解云
华创地产研究团队感谢您的关注与支持！
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
事 件
1月9日，新城控股公布12月销售数据，12月公司实现签约金额242.4亿元，同比+7.6%；实现签约面积244.0万平方米，同比+10.5%。
评
1 12月销售242亿、同比+8%，全年销售2,708亿，同比+23%，顺利完成计划
12月公司签约金额242.4亿，环比+0.2%、同比+7.6%；签约面积244.0万平米，环比+6.8%、同比+10.5%，表现优于重跟踪45城成交面积同比+3.3%；销售均价9,934元/平米，环比-6.2%、同比-2.7%。2019年公司合计签约金额2,708.0亿元，同比+22.5%，顺利完成年初2700亿销售计划，销售额克尔瑞排名继续稳居第八；累计签约面积2,432.0万平米，同比+34.2%；累计销售均价11,135元/平米，同比-8.7%。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低，可售货值仍较充裕并且最近重启拿地，受益于城市圈战略下需求稳增，预计公司20年销售将继续保持稳增。
2 12月拿地/销售面积比96%，环比+91pct，移出观察评级，拿地逐渐恢复
12月公司在宿迁、徐州等4城共新增5个项目，新增建面235.0万方，同比-19.3%；对应地价36.8亿元，同比-76.0%；拿地面积占比销售面积96.3%，较上月+90.1pct；拿地权益92.8%，较上月+22.8pct。平均楼面价1,566元/平米，同比-70.3%，主要源于公司在徐州和六盘水拿的商住项目地块较大，楼面价较低。19年公司新增建面2,174.5万方，同比-14.2%；对应地价669.4亿元，同比-12.1%；拿地额占比销售额24.7%，较上年-9.7pct；平均楼面价3,079元/平米，较上年+2.5%，拿地均价占比销售均价27.6%，较18年+3.0pct，拿地成本仍处于较低水平，并于11月开始逐渐恢复拿地。此外，继惠誉和标普恢复公司评级展望稳定后，中诚和联合资先后将公司及其相关债项移出用评级观察名单，利好公司后续融资并推动公司拿地重回积极轨道。
3 投资建议销售稳增，评级修复，拿地重启，维持“强推”评级
住宅开发方面，公司销售保持稳增，顺利完成年初2,700亿计划，土储依然丰富，并近期拿地逐渐恢复；商业地产方面，公司更加聚焦并发展迅猛，进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元，并且19年实现租管费收入41.1亿，超额完成计划103%；此外，公司近期推出新激励方案，要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%，绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元，对应19/20年PE分别仅6.9/4.9倍，同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复，按照20年目标PE6倍，我们上调目标价至47.64元，维持“强推”评级。
4 风险提示房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《大悦城跟踪报告重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《新大正深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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量子计算概念大幅拉升大涨6.37%，黄金时间周期线显示今天是时间窗
当天券商板块行业早盘高开2.76%收出大阳线，近30个交易日主力资金净流出217.88亿元
金融科技概念股涨幅排行榜，浩丰科技涨幅20.06%，财富趋势涨幅20.0%
网络安全概念今日大幅上涨3.89%，受极反通道生命线压制
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解云
【华创地产？袁豪团队】新城控股12月销售评销售稳增，评级修复，拿地重启
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事 件
1月9日，新城控股公布12月销售数据，12月公司实现签约金额242.4亿元，同比+7.6%；实现签约面积244.0万平方米，同比+10.5%。
评
1 12月销售242亿、同比+8%，全年销售2,708亿，同比+23%，顺利完成计划
12月公司签约金额242.4亿，环比+0.2%、同比+7.6%；签约面积244.0万平米，环比+6.8%、同比+10.5%，表现优于重跟踪45城成交面积同比+3.3%；销售均价9,934元/平米，环比-6.2%、同比-2.7%。2019年公司合计签约金额2,708.0亿元，同比+22.5%，顺利完成年初2700亿销售计划，销售额克尔瑞排名继续稳居第八；累计签约面积2,432.0万平米，同比+34.2%；累计销售均价11,135元/平米，同比-8.7%。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低，可售货值仍较充裕并且最近重启拿地，受益于城市圈战略下需求稳增，预计公司20年销售将继续保持稳增。
2 12月拿地/销售面积比96%，环比+91pct，移出观察评级，拿地逐渐恢复
12月公司在宿迁、徐州等4城共新增5个项目，新增建面235.0万方，同比-19.3%；对应地价36.8亿元，同比-76.0%；拿地面积占比销售面积96.3%，较上月+90.1pct；拿地权益92.8%，较上月+22.8pct。平均楼面价1,566元/平米，同比-70.3%，主要源于公司在徐州和六盘水拿的商住项目地块较大，楼面价较低。19年公司新增建面2,174.5万方，同比-14.2%；对应地价669.4亿元，同比-12.1%；拿地额占比销售额24.7%，较上年-9.7pct；平均楼面价3,079元/平米，较上年+2.5%，拿地均价占比销售均价27.6%，较18年+3.0pct，拿地成本仍处于较低水平，并于11月开始逐渐恢复拿地。此外，继惠誉和标普恢复公司评级展望稳定后，中诚和联合资先后将公司及其相关债项移出用评级观察名单，利好公司后续融资并推动公司拿地重回积极轨道。
3 投资建议销售稳增，评级修复，拿地重启，维持“强推”评级
住宅开发方面，公司销售保持稳增，顺利完成年初2,700亿计划，土储依然丰富，并近期拿地逐渐恢复；商业地产方面，公司更加聚焦并发展迅猛，进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元，并且19年实现租管费收入41.1亿，超额完成计划103%；此外，公司近期推出新激励方案，要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%，绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元，对应19/20年PE分别仅6.9/4.9倍，同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复，按照20年目标PE6倍，我们上调目标价至47.64元，维持“强推”评级。
4 风险提示房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《大悦城跟踪报告重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《新大正深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
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