招商蛇口2020年求“稳”，销售目标2500亿元

2019年是招商蛇口成立40周年，也是其2015年底完成重组上市后的第四个完整财年。在这一年里，招商蛇口旗下的物业板块招商积余实现重组上市，在A股同时拥有了轻资产平台，招商房托基金也正式登陆港交所。

4月20日，在两个平台相继发布业绩报告后，招商蛇口披露了上市以来的第四份成绩单。数据显示，2019 年，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；实现归属于上市公司股东的净利润160.33亿，同比增长5.2%。

同时，招商蛇口2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增长29.25%，完成2019年2000亿元的销售目标；累计实现签约销售面积1169.44万平方米，同比增长41.35%。

4月21日，招商蛇口董事长许永军带着这样一份成绩出席了业绩发布会，向投资者和市场解惑答疑。

毛利率下滑明显

在营收增长、销售规模扩大的背后，招商蛇口的归母净利润同比增速实则并不理想。翻阅年报可发现，5.2%的增速已是上市四年来的最低值，扣非净利润同比下滑14.55%也是首次出现。

而事实上，“根据地产行业常规的两年预测期结算惯例，公司2019年业绩应当大部分为2017年的销售，但是在当年销售业绩和权益数据明显增长的背景下，为什么2019年规模利润只有5%的增长？”有投资者便对招商蛇口的业绩表现提出了这样的疑问。

据披露，2017年，招商蛇口实现签约销售额1127.79亿元，同比增长52.54%，迈上千亿台阶。

招商蛇口财务总监黄均隆对此解释称，销售额增长、权益销售额的增长与归母净利润增长并不直接相关，还涉及投资收益、减值等因素的影响，同时，“2017年的销售额中还有比较多的深圳区域的商办整售，其由于受到精装修、工期和回收等因素的影响，这跟房地产快周转有所差别，时间超过两年。”

此外，黄均隆介绍，2019年结转的项目实际上包含了2017年-2019年的项目，其中，2017年的贡献实际上不足60%，而2018年、2019年房地产项目结转的毛利率连年下滑，“主要是两方面因引起了毛利率的下降，一个是受到限价和市场下滑的影响，另一个是深圳地区的高毛利率项目在2019年的结转量比上年减少了18%，也就是受到结转的不同区域、不同产品结构的影响”。

据年报数据，2019年招商蛇口的毛利润为338.43亿元，同比下降2.93%；毛利润率为34.6%，同比下滑4.8个百分。其中，6大区域皆出现了毛利率下滑的情况。2019年，深圳区域实现营收216.38亿元，在总营收中占比达22.15%，而该区域的毛利率下滑了13.02个百分至39.59%，在各大区域中降幅最大；营收贡献了12.23%的江南区域，毛利率也下滑了11.1个百分至16.18%。

事实上，毛利率下滑已经成为房地产行业公认的趋势之一。保利地产管理层在日前的业绩会上就曾表示，今年货币政策相对宽松以后，各地土地成本上升，但国家在限价方面的策略仍非常坚定，未来行业利润率下降趋势是肯定的。

许永军也坦言，从房地产行业，企业要保持来利润的增速，再加上疫情影响，挑战都很大。

除了毛利率的下滑之外，“稳健起见，我们在2019年计提了20.9亿元的减值，比2018年多计提了11个亿。”黄均隆补充道。

今年可售货值4000亿

2020年是招商蛇口新纪元的开端，对于这个新开始，招商蛇口还是要讲究“稳”。

这首先体现在许永军对规模、质量、效益的均衡上。

“对招商蛇口而言，从去年开始，以质量排在第一位，效益排在第二位，规模排在第三。”许永军表示，“质量优先、效益优先，规模不能不要，但是要做有效益、有质量的规模。”

在这种策略的指引下，招商蛇口董事总经理蒋铁峰坦陈，招商蛇口2020年拿地时，将更加重可研承诺兑现，“每块地利润率达到考核要求，也是今年考核的重要求”。

“地价不能太高，我们坚定一，不拿地王，货地比比较安全。”蒋铁峰表示。

事实上，对于招商蛇口而言，在土地获取上有自身优势。“今年疫情之后，各地土拍市场其实非常火爆，但是我们依然在多地以底价获取了优质项目，就是因为我们有独特的产业园综合开发优势，政府也需要我们去做产业聚集，做邮轮码头的建设，这对城市功能来讲是个非常重要的方面。”蒋铁峰介绍，“这些项目也配套了包括中区、后城的项目，后城项目的销售非常好，盈利也非常丰厚，我相在未来的几年里，都会对我们公司整个的股价或者收益都会有很好的表现。”

目前，招商蛇口已布局约70城，未来不会再主动拓展新城市，而在现有城市进行深耕，并提高在项目中权益比。

“拿地金额目前规划超过去年”，虽然没有披露具体的数据，但蒋铁峰还是给出了这样一个定性的表述，“在保证效益和质量的前提下，规模也能得到稳定的增长，不掉队”。

2500亿元便是许永军给招商蛇口定下的2020年销售目标，这对招商蛇口来说并不难。

据披露，招商蛇口2020年可售货值超4000亿元。“其中今年新推的大概会有2400亿，有1000多亿是去年留下来的。基于此，同比过去几年的去化率，我们确定2020年的销售目标为2500亿元，同比去年增长了13%。”蒋铁峰介绍，“推货节奏方面，一季度由于疫情，公司仅推货156亿元，随着疫情的逐渐稳定，公司全面复工，销售活动也逐渐恢复正常，现在所有售楼处都已经实现对外开放；二季度预计新推货值960亿元，三季度预计新推720亿元，四季度大概会推560亿元。”

值得一提的是，招商蛇口手握前海和蛇口太子湾土地，许永军称，前海土地计划8-10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，未来在可售物业、持有物业方面的分配，根据公司铺排而定；蛇口太子湾170万平方米的建面，现在已经基本完成逾1/3，未来的三四年也要按照进度完成。