德必集团市值估值分析+炒作可能113

公司介绍

公司主要从事化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，以 中小微型化创意企业和科技创新企业（以下简称“科创企业”）的需求为中 心，以园区设计和运营管理能力为基础，对各类既有建筑进行重新定位与更新改 造，在保护和传承城市历史化脉络的同时，为科创企业提供舒适的办公环境 和深度的专业化服务。

公司作为化创意产业园区的运营服务商，以服务科创 企业、助力化创意产业发展为使命，整合城市低效老旧的存量物业资源，通过 定位、设计、改造提升其商业价值，实现产业业态集聚，最终促进园区运营服务 商、园区所有权/经营权持有方和入驻的科创企业的协同发展。

公司将持续进 行跨城市跨区域的规模化连锁化发展，力争成为科创企业的优质服务商。报告期内，公司主要采用“承租运营”的经营模式。在“承租运营”的经营 模式下，公司通过前期的市场调研，以租赁方式取得具有改造升值空间的既有建 筑经营权，对其进行重新市场定位和设计；通过改造配套硬件设施、重塑建筑风 格和形象以及完善园区配套服务功能，将其打造成为符合科创企业办公和经营 需求的园区；通过招商和后续运营管理为科创企业提供优质服务。同时，公司 依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区 设计服务、工程管理服务、招商服务和运营管理服务。

报告期内公司园区内的知名客户包括生活服务电子商务平台美团评、移 动出行平台滴滴打车、体育互联网平台虎扑体育、言几又书店、企业弹性福利平 台东方福利网、电商导购平台返利网、AI 机器人公司上海非夕机器人科技有限 公司、AI 商业应用服务商广州图匠数据科技有限公司、以“创意 IP”为核心的 服务平台“爱现场”、艺人经纪公司泰洋川禾、日本知名运动品牌美津浓、联合 办公服务商 WeWork、全球时尚购物平台 Farfetch、澳大利亚证券交易所上市的 招聘咨询公司 Lloyd an 等。

截至 2020 年 6 月 30 日，公司投入运营的承租运营园区共 40 个，受托运营 园区共 4 个，参股运营园区共 3 个。除上述项目外，公司星光德必易园项目系公司本次募集资金投资项目之一，因项目取得时间较短，截至 2020 年 6 月 30 日尚 未开始投入运营。

报告期内各期，公司的营业收入分别为 60,597.32 万元、77,156.05 万元、 91,003.16 万元和 39,538.64 万元。报告期内，公司的营业收入均为主营业务收入，随着投入运营项目数量、可 供租赁面积的增加，公司主营业务收入保持持续上升趋势。报告期内，公司的主 营业务收入的业务构成及其变动情况如下

公司依托既有建筑资源为物理空间载体，主要从事化创意产业园区的定 位、设计、改造、招商和运营管理，主要采用“承租运营”模式。该经营模式下， 公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租 赁合同，租赁期限通常为 10-20 年。园区运营项目公司负责化创意产业园区的 定位、设计、改造、招商和运营管理，主要向园区内科创企业提供租赁服务、 会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相 应租金。

公司作为化创意产业园区的运营服务商，所属行业为化创意产业。公司 在化创意产业中主要从事化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营 管理。化创意和科技创新融合发展是公司所处行业的发展趋势，公司也不断提 高自身的创新、创造、创意能力，以更好地服务科创企业。

为实现全方位多层次的精细化服务，公司将科技创新融入园区日常经营管理 中，构建了完整的园区运营管理体系。公司自主研发的智慧园区管理系统 -wehome 平台集智能硬件、园区管理、社群服务于一体，在实现园区智慧管理的 同时，以办公场景为入口，为入住企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区 钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等多种服务，支 撑园区拓展建设与日常运营管理要求。

