专访德必集团董事长贾波城市更新要以终为始

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(来源|凤凰网风财讯 作者| 陈文莉)

初秋的午后，我们在上海长宁德必易园的禅室中见到了贾波。刚从拉萨返沪，就进入了工作的快节奏，贾波神情中却始终平逸友善，一如这禅室中的高顶与天孔，让酷热的光影瞬间柔和了一些。

这是贾波亲手设计的，从禅室到整个屋顶，贾波在长宁德必易园倾注了很多心血，将这一座10年前还是“上海航天809研究所”老旧厂房的建筑，打造成为长宁核心商圈的独特文创元素。

长宁区安化路492号的这座文创产业园，也见证了大众点评、拉面说等诸多新兴行业头部企业的成长。

贾波告诉凤凰网，像这样的旧改项目，德必集团（300947.SZ）一直在做，也做了不少有价值的作品。

比如，虹口区哈尔滨路的地标“老洋行1913”，曾经的中国第一座冷库，如今摇身一变成为了上海音乐谷的网红打卡地。

然而，如果回顾那段大拆大建的历史，这种在老旧厂房的原貌上进行更新改造，多少有些“非主流”了。

但在当时的贾波看来，未来城市更新保护性的利用，将会是一个主流。

更重要的是，“我们保护一座有历史的建筑，其实是保护了文化，保护了一座城市、一个民族的精神。而且大拆大建的话，实际上对地球资源是一种高碳的、非常不负责任的简单化利用，国家和地球承受不住这种资源的浪费。”

今年城市更新首次被写入政府工作报告，住建部出台了严管大拆大建的意见征集文件，城市更新的万亿市场已经打开。

不过，贾波清醒地认识到，城市更新中仍存在法律法规创新等难点，而这需要企业、政府与社会等多方主体来共同建设。

9月22日，凤凰网风财讯《明日之城》的专访德必集团董事长贾波，探讨在城市更新洪流之中，企业的思考与挑战。

（贾波接受凤凰网风财讯专访）

城市更新需要怀有敬畏心

“我觉得城市更新叫‘以终为始’，你要知道最终达到什么目的。”

贾波认为，城市更新主要有两个目的，一种是从城市的角度，保护好城市的文脉；另一种则是从客户的角度，建筑更新要能够满足客户的需求。

住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中明确指出，城市更新要以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变原来城市开发建设的方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建。

对老旧建筑进行保护性利用，这也是贾波从踏入行业便认定了的。“城市更新应该是以保护为先导的利用。而做好保护性更新首先需要的不是能力，而是一种意识，对城市的爱，对历史的敬畏感。”

贾波认为，如果把经济效益放在第一位，把经济增长当作唯一衡量的角度，城市更新是做不好的。眼光要放长远，看到城市更新过程中对于无形资产的有形保护。

“有时候我们保护一座有历史的建筑，其实是保护了文化，保护了一座城市、一个民族的精神。”

贾波透露，德必未来在产业园区的改造目标是碳中和，让园区的能源达到自我平衡。

“低碳是未来园区改造运营的一个方向，也是城市更新的重要方向之一。”

（长宁德必易园）

城市更新是商业机会

“以前有大量的建筑，比如工厂、宾馆等只有二三十年的历史，但经营的不好就给炸了，重新再盖一栋楼。实际上，这是对地球资源一种高碳的、非常不负责任的简单化利用。特别是当时看到一些特色的历史建筑，被简单粗暴地拆除了，我看了很心痛。”

贾波坦言，保护性的城市更新既可以保护城市的历史，同时这也是一个商业机会，是一举两得的好事儿。

中商产业研究院报告显示，中国GDP的四分之一来自于产业园经济。其预计，到2020年底，中国的产业地产公司业务规模将达到4.6万亿元。

但贾波告诉我们，产业园区的规模虽大，市场却极度分散。中国有30-40亿平米的园区经营租赁市场，但没有任何一家的规模超过1%。

“我们希望在10年左右能够达到1%的规模，成为在这个领域全世界最优秀的公司之一。”

自2006年成立以来的十五年间，随着一座座老旧厂房焕新变成文科创产业园，德必也成长为了国内城市更新的龙头企业之一。截至2020年底，德必已经在中国、意大利、美国等海内外国家及地区运营管理了51个文科创产业园，运营管理面积达到约82.56万平方米。

今年2月份，德必成功登陆A股市场，成为了文科创产业园中第一家在创业板上市的企业。

尽管如此，德必想要实现1%的目标，在集中度低的行业中，依旧不是一件容易的事。

因为行业分散，往往意味着企业将面临着更为激烈的竞争，多一家企业少一家企业，对行业而言，影响不大。

贾波认为，目标实现的关键在于，既要能够服务于城市中心战略，同时又能以客户为中心，把产品服务做深做好，这是很重要的。

（老洋行1913）

城市更新需要各界共建

今年初发布的“十四五规划”中明确将“实施城市更新行动”写入未来的五年规划之中，城市更新万亿市场已然敞开。随后，北上广深，以及厦门、南京、杭州、西安、宁波等十余个城市均在城市层面出台了相应的顶层政策体系。

但在贾波看来，城市更新条例在实际落地执行过程中是有一定挑战的“城市更新不单单是地方政府一个部门的事，它还包括了土地规划部门、建筑规划部门等，其实更新中最大的难度在于法律法规如何创新，这是非常有挑战的一件事。”

尽管很难，贾波仍满怀心地告诉我们，任何事物发生变化的过程中都充满了艰辛、博弈和争论，但不论多难，只要整个社会一直往前走，只要大家能互相发声，行业发展就慢慢变得越变越明。