八卦一下地产股

随便聊一些地产股，欢迎大家多说说这些公司的优缺。本人只是抛砖引玉，个人观难免有错误的地方，请大家指正批评，只要不骂人就行。

特别声明以下所提个股，仅限于交流讨论，不作任何投资价值判断 ，不作买卖建议，盈亏自负。

A股地产公司

1、 万科公司比较稳健，融资成本低，品牌强势，分红尚可。但面临天花板问题，拿地货值补充有跟不上销售消耗的感觉，但长期持有，应该会优于另一些大象如工商银行等。

2、 保利重回前三意愿强烈。但感觉难度很大，毕竟现在前四都很强，这两年进取的不错，周转效率有所提高，分红也在加大。缺是没到多少拿地好武器，但貌似也有不少旧改,克而瑞报告指出保利巨量旧改待释放，公司在旧改方面披露较少，公开新闻可询保利在广州已布局了很多旧改项目。

3、 新城控股目前在疗伤期。吾悦广场不仅作为拿地的武器，运营感觉也不错，分红率一直也可以，受老王事件影响，拿地融资强度没有能恢复到出事前水平，但公司总体来说，效率及各方面管理都还可以。老王案还没有定下来，这可能会带来一定的不确定性

4、 金科股份A股这两年的一个地产黑马，销售增速快，物管这块也有想像空间，持续高分红。如果以现价来，缺是估值不够惨，静态PE高于保利了。

5、 金地集团公司各方面比较优秀，但管理层每年计提的巨额激励基金，让人望而生畏。

6、 华侨城a争议较大的公司，多年股价没有起色，几个高管时不时发个减持公告，但今年却也提出了回购计划。息披露一直不透明，今年也有改善，主动披露不少经营数据。华侨城的优主要是非公开低价拿地，毛利率较高，缺是周转较慢，销售规模至今徘徊在三四流水平（销售甚至低于金科中南中南蓝光发展这些小弟弟），且会有一定的低效资产沉淀，独立操盘能力不强。派息预期不稳定。

7、 绿地控股网友和业内反映比较差的一个世界５００强公司。业务比较杂，且可能存在管理问题。其业务发展模式不被市场好，可能存在低效资产较多的情况，融资成本在国企中没有优势。近两年喊的一些目标没有完成，股价一路下滑。

8、 荣盛发展似乎是A股静态最低？对这家公司理解不多，感觉后续增长乏力了吧同，销售跟不上，融资成本偏高。

9、 中南建设融资成本处于较高一档，没有拿地抓手，周转效率还可以，陈凯离职，待观察后效。

10 首开股份是大烟蒂吗？可能是2017年拿了不少差的地块，2018年以后拿的地并不算太差。自身独立操盘能力可能存在不少欠缺，但它有自知之明，，与优秀房企合作拿地占比较多。管理层没有什么持股，薪酬不高，从这个角度，管理层是不是存在动力不足的问题？当前估值也比较低，但如果不解决管理层激励这个问题，后续增长动力成问题。

11、 建发股份旗下房地产业务可能慢慢都交由建发国际了，建发股份通过建发房地产控股建发国际，权益不到38%（54.5%*69%），联发集团可能慢慢边缘化，这对建发股发来说可能是不利的。供应链业务我不是太懂，这几年发展好像尚比较平稳，土地一级开发业务还有一些存量，估计后续几年能转化40亿净利润，新的增量如何拓展，是个问题

12、 阳光城属于比较激进的公司，融资成本较高，今年很多房企发债利率大降，它最新还是7%左右（保利金茂已经3%）。利润一直没有明显改善，分红不佳。优是操盘能力及周转速度尚可。

13、 中交地产小市值的激进公司，央企背景，死不掉，如果能踩准节奏，有可能成为一只小黑马。

内房股

1、 中国恒大、碧桂园、融创中国（巨头，曾经的内房三剑客，天花板问题，多元化风险，大企业需承担更多的 社会责任，创始人的未来人生目标定位等等，这些在投资时可能也要考虑）