公司自成立以来，坚持以“助力中国创意”为目标，致力于服务广大科创 企业，推动化创意产业发展。公司围绕“连接”与“共创”的发展理念，创新 性地将大数据、共享、智能化、互联网、云平台、企业服务等融入到园区运营管 理过程中，为园区内外企业的连接、企业与人的连接、企业与政府的连接、人与 人的连接提供平台，构建一个彼此任、深度相连的科创企业生态圈。公司在长期业务开展过程中形成了一套成熟、可规模化的承租运营模式，通 过对承租的园区进行定位、设计与改造，将其打造成为符合科创企业办公和经 营需求的化创意产业园区。在后续的运营管理中，公司凭借多年服务科创企 业的积累，能更深刻地理解科创企业对于资源对接、资源共享的需求，更好地 为科创企业提供符合其所处行业特和发展阶段所需的专业化服务。

公司通过 专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批优秀的科创企业入驻园区，报 告期内公司园区内的知名客户包括生活服务电子商务平台美团评、移动出行 平台滴滴打车、体育互联网平台虎扑体育、言几又书店、企业弹性福利平台东方 福利网、电商导购平台返利网、AI 机器人公司上海非夕机器人科技有限公司、 AI 商业应用服务商广州图匠数据科技有限公司、以“创意 IP”为核心的服务平 台“爱现场”、艺人经纪公司泰洋川禾、日本知名运动品牌美津浓、联合办公服 务商 WeWork、全球时尚购物平台 Farfetch、澳大利亚证券交易所上市的招聘咨 询公司 Lloyd an 等。截至 2020 年 6 月 30 日，公司已在国内的上海、北京、杭州、成都、苏州、 南京、长沙等多个城市，以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了 40 个化创意产业园区。公司全球科创企业跨境交流平台已初步形成，为中 国企业走向海外、协助国外优秀企业进入中国提供全面服务，促进国内外科创 企业的双向互动。

同行业可比较公司

1、上海锦和商业经营管理股份有限公司（603682）

2、上海圣博华康化创意投资股份有限公司（831205）

公司在国家化产业振兴、大众创业万众创新、腾笼换鸟等政策的支持下， 以助力化创意产业发展为使命，不断探索创企业从出生到鼎盛发展的全过程 服务解决方案，打造科创企业生态圈，助力化创意产业发展。通过本次公开 发行，公司将有效提升自身的行业和公众影响力，进一步优化自身的财务状况、 人力条件和运营管理水平，提升公司拓展化创意产业园区的能力。公司将立足 于德必易园系列、德必 WE&34;系列、德必运动 LOFT 系列的园区品牌效应，充分 利用园区设计、规划、改造案例经验，依托于自主研发的智慧园区管理系统，继 续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展，同时响应“一带一路”战略，构 建全球化的园区服务平台，助力化创意产业“走出去、引进来”，为有意进入 中国市场的国际性科创企业铺路，也为国内科创企业走向国际开设绿色通 道。

财务情况

报告期内，发行人主营业务收入按服务类型划分主要包括租赁服务收入、会 员服务收入、其他服务收入。租赁服务收入系向租户提供经营办公场所获得的收入；会员服务收入主要系给园区提供物业管理等服务收取的物业及增值服务收 入、能源服务收入、停车服务收入、场租服务收入等；其中，能源服务收入主要 系向园区客户收取的水、电、燃气费收入。其他服务收入主要系在园区改造和运 营过程中提供的设计服务、工程管理服务、招商服务及运营管理服务等取得的收 入。

报告期内，发行人净利润分别为 2,185.84 万元、5,516.46 万元、12,105.37 万 元及 5,134.44 万元，净利润率分别为 3.61%、7.15%、13.30%及 12.99%，发行人 净利润主要来自营业利润。

预计2020年1-12月归属于上市公司股东的净利润为9200万元至10600万元，与上年同期相比变动幅度-19.19%至-6.9%。业绩变动因说明 归属于母公司净利润9,200.00万元-10,600.00万元，较2019年度预计下降6.90%-19.19%；扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润6,300.00万元-7,800.00万元，较2019年度预计下降10.03%-27.33%。

无风重结论发行人公司其实就是一家区域性的租赁公司（二手房东），大部分业务就是把旧区改造成商业出租，前几年财务显示一直高增长，去年由于疫情的影响下，业绩出现下滑，市场对这类不具备高溢价市值，给予40亿左右合理市值，无风不建议关注。