香港直播 | 雅居乐：战略制定三年规划，地产板块每年增长20%-30%

问答环节Q&A

Q1：怎么 样 平衡主业 增长与多 元 化投资 的 关系？ 毛利润下降的 因是什么？ 未来一两年 海南岛 不贡献 业绩的 话 ，企业 的利润将会 是 什么情况 ？ 对于 资产转让 和 引入战投 有什么 法？

A1：多元化发展其实我们很小心的，多元化业务发展方面，无论是在投资上，还是包括团队的发展上，我们都是一步步来的。我们现在多元化业务包括地产的投资和整个发展经营等都制定了三年计划，目前来，我们的业务都是在按我们计划的标准在做，所以无论是我们的投资，营业额，利润，还是市场的竞争力，我们都很有心。我们现在开始明白多元化业务的发展，现在雅生活的发展也是超越预期好多。多元化的发展还受很多的因素影响，我们每一个产业都有一个团队，请最优秀的团队出来，在市场上是能够拼的过的， 所以在多元化业务上，包括在地产上，我们不会去盲目投资。关于新能源汽车产业，我们不会去做，也没有必要去做。

毛利润率的问题，首先我们先客观冷静的，30%毛利率是不是一个比较合理的水平，我个人认为刚才主席也谈到按照目前市场环境，是一个比较好的水平。

第二就是造成我们毛利润率的下降是有它的客观因。首先我们今年确认收入的土地面积是192万平米，比去年多了10万平米，单价是比去年高了500块钱。按照正常情况应该没问题的。问题是我们来高毛利润的地区主要是海南地区。报告期入账的比例很低，没达到两位数，所以就导致我们整个毛利率下降。第三个就是我们的非海南地区的其他区域的土地成本和建安成本比去年同期是上升的。去年我们大概是7500块钱，今年大概9000块钱，多了1500块钱一平米。高毛利那部分的入账比例低了，建安和土地成本又高了，一高一低价差好像是有两位数的下降，大家不用担心，我认为这是一个很正常的现象。

未来毛利润率怎么？我觉得经过2018年4月份海南新政出台到现在已经接近两年了，明年4月份就到两年，我们很多已经签约合同就可以正式的确认入账、网签，都会释放相当比例的收入，会支撑我们30%以上的毛利。第二个我们现在投资的项目我们也把的很严，没有30%以上毛利绝对不投。第三个就是我们现在非房板块的毛利润率都接近50%，这样加起来，我认为我们整个集团毛利润率到30%以上是大概率事件。这是可以得到的，我们不敢说我们已经走出海南新政土地政策对我们决定性的影响，但是一定是可控，30%以上的毛利我觉得我们做起来是比较有把握的。

刚才其实还提到一个问题，就是说未来的资产的转让怎么？那么我觉得资产的买入卖出是企业很正常不过的行为。没有一个法律说只买不卖，这是不可能的。就它价值大小，什么时候更有利，这是最大的出发，这是为我们股东创造最大价值，这是最根本出发。那么我们具体个案来，我们2018年底，根据我们形势的判断，做出一个引入战投的决策，几个项目卖出去了部分股权，我觉得回想起来，这个是主席决策英明。我们当时测算五年每年房价上涨15%，我们五年后的净利润大概是21个亿左右，但是我们通过2018年安排，当年就有18亿的现金回来，今年入账是22亿的利润，你像这种情况提前五年把利润拿回来，还是现金，现金都有时间价值的，这肯定是一个算得过账的买卖，所以我觉得这是我们判断这个事情最根本的出发。在资产出售方面，我们是将一家項目公司34%权益出售给一家独立第三方，后续对我们还会有利润贡献。

那么按照这个情况下，下一步我们是不是再引入一些战投或者是进行一些合作，我觉得要市场情况，要算账。因为我们以前在海南也有安排，也做过相类似的引战投或增发的形式去合作，我觉得这个是很正常的经营行为，只要与对公司有价值，我们都是可以考虑的。

Q2：第一，从交付层面 来说，明年我们要交付多少才可以 有 超100亿或甚至120亿的净利润？ 第二个问题， 请教一下三年计划，房地产开发的三年计划能不能多给我们一些概念，从销售端 和 盈利端是怎样假设 的？  

A2：关于第一个问题说我们怎么去保障利润的增长？我觉得大家要观察一下，雅居乐其实不是一个纯粹的地产公司，我们通过3、4年的培育，在非房地产方面的业绩会逐步会爆发出来。今年只是一个小小的开始，去年只是铺垫。弥补大概20亿左右或者是十多亿的利润缺口问题，现在目前得到的话，我们的非房板块，尤其在物管、环保和房管这些板块的增长，对于弥补利润有很强的支撑。

