保利发展（600048）2021年中报简评

风险提示和免责声明
股市有风险，交易需谨慎！ 以下所有的证券市场分析内容仅供参考，并不代表对任何人的证券投资和股票交易的建议和依据。投资者据此操作，收益和风险自担。

中报亮点

1.    
公司保持财务稳健，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。 公司融资成本低，保持业内领先优势，报告期内发行公司债 75 亿、中期票据 50 亿，平均融资成本为 3.62%；截至 2021 年上半年末，公司 有息负债规模为 3341 亿元，有息负债综合成本仅约 4.70%，较去年末下降 7 个基点。由于某些高杠杆和高融资成本的房企陆续退出土拍市场，具有低融资成本、低净负债率的房企（例如保利和万科）今年明显都加快了拿地的脚步，未来房地产的市场份额继续向这类企业集中是一个非常自然且合理的过程。

2.    
销售保持稳健增长，适当增加下沉力度。 2021 年上半年公司实现销售面积 1671.3 万平方米，同比增长 12.0%；实现销售金额 2851.9 亿元，同比增长 27.0%。公司 38 个核心城市销售贡献达 77%， 深耕效果显著。新增容积率面积 1651 万平方米，基本与销售持平，金额为963亿元，同比增长17.4%。

3.    
2021 上半年，保利合约销售额 2851.9 亿，同比增长 27.0%，销售回款 2556 亿，回款率达 89.6%，为企业的投资提供了较强支撑。

4.    
保利物业半年收入51.53亿元，同比增长43.11%，保利商业和保利资本均有高速增长。

中报不足

1.    
2021 年上半年公司实现营业收入 899.7 亿元，同比增长 22%；实现归母净利润 103.0 亿元，同比增长 1.7%，符合此前发布的业绩快报。报告期内公司毛利率为32.5%，同比下降 3.22pct，与行业利润率下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

2.    
新增资源中
一、二线城市金额占比为 69%，同比下降 14pct。上半年拓展楼板价5833元，虽然比2020年大幅下滑了2501元每平米，但拓展城市以三四线城市为主，未来销售均价会受此影响

小结由于前期高价地项目进入结转以及限价政策使得房产公司盈利能力降至近年来新低水平，毛利率表现仍将承压。未来房地产存在非常大的不确定性。值得欣慰的是保利和万科都属于比较稳健的房产公司，财务质量较好，特别是万科在财务上面更为谨慎。在多元话方面都有所起色，特别是万科在多元化方面较为突出。从成长性来看，正如中报及每月销售数据所展示，与万科相比短期内保利的成长性更好一些。目前保利和万科的估值都位于历史分位10%以内，从目前各项数据看，房地产从估值、情绪上的打压已经到了历史上比较少见的水平。基于公司目前股市的表现，以及对于未来房地产行业的担忧，下调持仓买入点至11元，10元和9元。