2、 中国金茂、世茂房地产、龙湖、华润（各有拿地好手段，融资成本最低一档，市场认可度高，业绩稳定增长，长期股价表现可能会与业绩相关程度高，不太担心其他内房中出现的6倍PE杀到3倍，3倍杀到2倍这种严重杀估值情况）

3、 旭辉控股集团、建发国际、金地商置（这几家管理层较为优秀，周转较快，积极进取，销售增速相对亮眼，派息率较高，尤其是建发国际，息率惊人。但这三家也没有特别的勾地手段，旭辉表示要逐步加大非公开拿地比重，提高到５０％左右，可以跟踪效果。建发国际是国企背景但管理层大比例持股（核心人员合计持股约６％），使管理层与股东利益趋同，受益于大股东的支持，融资成本及厦门本地拿地较为容易，但拿地以公开为主，没有拿地抓手是其不足之处。金地商置有一定比例的产业拿地，具体占比因披露不详细，本人不太清楚，不过根据业绩PPT到２０２２年租金要到２２亿，不知道是不是真的？金地商置２０１９年提高了息率，日后尚待观察。另外金地商置与金地集团如何各自定位，如何避免同业竞争，这也是个问题 ）

4、 龙光、时代中国、中国奥园、美的置业（湾区四剑客，各有优。前三者旧改是，业绩预见性较高，派息也可以。龙光跟踪较少，不作评，时代的旧改可能是。如果转化理想，对未来平稳增长会有帮助。但号称万亿旧改可能夸张了，听听就可以，不可当真。奥园是个学习型公司，什么武功都练，基本上各种拿地手段都用，公司比较进取，但产品力好像不太行。另外他的息披露也存在需改进的地方。时代奥园目前的融资跟其他优势企业相比，处于较高水平，后续有改善空间。美的有好爸爸，融资成本有明显优势，拿地手段尚不足，主要是公开拿地，三四线比例不低，也在做商业购物中心，运营能力待观察，派息息较高）

5、 中骏集团控股、宝龙地产、新城发展商业综合体拿地模式，模式应该要比绿地好，但竞争压力增大。前二者仍保持较高销售增速，中骏已开业过少，运营能力尚需验证，宝龙商场运营能力差新城一条街，不过也到有所改善。新城在老板出事后，拿地及融资受到一定影响，销售暂时会慢下来。

6、 佳兆业集团、花样年控股家中有矿，但经营效率管理水平融资成本等方面存在诸多不足。

7、 融中国、禹州地产了解不多，前者融资成本较高且受地王压制，目前似乎有较大改善。禹州地产派息率虽高，但市场关注度低，可能是亮不足，没什么自身特色。

8、 路劲、绿地香港、保利置业、中国海外宏洋

感觉这几家有烟蒂味，未来股价可能会在2-5倍PE之间波动。前两者派息率较高，保置由于购股权因，派息动力不足。路劲的缺是土地相对不足，地越来越少，存量地消化差不多之后，持续经营能力存在疑虑。绿地香港的爸爸口碑不怎么样，它的拿地模式与爸爸有相同之处，不少商办自持，经营能力尚需跟踪，年度销售目标２０１８、２０１９完成情况都不好，２０１９扣除一次性转让项目，销售其实下滑，２０２０年喊出的５５０亿，个人认为大概率完不成（爸爸经常完不成，连儿子也不敢了）。保利置业，与保利地产反差太大，效率相对低下，多年销售无明显增长，虽家底较厚，但仍有一堆低效资产，报表随意性大，业绩大起大落。管理层大股东似乎与小股东利益不一致，投资者很难清公司未来定位，喊出的２０２０年５２０亿目标能否实现，拭目以待。中海宏洋的操盘水平还可以，融资成本也低，有大股东支持，净负债率也很低，但本人的感觉，它家的拿地水平一般，地价低的时候往往几个月不怎么拿，涨上来开始抢。每个月公布的楼面价其实是包括了地下车位面积，如果按计容算，中海宏洋的真实地价水平并不低，不过如果后期销售如果持续能够比市场溢价，好像问题也不大。中海宏洋放在烟蒂股中，可能有委屈它，再观察一段时间