保利地产2020年年报分析

 公司发布 2020 年年度报告。报告期内，公司实现营业收入 2431 亿 元，同比增长 3.04%；实现归属于上市公司股东的净利润 289.5 亿元， 同比增长 3.54%；公司基本每股收益为 2.42 元，同比增长 3.2%。从下图可以到，近3年来，营收增速逐年降低，归母净利润同比增速较2019年大幅降低。那么未来两年的营收增速会如何呢？

 我们可以根据销售额预测2021年和2022年的营收同比增速。考虑公司的销售额结转为营收的周期大概2至3年。第三幅图表中显示公司销售额同比增速2017年达到高后，增速逐年减慢，我们预测2021年营收同比增速低于2020年同比增速，2022年同比增速会继续小幅降低。这也从侧面反应出行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。

报告期内，公司整体毛利率为 32.59%，同比下降 2.38pct。其中，房地产项目结转毛利率约 33.48%，同比减少 1.90pct。毛利率下行的主要因在于 2017~2018 年获取的高价地项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。而归母净利润增速略高于营收的因在于（1）公司 2020 年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，净利率为 16.47%，同比增长 0.56pct；（2）随着合作项目陆续进入结转期，公司实现投资收益 61.41 亿元，同比大幅增长 65.91%。考虑因（1） 是一次性影响因素，因（2）是否仍能保持同比大幅增长有待观察，故若以后毛利率继续下降的话，归母净利润增速很难高于营收增速，同样净利润率也会大概率随毛利率下降而下降。

那么未来几年毛利率的趋势会怎样呢？我们可以一下下图中的地价房价比的趋势，毛利率与地价房价比的趋势负相关性较强，且周期约为3年，即2020年的毛利率与2017年地价房价比的趋势负相关性较强。那么我们可以推算未来三年的毛利率先升后降，且2023年的毛利率降幅可能较大。

报告期内，公司净资产收益率为17.10%，同比2019年下降3.91个百分，但在近五年中，也处于次高。

公司拿地态度积极，储备量足质优。期内公司新拓展项目 146 个，新增建面 3186 万平，同比增长 19%，总地价 2353 亿元，同比增长 51%（这也是经营活动产生的现金流量净额同比大幅减少61.31%的主要因，相关数据如下表）；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 93.5%、46.8%，较 2019 年升 7.6 个、 13.1 个百分。2020年平均楼面价 7388 元/平米，同比增长 27.3%，为同期销售均价的 50.1%，较 2019 年升 10.9 个百分。区域选择上，公司 坚持深耕“中心城市+城市群”，全年 38 个核心城市拓展金额占比 83%。 期末在手资源 1.7 亿平米（38 个核心城市占比65%），其中待开发面积7747 万平米，可满足公司 2-3 年开发需求。

两翼业务收入上涨 36.49%，物业管理盈利水平仍待提高 。随着两翼业务商业模式逐步成熟，两翼业务的收入也 快速增长。2020 年公司两翼业务市场化收入达 154.32 亿元，同比增长 36.49%，市场化运作能力持续提升。其中物业管理 业务的营业收入在两翼业务中占比达52.08%。2020 年公司旗 下保利物业实现营业收入80.37 亿元，同比增长 35%。2020 年，保利物业的毛利润率为 18.7%，较 2019 年下跌了1.6 个 百分，整体毛利润率低于上市物业公司平均水平，盈利水 平仍待提高。

报告期内，行业融资监管趋严，房企资金面承压，公司不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提升销售质量。2020 年公司累计实现销售回笼 4706 亿元，回笼率为 93.6%。报告期内新增直接债务融资 83.1 亿元,平均成本 3.60%，以低成本储备长期发展资金。截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约 4.77%，同比降低 0.18 个百分，继续保持业内领先优势。 公司持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告期末，公司资产负债率 78.69%，剔除预收账 款资产负债率 68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比 1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。

分红方面，公司决定以每 10 股派发现金红利 7.30 元（含 税），对应当前股价股息率 5.14%，现金分红的数额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率降至30.18%，创下自 2018 年以来的新低。公司调降分红比例，考虑主要是出于防范风险和未来经营资金需求的考虑，从长远来有利于公司的稳健发展。

 风险提示1）基于需求提前释放、热城市调控加码，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在公司以价换量提升需求，带来减值风险；2）若后续行业金融监管力度超出预期，将对公司 规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险；3）新冠疫情影响下三四线城市春节返乡置业 缺失，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，对应区域楼市面临调整风险，进而影响公司三四线项目销售。