年报季开启！2023年民企曙光在哪里？

业绩预告

40家房企录得亏损，多数房企未达业绩目标

3月即将到来，房企年报季也将逐步开启，利润方面，截至1月31日共有68家房企发布了业绩预告，其中40家录得亏损状态（14家为首亏），48家业绩同比下跌，亏损超百亿的房企多达7家，前三家分别为荣盛发展、蓝光发展、金科股份。其中荣盛发展预计2022年亏损继续扩大至190-250亿元，同比降幅283%-405%；蓝光发展亏损扩大至219.37亿元，同比降幅59%；金科股份首亏95-190亿元。

销售业绩方面，万科、碧桂园、中海、融创等头部房企均有大幅度下滑，越秀、仁恒表现亮眼，销售金额不降反升。另外，在公开披露年度目标的房企中，仅有滨江、越秀两家房企达成了2022年业绩目标。

表2022年部分房企盈利预告

数据来源榆叶飞云整理

从房企现有的公开官方数据来看，央国企发展韧性较强，新城、滨江、仁恒、瑞安等部分优质民企业绩相对稳健。那么，2023年，随着政策逐步传导至市场，民企还有无翻身机会？我们根据上表选择中型体量的续亏房企世茂来进行分析，民企翻盘，需要哪些因素支撑。

世茂

2023年规模持稳仍是大概率事件

从世茂历年披露的销售面积、拿地面积、竣工面积和总土储面积来看，2011年-2022年的12年间，如不考虑个别项目权属的变化，世茂拿地与销售面积之间的全口径差额不足2500万平米，按照世茂过去十年间的平均权益占比70%测算，归属于世茂集团的部分约在1750万平，按照2022年度销售均价16101元/平计算，截至2022年末，世茂预计仅有2818亿元的权益货值。若按照2022年权益规模，可维持3年左右。

在补仓方面，世茂曾在2021年业绩说明会上表示“公司目前暂无拿地计划，待未来行业平稳，流动性风险降低后再考虑“。2023年不排除政策放出积极号逐步传导至市场，世茂在拿地方面或将有所准备的可能性，但从目前的”余粮“来看，2023年世茂规模持稳仍是大概率事件。

表2011-2022年世茂土储测算表（全口径）

数据来源房企年报、AUR投资分析平台、榆叶飞云整理

备注

1、销售口径土储测算 = 上年总土储-当年销售面积+当年新增土储

2、竣工口径测算 = 上年总土储+新增土储-当年竣工面积

3、不考虑收并购情况

世茂

流动性承压，还债仍是当务之急

在流动性方面，世茂集团2022年内出现了三次债务违约，另外在2022年12月14日，世茂股份公告称，公司一只本金5亿元的中期票据将在2023年1月9日到期，但能否按期、足额兑付本息存在不确定性。统计AUR数据显示，目前世茂集团共存续各类债券27笔，金额约198亿人民币，47亿美元，共折合人民币约517亿元（其中2023年到期51亿元人民币）。另外，根据AUR投资平台估算，世茂集团还有表外负债约97亿元，整体来看2023年偿债高峰仍未过去。

图世茂集团发债情况

数据来源AUR投资分析平台

图世茂集团表外融资线索

数据来源AUR投资分析平台

图世茂集团发债及到期金额情况

数据来源AUR投资分析平台

结语

2023年是否民企是否能够翻盘，取决于两个关键因素有没有货和有没有钱。货值方面，一般，住宅类项目从土地到项目的平均周期在6个月左右，企业2023年上半年的住宅项目供应量绝大部分来源于2022年的新增土储以及原有库存。手有“余粮“的企业，在市场观望的阶段更能稳住规模。流动性方面，扛过偿债高峰期且表外负债相对健康的企业生存空间更大，在投资拓展方面更容易主动出击抓住机会。

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