保利地产上半年销售降幅为TOP5房企最高 重回行业前三希望渺茫

（北京，记者 李洁）讯，保利地产（600048.SH）最新发布的2020年半年度业绩报告显示，今年上半年，实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%；实现销售面积1492.2万平方米，同比下降8.8%。

“疫情冲之下，保利虽积极采取包括线上销售等手段加快推货速度，并严抓回款，但半年度签约金额累计同比仍低于行业整体水平。”贝壳研究院分析师潘浩表示。

保利地产今年并未公布全年销售目标，但其计划在2020年实现竣工面积3400万平方米。上半年其竣工面积为1213万平方米，仅完成全年目标的35.7%。

对此，一位房地产业资深分析师告诉记者，“从行业角度来，这一完成率是低于行业平均水平的，最起码要实现40%的完成率。”

经营现金流断崖式下滑

尽管在疫情影响下，多家房企上半年销售额有所下滑，但保利地产销售降幅为TOP5房企最高。

据统计，万科上半年实现合同销售金额3204.8亿元，同比减少4.05%；恒大上半年实现累计销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；碧桂园累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元，同比下降5.32%；融创实现合同销售金额约1952.7亿元，同比下降8.8%。

潘浩认为，主要因在于保利主要布局一二线核心城市，受疫情影响较为严重。整体，贡献50亿元销售额级别的城市由去年同期的17个下降为今年的11个，可见部分城市恢复速度较慢，拖慢保利整体销售速度。

与此同时，保利的营收及利润增速大幅放缓。

中期业绩报告显示，2020年上半年，保利地产实现营收736.8亿元，同比增长3.6%；归母净利润为101.2亿元，同比增长1.7%。不过其毛利率与净利率均出现下滑，上半年其毛利率为35.69%，同比下降4个百分；净利率为18.07%，同比下降0.15个百分。

在债务方面，该公司的债务规模也在进一步上升。半年报显示，保利地产上半年剔除合同负债的资产负债率和净负债率分别为46.2%、72.1%，较期初分别提升0.3个百分、15.2个百分。

“在有息债务中，占比近七成长期借款规模以21%的速度增长，仅次于短期借款的增长速度，这使得营业成本中偿还利息较2019年同期增长了2.1个百分。虽然凭借用优势，保利的融资成本仅为4.84%，远低于行业均值，但随着债务规模的不断扩大，仍将带来财务成本的上升，一定程度上削弱企业的盈利能力。”潘浩如是说。

值得关注的是，保利地产的经营性现金流以及投资性现金流均在上半年转为负数。

半年报披露，上半年其经营活动产生的现金流量净额为-252.44亿元，同比大幅减少255.56%；投资活动产生的现金流量净额-90.54亿元，同比减少478.27%。

对此，保利地产方面表示，“经营性现金流以及投资性现金流减少是由于销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加，以及投资、收购现金支出同比增加。”

截至报告期末，保利新增土储44宗，与去年同期基本持平，新增建筑面积984万平方米，同比增长19%，取地成本820亿元，同比增长54%。

重回行业前三难度不小

此外，数据显示，2020年1-7月，保利地产实现签约金额2731.51亿元，同比下降2.33%。

由此可见，前7月该公司销售数据已超过融创的2475.2亿元，排名行业第四名。但在今年全年销售额数据上，融创仍有可能反超保利地产。

事实上，在行业龙头的竞争格局中，稍有不慎就会被竞争者赶超。2012年，保利曾成为万科之后第二家跻身千亿俱乐部的房企，但在2015年行业排名中保利一度掉到第六名。

为此保利地产在2016年采取变革措施，并在2017年推出大力度跟投方案，在2017年12月股东大会上，该公司董事长宋广菊曾公开表示，“对未来两三年保利再站到前三的位置是有心的。”

不过，融创自2017年销售额突破3600亿元跻身行业 TOP4 后，直到2019年都稳压保利一个身位。事实上，2019 年可以说是融创与保利竞争最为激烈的一年，上半年保利销售额曾领先融创，但下半年融创发力超过保利，最终双方差距再一次拉大。

多位业内人士认为，保利地产在2020年全年能否重回行业前四尚不确定，但想要重回前三是比较困难的。

目前，房地产行业前三甲分别是恒大、万科、碧桂园。数据显示，今年前7月，碧桂园实现权益销售金额3212.3亿元；恒大实现合约销售金额约达3991.4亿元；万科合同销售金额约3795亿元。

“在TOP5之内的排名想要再进一名，必须在规模上有一个质的跨越，也就是大量增加土储。此前保利介入云南城投混改，本有希望扩大地产业务规模，但随着保利退出混改，其短期内想要重回前三希望不大。”上述房地产行业分析师告诉。

“房企规模的增长有两个不可或缺的因素，即投资和融资。投资为企业带来土储增加，融资为公司带来资金流入。”亿翰智库研究员于小雨称。

亿翰智库在研究报告中指出，从2019年土地投资表现，保利地产投资力度明显减弱。截至2019年末，保利地产拥有在建面积13158万平方米，但是其待开发面积为8112万平方米，与2018年相比下降11.38%；存续比2.6年，当前土地储备可供未2至3年发展；新增容积率面积2680万平方米，同比下降13.99%。

而从2020年保利地产的拿地情况来，拿地金额与2019年相比有所增加，但拿地额占销售额占比却在降低。

数据显示，2020年1-7月，保利新增拿地总额899.4亿元，同比增加21.2%；拿地额占比销售额为32.9%，较2019年减少0.7个百分。

“保利地产与排名靠前的房企相比，土地储备略显单薄，因此企业后续再提升规模和行业排名方面可能存在一定的压力。”于小雨分析。

对于今年能否回到行业前三，保利地产董事会秘书黄海在今年4月份曾表示，公司一直定位为行业龙头，会力争优于行业平均增速。