我们的地产板块的发展规划是每年大概增长20-30%，所以按照目前我们的铺排，应该是有心能达到三位数的发展，这一我觉得问题不大。

再补充下三年计划，我认为三年计划是一个管理动作，我们对三年计划的准确度要求非常高的，实际上我们怎么做三年计划，结合我们目前的现状，比如说就是地产，以目前的土地储备情况，然后它的开发计划，然后正向去推我们明年、后年以及大后年这三年时间的销售情况，然后我们再反过来去评估它的合理性，最后再设定我们目标。比如说我们正着去推以后，每年的增长是在15%-20%，如果大家觉得市场情况各方面都比较好，那是不是我们每年的增幅要达到25%-30%，这个时候我们需要怎么样？需要反过来增加投资，要增加投资来去弥补或者需要其他方面的一些动作，最终结合实际情况推导出一个目标，比如说我们按每年20%、30%的增长，这样就把三年计划排出来了。也就是说先把利润、规模、现金流等各方面的数据放进去，导出来我们的投资额、甚至我们的管理团队，因为要增加规模的时候，我的团队要跟上，所以说它是一系列的动作。一旦我们把这个目标定下来以后，一系列动作都要跟上，包括人才、团队、管理和组织架构各方面来说都会融入到我们三年计划里，它牵涉到各业务条线的推动。

Q 3：现在公司已售未结转的收入有多少？海南的是多少 ？ 另外 ， 现在的负债率水平有高，我们也提到不能超过一个红线，因为资本市场可能会把永续债作为债务的角度去，从公司管理的角度来说，会不会也有一些这样的调整和考虑？咱们这条红线现在是设在哪里？

A3: 已售未结转的收入应该是300亿，包括海南的话是300到400亿，关于负债方面，目前资产负债率74%，比去年还低了一，但是我还不满意，但在同行业里头了是比较低的，我们目前有400多亿的现金流放在这里面，要保证有足够的现金流才行。而且我们现在在投多个产业，特别在环保产业，我们投了上百亿。我有提出再过3年以后，会有3到4家IPO上市，到时候会有资金回笼，而且PE一定比地产的高。基于当前我们的盈利空间和现金流空间，我们希望这个数字低于60%，而且74%在行业内还是偏低。

我补充一下，刚才这个问题是一个提得非常专业的问题。刚刚ppt上显示我们的净借贷比率是0.81，如果大家把永续债也当作借款的话，确实这个数字在6月30日确实是超过1的，这里面有因的，因为之前我们有笔7亿美元10.215%的高息永续债，所以在今年6月份就发了7亿美元的8.375%永续债进行置换，所以说在6月30日这个时间上是多了7亿美元的永续债，实际在计算方面是算多了。第二个因是怎么我们的融资规模问题，我觉得两个方面，第一我们的现金回流，自我循环的能力，就是造血能力；第二就我们投资的需要，如果有好项目的话，那么我们在可控情况下还是会适当地融资去满足发展要求。另外我们现在全年大概是380多亿的到期债务，上半年我们还了200多亿，到下半年大概是160亿左右到期，且我们都是以再融资为主，那么我们到今年9月30日，剔除了刚才说到的预先为了置换而先发行的永续债，相比去年也就是多了50个亿，其实并不多的，去年是885亿，今年是936亿。另外还有一个是我们对这一块有控制，我们也有思路有办法，陈主席都讲的很清楚，管得很严，我们现在三年规划里面的业务发展是年均20-30%的发展速度，但债务增长率不会超过10%，今年来就5-8%，按照去年885亿元算出来是40-70亿元的增长，融资风险是能管得住的，我们自己也有财务纪律，这一块请大家放心。全年来我们会通过增加回款，降低成本，减少融资，能够尽量的让净借贷比率回归到大约80-90%的水平，这是我们的目标，我们也在努力干这个事情。

Q4： 上半年 去化的情况 是怎么样 ？ 下半年的可售资源大概是多少？已售 未 结转这一 块 的毛利率大概是什么水平？还有上半年预售的毛利 润 率是什么水平？

A4：我们整体的去化率，其实今年和之前基本上是比较接近的，如果没记错的话，应该是在60-65%左右。我们今年供货货值全年是在2000亿左右，货值还是跟我们的整体目标是相匹配的，这2000亿里面可能还有一些之前结转的滞重的部分，这部分是每年都有的，它是滚动计算的。当然现在我们对于尾货的去化也加大力度，你可以到每年我们物业的持有资产会越来越少，也是我们去化的会比较快一些，所以大概是这样的两个数字。

关于毛利润率这边，现在今年的预售这一块的毛利润率水平超过30%，已售未确认收入这一块三四百亿，毛利润率是高于35%，因为这里面包括我们比较多的高毛利地区，除了海南以外，包括中山、惠州、上海等城市的毛利润率都是很不错的，有相当一部分在这一块里面，所以这块的毛利润率大概是35%以上，那么今年整体毛利润率水平大概在30%左右。