在地产大变局中，这两类企业将受益，有望脱颖而出

      近期我国货币政策逆全球化，在外围加息声中，我国逆势降准降息，地产板块也在筑底回升，部分股票甚至逆势上涨，地产是否可以抄底了呢？

      我国的房地产市场已经进入成熟期，城镇化快速发展带来的红利逐步消失，房地产市场不再是黄金赛道，房地产市场已经进行淘汰赛，优胜劣汰，每一次行业洗牌后，都会诞生新王者，出现超级大牛股，这次地产洗牌后，谁将脱颖而出呢？

图1房地产板块日线走势图

        房地产毕竟是刚需，在行业出现危机时，现金流为王，现金流出色的企业，有望在这场淘汰赛中脱颖而出，可以乘机低价收购优质资产，实现逆势扩张。从A股房企21年3季报数据来看，万科，保利发展手握千亿现金，珠海国企华发股份（600325），低市盈率（PE为4.41），低价（不足7元），低位（19年4月份以来持续调整），财务数据也亮眼，手握500亿现金，排名第五，总现金流68亿,、经营现金流266亿，均为房企第一，2021年股息率6.77%，高于“招保万金”。华发股份已经开启收购之路了，近期收购了融创昆明融创文旅城二期40%股权，交易价格为14亿元。而并购贷不计入“三道红线”，或将引发房产并购潮。

图221年三季报数据A股房企货币资金

图3华发股份周线走势图

      手握重金的房企有望在这次洗牌中渔翁得利，实现困境反转，涅槃重生。另外，房产市场的一个细分领域也可在这次房企危机中借“危”腾飞。这个领域就是装配式建筑，一家广东的装配式建筑设计龙头，资金已经开启扫货模式了。

       从房产政策和绿色建筑从近年来的相关政策来看，在“房住不炒”的大政下，保障性租赁住房将迎来快速的发展。从市场经济来看，控制房价，不能光堵不疏。增加供应，才能调节价格，而政府通过保障性租赁住房建设，增加供应，调节房价的同时也解决部分人口的住房问题。保障房作为政府主导型项目，要求建造绿色建筑，建造方式上会倾向于装配式建筑。同时，由于装配式建筑材料可回收，在碳中和的大背景下，装配式建筑未来在绿色建筑中的占比将提升。低估值的装配式建筑设计公司华阳国际（002949）有望享受估值修复和行业成长的双重优势，也可能实现戴维斯双击。下面看看华阳国际在核心优势和发展前景如何？

图4保障性租赁住房政策

图5华阳国际周线图

一、华阳国际的基本面

       华阳国际是一家以装配式建筑和BIM为核心技术的全产业链布局的设计科技企业；主要从事建筑设计、造价咨询、工程总承包、全过程工程咨询等业务；公司资质齐全，拥有建筑行业（建筑工程）甲级资质、工程造价咨询甲级资质、工程监理甲级资质、建筑工程施工总承包一级资质、城乡规划乙级资质、风景园林工程乙级资质和市政公用工程施工总承包二级资质。公司21年三季报营收18.4亿，同比增长63%，净利润1.41亿，同比增长28.34%，市值38亿，动态PE20.69倍。

图6华阳国际参与项目-恒裕金融中心

二、华阳国际的核心竞争力

        1、装配式建筑与BIM技术和人才优势。公司是国内较早进入装配式建筑与BIM领域的公司，公司参与了国家、省市级标准制定和标准设计图集编制70余项，专项研发课题 50余项 ，参与制定深圳市住房保障政策、城市保障性住房设计标准；公司累计获得72项专利， 73项软件著 作权。公司220名员工具备高级工程师职称，285名员工具备一级注册资格证书公司，有51名员工成为入库专家（其中17名为深圳市装配式建筑入库专家）；59人获评各领域专家称号。公司也获得众多荣誉，被住建部认定为“国家住宅产业化基地”、“装配式建筑产业基地”以及“全过程工程咨询试点企业”。

图7；华阳国际获得的各项荣誉

       2、全产业链布局优势。公司依托自身设计和研发优势，进行产业链纵向扩展，发展造价咨询、全过程工程咨询及代建项目管理、PC构件生产、工程总承包等业务。实现资源互补，提升企业价值，将设计的单点优势转化为产业链综合优势，实现建筑各环节彼此赋能，反哺设计，实现设计价值最大化。根据行情趋势，产业链的整合能力将成为公司未来的核心竞争力之一。

图8华阳集团全产业链架构图

       3、区位及客户优势。公司成立于全国经济总量霸主广东的核心城市—深圳，公司区位优势较大。粤港澳大湾区的固定资产投资规模与城镇化建设都处于领先水平，根据各省市“十四五”保障房建设规划的目标来看，广东以130万套领跑全国，公司注册地深圳，人口流入大，《深圳市住房发展“十四五”规划》也提出“十四五”深圳将以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年人住房困难；公司立足华南，以华南为中心，辐射华中、华东和西南等地区。客户资源方面，公司与一批优质的核心客户建立了长期密切的战略合作关系，包括万科、华润、保利、招商、恒大、融创、龙湖、金地、人才安居集团等。此外，公司是深圳市建筑工务署、福田区政府、南山区政府、宝安区政府、龙华区政府、坪山区政府等政府部门的战略批量采购单位。

图9华阳国际设计的深圳外国语学校

三、行业的发展空间

       1、保障房建设加速推进。根据国盛证券不完全统计，“十四五”期间全国筹集保障房数量预计约 739 万套，累计投资规模预计可达 1.4 万亿。装配式设计与常规设计相比，具有节约资源、环境友好、缩短工期、提升效率和质量安全等优势，通过精细化、标准化管理、部品部件提前设计、管理细节提前策划，达到节约成本、提高质量的目的。另外，双碳顶层设计出来，明确要求推动绿色建筑加快发展，而保障房是政府主导的投资，是响应“双碳”的重要手段，是引领行业向装配式、绿色建造、智能建造转型的重要政策载体。基于这些考虑及装配式设计的优势，政策越来越明确保障性住房应采用装配式设计。

图10华阳国际东莞研发楼

        2、随新型城镇化建设和建筑工业化推进，特别是建筑行业碳达峰发展的纲要指导性政策出台后，装配式建筑渗透率将不断提升，公司将全面受益于房建领域投资提升和装配式建筑需求释放。

风险提示 宏观经济大幅波动；政策推进不及预期； 订单增长缓慢；人员流失；客户经营状况下滑；行业竞争加剧风险等。