京汉股份收深交所监管函，接盘者中国奥园激进扩张负债高企

作者丁一

出品全球财说

6月11日晚间，【京汉股份(000615)、股吧】（000615. SZ）因关联交易事项息披露前后不一致构成违规，收到深交所监管函。

关联不关联 傻傻分不清

事件的前因后果是这样。

2020年1月13日，京汉股份公告表示，拟将通辽京汉置业有限公司（下称“通辽公司”）100%股权以1.82亿元的价格转让给北京京台。

当时的公告披露，北京京台成立于2019年12月20日，股东为冯雪冬和田险峰，且明确表明该笔交易不属于关联交易。

根据公告，北京京台与京汉股份及控股股东、实际控制人之间不存在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关联关系，不存在可能或已经造成上市公司对其利益倾斜的其他关系，本次交易不构成关联交易。

但事情发生反转，京汉股份于4月29日发布关联交易公告，表明北京京台股东冯雪冬、田险峰为乐生活员工，乐生活和京汉股份的实际控制人均为田汉。

深交所就此事下发关注函，京汉股份回复称造成该结果是由于审不够审慎。并称，北京京台属于上市公司的关联方公司，本次交易构成关联交易，公司按照关联交易程序重新审议决策该项交易。

同时，京汉股份就上述疏忽事项向广大投资者公开致歉。

此次6月11日的监管函显示，京汉股份对本次交易事项息披露前后不一致，违反了深交所《股票上市规则(2018年11月修订)》第2.1条规定。

并且，本次交易各方已于1月10日完成通辽京汉股权转让涉及的承债、股权变更手续及管理权移交。京汉股份未经股东大会审议通过上述交易事项便实施了相关交易，违反了深交所《股票上市规则(2018年11月修订)》第10.2.5条规定。

同时，京汉股份未及时披露上述事项，违反了深交所《股票上市规则(2018年11月修订)》第2.1条规定。

深交所表示，希望京汉股份及全体董事、监事、高级管理人员吸取教训，严格遵守法律法规及规定，真实、准确、完整、及时地履行息披露义务，杜绝此类事件发生。

中土储？中国奥园自身亦艰难

除此之外，4月30日的关注函中，深交所还对京汉股份与中国奥园（03883. HK）两宗资产重组提出询问。

不过，上述重组已经结束。

5月18日，京汉股份公告称，公司控股股东京汉控股、实际控制人田汉与奥园科星签署了《股份转让协议》。

签署该协议后，京汉控股将其持有的京汉股份2.29亿股无限售流通股转让给奥园科星，这部分股份占京汉实业总股本的29.3%。股份转让价格为5.06元/股，股份转让价款合计为11.6亿元。

上述交易完成后，京汉股份的控制权将发生变更，其控股股东将由京汉控股变更为奥园科星，公司实际控制人将变更为郭梓。

企息显示，奥园科星由奥园广东100%控股，奥园广东则为中国奥园于中国境内设立的控股子公司。

郭梓则为中国奥园的创始人、总裁。

此后，奥园健康又以2.479亿元收购京汉旗下乐生活服务80%股份。

2019年，京汉股份实现营业收入31.50亿元，同比增长9.07%；实现归属净利润1208.97万元，同比下降92.32%；而扣非净利润则为-1.21亿元，同比下降194.38%。

业绩并不漂亮，中国奥园更多中的应该是京汉股份的土地储备。

2019年年报显示，京汉股份有14个主要销售项目，位于北京、天津、廊坊、通辽等地区；主要开发项目11个，位于川渝、阳江、天津、通辽等地区；拥有8个土地储备项目，位于川渝、保定、阳江等地区，总占地面积66.8万平方米，总建筑面积为114.3万平方米。

同时，中国奥园同样重京汉股份在环渤海经济圈的地位，后者作为曾经火爆一时的“雄安概念股”，对于中国奥园布局华北等区域有着重要意义。

但不容忽视的是，中国奥园随着急速扩张，自身便早已负债累累，步履艰难。

2019年，中国奥园实现营业额约505.31亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、67%。

中国奥园全年实现物业合同销售金额1180.6亿元，同比增长29.34%；实现合同销售面积1168.5万平方米，较上年的886.3万平方米增长31.84%。

截至2019年年末，公司拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比为79%，分布在境内外85个城市，华南地区占比约42%。

业绩的确亮眼，负债却也惊人。

截至2019年年末，中国奥园负债总额为2528.84亿元，同比增长59.93%，资产负债率为87.24%。

其中，流动负债共计1968.47亿元，占总负债的比例高达77.84%。

银行及其他借款689.61亿元，同比增加69.23%；优先票据及债券268.03亿元，同比增加57.94%。

值得注意的是，截至2019年年底，按需要时偿还及1年内需偿还418.73亿元，1年以上不超过2年需偿还306.98亿元，2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。

除去结构性存款、受限制银行存款外，中国奥园同期的现金及银行存款为580.43亿元，目前货币资金尚能覆盖短债，但一旦销售回款、融资等方面出现问题，后果严重。

6月2日，中国奥园发布公告称，2020年前5个月，该集团累计实现未经审核物业合同销售额约332.8亿元，同比减少约13.18%。

刚刚迈入千亿俱乐部的中国奥园，前5个月，该集团已完成全年目标约25.17%，后续7个月任务格外艰巨。

6月11日晚间，中国奥园发布公告称，集团执行董事陈嘉扬于当日增持中国奥园35万股股份，平均价为每股8.371港元，涉资约300万港元。此前，郭梓也曾增持100万股股份，涉资882万港元，提振心。

收购京汉股份是喜是悲？中国奥园业绩将会如何发展？《全球财说》将会持续关注。

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