和 11.1%；个人按揭贷款 3.2 万亿元，同比 增长 8.0%。

“房住不炒”的总基调奠定，导致市场对与地产未来的预期反转，很多投资客都想着从楼市变现立场。

公司的行业优势

1.资源优势，公司的主要地块都集中在了珠三角、长三角的核心区域，合计销售占比高达53%，这块资源未来我们觉得风险应该不大。

2.企业的资产负债水平良好，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标 准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，公司连续 4 年保持经营活动现金流为 正，销售回笼率长期保持在 90%以上的行业最高水平。同时，公司现金流充裕，并在银行授、公司 债、中票等均有充足的资金头寸，具备较强的风险抵御能力。这些都是能够让其在寒冬中生存下来的必要法宝。

3.不动产生态产业持续扩大，保利物业在管面积 达 4.65 亿平方米，合同面积达 6.56 亿平方米，合同管理项目 2428 个。全年实现营业收入 107.8 亿 元，同比增长 34.2%。房地产企业慢慢走向服务化，也是未来企业可持续发展的重要演变，保利在这块的发力也是有目共睹的。

前十大股东

从大股东来看，保利主要都是国资，险资等机构投资人为主，这些投资人基本也是一些看好公司长期发展的长期投资资金。

总结，从报表来看，保利属于目前地产公司中最优一档，虽然企业增收不增利，但是好在估值足够便宜。不过目前来看房地产企业一轮行情还是属于超跌反弹，能否出现大的趋势性表现还应该看未来的行业发展动力，至少目前我们是很难看到其确定性的。