“中国海外发展”2022年报的“喜”与“忧”

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“中国海外发展”作为国内房企少有的“优等生”也发布了2022年的年报。总体来说，“喜”的方面并不多，“忧”的方面挺不少。

一、“喜”的方面

1、权益销售额上升至行业第三

权益销售额比销售额更有含金量，因为这个是影响归母净利润的。如果有心的人可以留意，TOP10 房企销售榜中，个别企业的销售额虽然表面看起来挺大，但权益销售额却不大，导致后面结算时净利润绝大部分都给少数人权益分走。

2、签约均价有所提升

一般来说，销售均价提升有利净利润提升。由于没有这批销售地块的土地成本可以测算，我只能根据过往经验来判断，未来的利润可能这个签约均价的提升而有所提升。

二、“忧”的方面

1、各项财务指标有所恶化

2022年全行业都在降杠杆，“中国海外发展”的净借贷比率反而出现双位数的增加，如果是利用“反周期”来抄底，但目前是否就是“市场底”并不好说，这点只能留待时间去检验。

由于政府不断出政策救房企，平均融资成本在全行业都在下降的时候，“中国海外发展”却出现轻微的上升，这点本人还是疑惑不少。

2、股息分派20年来出现首次下跌

从2002年算起，直到2021年，连续20年每股股息出现增长。而2022年股息不单没有增长，还出现大幅下降，这个不寻常的号值得关注。

3、土地储备能否满足未来需要

一方面，每年的签约额在稳步增长，另外一方面，土地储备却连续5年出现下降。虽然年报上也分享了土地储备越来越集中在一、二线城市。

但土地储备日益减少，令人不得对其未来的业绩产生“担忧”。

虽然2022年年报反映出来的“忧”更多，但可喜的是，中国海外发展是一间公司治理水平好的企业，过往二十多年的发展，总体也令人放心。在最新的2023年第一季财务表现上，經營溢利上升 34.3%。

如果一间房企，面临暂时的困难并不可怕，可怕的是自己都不知道自己已经遇到困难了，还在努力做“只冲规模不要利润的美梦”。比起国内不少房企“一季度的暴雷”，单是这点，中国海外发展还是强不少。

补充说明

1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。

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