房产投资哪些房子绝对不能买？这里都讲清楚了

　　最近又有不少朋友过来跟暴哥探讨买房的事情，有部分朋友问我说住宅太贵了，可不可以考虑买公寓或者小产权。

　　我想这个问题应该也困扰着很多人，刚好暴哥团队前几天写了一篇相关的章，大家可以一下，末放有二维码，也欢迎大家关注！

　　以下为正：

　　买房，有时候不光是为了居住，一定程度上还包含着投资属性。只要买了房，你就要关注它的保值和升值未来。

　　那么，哪些房子容易升值赚钱，哪些房子绝对不能碰？

　　今天先谈谈“哪些房子不能碰”，给大家提个醒，避免入坑。

　　01

　　公寓

　　老朋友都知道，对待“公寓能不能买”这种问题，房姐一贯的态度都是“不建议购买”。

　　当然，存在即合理。

　　公寓也有它自身的价值，甚至有些地方优于住宅。例如，商业公寓大多处在繁华地段，位置优越，交通、生活都十分便利，这一值得特别明。

　　但是，在条件允许的情况下，请务必优先考虑住宅！

　　为什么这么说呢？

　　从经济方面考虑，先来算一笔账：

　　以某二线城市为例，一套50平的高档LOFT公寓，1万7一平，首付贷款各42.5万，10年期还完，每月还贷4487.04元。

　　在你有买房资格的前提下，假设你有42.5万元的存款，按照自住房最低首付3成（纯商贷不考虑公积金），你可以买到141.67万元的房子，还是拿同一城市的房价举例，买房热区的房价有均价1.2万/平的住房新楼盘，那换算一下你就可以买到一套108.98平的房子。

　　每月贷款额差372.29，也就是说每个月多付近400块就能拿下一套房！

　　考虑到性价比，公寓的价格涨幅远远没有住宅大，加上转让率和交易税，将来出手可能会比较困难。

　　当然，如果你是纯粹出于自住需要，一套不限购并且确切说明可以落户的公寓，或许也值得考虑。

　　02

　　商铺

　　商铺能不能投资这个问题，后台也有许多粉丝问过。

　　先说一个真实的案例：

　　房姐大学期间，学校外面一条街的店面基本换了个遍，有的门面甚至换了四五次，每个学期回去都会发现，又开了新的奶茶店或者水果店（因为只有这两种店长盛不衰）。

　　像大学城这种人流量如此密集的地方，都不能保证长期经营，更别提其他地方了。

　　更何况，随着互联网的发展，实体店铺的生意确实收到了很大的冲，最近几年租金也逐渐走低，曾经“一铺养三代”的日子已经一去不复返了。

　　当然，也不是说商铺完全不值得投资，成熟商圈、人流密集的地带还是有所收益的，但是利润也可能没有以前高了。

　　三四线城市的商铺就更别碰了，劳心劳力赚不到大钱不说，能不能回本都是未知数。

　　03

　　小产权

　　我相，很多人买小产权，只是为了搏拆迁，获得一夜暴富的机会。

　　如果你是一个长期关注楼市的人，你会发现，最近风向已经变了。

　　深圳市出台了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿），其中提到，为提高城市发展质量和提升城市竞争力，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作。（详见《告别拆迁户：棚改收紧、旧改不拆，暴富美梦终结！》）

　　这个保留的比例是多少呢？大概占了三分之一，而且福田、南山、罗湖等“关内地区”保留的比例高达75%。

　　深圳开了一个头，未来会不会有城市跟着走还未可知，但我们可以感受到，城市的建设发展不再是依靠大拆大建，而是转向保留整治。

　　以后，小产权博拆迁的概率也许不会太高了，所以，奉劝有这种想法的粉丝，及时收手。

　　04

　　养老地产、旅游地产

　　现在，养老地产、旅游地产这种概念炒得很火。比如海南，因为其得天独厚的自然资源，使得全国的投资客都对其青睐有加。

　　在最新公布的2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中，海南省占比达到了34%，高居榜首。

　　“房地产开发投资占GDP比重”被视为衡量一个地方经济增长对房地产投资依赖度的指标。比重越高，说明经济对房地产投资依赖程度越严重。

　　随着调控的深入，海南也在努力减少对于房地产的依赖，限购、限售、限价、限贷，重打投机炒房、房地产“黑中介”，不遗余力。

　　据调，旅游地产多持有度假兼投资的置业理念。对于房产升值的普遍预期，更是促使更多人成为了旅游地产的业主。

　　调控力度不放松，投资这种属性的房产大概率会砸手里。

　　05

　　人口净流出的三四线城市

　　过去几年，广大三四线城市因为棚改货币化暴涨了一轮，有的甚至现在还在涨。

　　根据大家“买涨不买跌”的心理，也有人会傻乎乎地跑进去接盘。但这些三四线城市，尤其是人口净流出、经济不发达的地区，并不是投资的好去处。

　　如果你不是为了自住，越往后你越会发现，三四线的房子难脱手了，资产流动性会越来越差。

　　还是那句老话，长期人口。

　　当然也不是对三四线城市一棒子打死，城市群的发展，让环一线的三四线城市还是充满机会；还有本身经济状况良好的三四线城市，也具备一定的价值。

　　除此之外，其他的房子一定会慢慢回归到居住属性上来。

　　此外，远郊盘作为楼市调整中最不抗跌的板块，也存在一定风险；市中心的高价盘，因为提前透支了未来的上涨空间，后续涨幅可能不会太大，也是需要躲避的坑。

　　最后，希望大家都能合理规避风险，买到心仪的房子！

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