菏泽打响取消限售第一枪！历时两年的楼市调控真要松动了

　　山东菏泽市住房和城乡建设局官网18日发宣布取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。自2016年开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。

　　菏泽率先取消限售，与其楼市库存量、棚改有关，有一定的特殊性。由于菏泽市棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。2017年菏泽市城区共成交住宅等10类用地110宗，成交面积共计801.2万平方米，同比大涨186.4%；全年不同类型土地出让收入219.7亿元。其中，住宅用地累计收入210.5亿元，同比大涨739.8%。中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。也就是说，菏泽过去几年棚改高歌猛进，库存不少，本轮取消限售，很大程度上是为了去库存。

　　业内人士认为，菏泽此次出台取消限售政策，号意义极强。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策似在某个件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

　　我们一下本轮楼市调控的过程。本轮楼市调控从2016年开始，迎来了史上最严厉的调控政策。2016年3月，苏州首推“限价”政策，打响本轮楼市调控的第一枪。以“合肥、南京、苏州和厦门”为首的楼市“四小龙”当头棒喝，调控政策下达后，这些城市房地产市场迅速降温。这轮调控，印象最深刻的就是，密集出台政策。2018年以来，中国楼市调控政策已经超过400次，调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖，调控手段包括限售、限价、限购等行政手段，还包括首付比例、房贷利率等金融政策。平均下来，每个月调控40次。

　　目前，在房住不炒和严厉楼市调控政策的综合作用下，房地产市场已经总体趋于稳定。12月15日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降；二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.1个百分。

　　同时，我们观察到，近两次的政治局会议均未提及房地产调控政策有特定因。今年以来的楼市调控的确取得了明显的效果，楼市降温房价企稳已成定局，并且今年在加大于楼市乱象打的过程中也充分净化了市场环境，目前楼市正处于平稳和健康发展之中。

　　国证券一份研究报告指出，出台的购房之后 2-3 年“限售”（个别城市是 5 年以上）的政策并不是为了消灭房地产的投资需求，而是为了抑制“短线投机”。如果市场上充斥大量短线投机者，不仅难以起到价值发现的作用，还势必会加大波动。从楼市投资的角度，持有 2-3 年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易有利于让楼市运行得更健康，更长远。

　　在明年，房地产调控仍不会退出，“房住不炒”仍是长期定位。但在全国房地产总体稳定的情况下，因城施策，一城一策，各地房地产市场将会根据各地房地产实际情况进行微调，特别是一些三四五线城市，如果库存增加，不排除像菏泽这样取消部分调控政策，出现部分调控政策放松的号。限售、限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，一些库存增加的三四线城市放松限购限售就成为稳定提升成交量的政策首选。