景业名邦IPO：高管多系雅居乐“元老” 负债是净资产9倍

　　新浪财经讯日前，景业名邦集团控股有限公司(以下简称“景业名邦”)在港交所披露IPO申请材料。公司目前贡献业绩的市场主要位于海南和广东，去年营收刚超13亿元，净利不到4亿，相对于现在的上市房企公司来说，体量较小。但因景业名邦与港股地产公司雅乐居的“亲密”关系，景业名邦也备受市场关注。招股书显示，此次募集的资金将用作现有项目的开发资金、土地购买、一般运营资金。与港股地产公司雅居乐“关系亲密”

　　据悉，景业名邦的创始人、主席兼执行董事陈思铭于2013年成立景业控股，于2014年通过收购广州意浓在广州市开发首个住宅物业项目景业荔都。自此，公司一直主要从事住宅物业的开发及品牌推广。目前，公司的物业开发业务及土地储备主要分布在广东、海南、云南及湖南省。

　　据招股书所述，景业名邦的起步资金由创始人陈思铭的家族提供。陈思铭系雅居乐控股股东陈氏五兄弟中陈卓贤之子。不仅如此，景业名邦的高管团队中也有不少雅居乐“元老”的身影。

　　刘华锡，在今年5月刚加入景业名邦，公司执行董事兼副主席。其自1995年起于雅居乐集团控股有限公司就职，之后于2014年辞任副总裁。

　　郑红，2014年3月加入公司，之后被委任为公司执行董事兼总裁。在加入景业名邦前，郑红于2001年-2010年期间就职于雅居乐地产置业有限公司，并在该司担任总裁助理，之后于2010-2014年就职于广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，担任总经理。

　　吴新平，2017年3月加入公司，目前为公司副总裁兼执行董事。其于1999年至2017年就职于雅居乐地产置业有限公司，担任集团工程中心总经理。

　　薛双有，2017年10月加入公司，目前是公司的副总裁兼执行董事。1999年至2017年期间，薛双有就职于雅居乐集团控股有公司，担任区域总裁。

　　韦妙嫦，2014年7月加入公司，目前是集团财务中心总经理兼执行董事。1998年-2014年在雅居乐集团控股有限公司若干集团公司就职。

物业开发贡献了绝大部分营收

　　景业名邦旨在将品牌打造为360度资产生活服务商。招股书显示，公司目前主要有四项业务，物业开发、酒店运营、物业投资及租赁和物业管理。其中，物业开发贡献了绝大多数的营收，酒店管理次之，另两项占比较小。

　　截止于估值日期，景业名邦的物业组合拥有30个物业项目，建筑面积合计300万平方米，可供出售或出租的已竣工物业10万平方米，60万平方米的在建物业，230万平方米的持作未来开发物业，即土地储备。

　　目前，景业名邦的物业项目中主要是四个项目在贡献业绩，分别是位于广州的景业荔都第一期和位于海南的景业清水湾3号一、二、三期。

　　其中，景业清水湾3号第三期系2018年刚开始销售，除此之外，其余三个项目均已在售几年，当前所剩物业已不多，2018年的销售面积均不到1万平米。目前公司的业绩“支柱”是景业清水湾3号第三期，但值得注意的是，相较于第一期和第二期，第三期平均售价降幅明显。

　　除了上述四个项目之外，景业名邦还有景业荔都第二期、景业龙泉湾等竣工项目。据悉，景业龙泉湾项目是广州从化区的商业物业项目，毗邻由公司运营的从化卓思道温泉度假酒店，由101套低层住宅组成，其中39套目前被用作卓思道温泉酒店的一部分营运。

　　招股书显示，龙泉湾项目早在2016年10月便已竣工，截至2018年底已产生的开发成本为2.61亿元，对于10个多亿营收的景业名邦来说并不算小数目。该项目的已竣工可销售/出租建面为2.27万平方米，可目前还未售出。

龙泉湾项目详情

　　此外，景业名邦的酒店业务在2017年录得亏损，系因从化卓思道温泉度假酒店开业，公司表示2018年该酒店业务开始回暖。但招股书显示，从化卓思道温泉度假酒店2018年入住率下滑明显，由2017年的79.6%下滑到56.3%，2018年平均每日房价较2017年上涨了174元达到797元，但平均每间客房的收益却下滑了近50元。

短期偿债压力不小

　　在现金流方面，招股书显示，2016年，景业名邦经营活动产生的现金流量净额为2.33亿元，而2017-2018年，经营现金流净额均为负数，分别为-2.71亿元和-2.10亿元。

　　随着业务的开展，景业名邦的借贷成本逐渐走高。2016-2018年，景业名邦的借贷成本分别为4080万元、5780万元及6250万元。2019年前四个月，公司银行及其他借款的加权平均利率由2018年度的5.74%上升到7.02%。

　　2018年末，景业名邦的现金及现金等价物余额为2.19亿元，而在2018年末公司于一年内需要偿还的借款为4.39亿元。截至2019年4月30日，景业名邦银行及其他借款总额为15.85亿元，其中，一年内需要偿还的为7.20亿元。

　　截至2018年底，景业名邦总资产为66.14亿元，总负债为59.61亿元，净资产为6.53亿元，负债系净资产的9倍多。

　　2018年，景业名邦一口气出售了三家子公司股权，分别是广州景恒悦、广州聚、定佳有限公司及全资附属公司佳力(其于香港坪洲持有一幅土地)。其中，定佳及佳力由诚邦发展有限公司接盘，而诚邦发展由陈思铭父亲陈卓贤全资拥有。