融资开闸 “久旱”房企待甘霖

来源 国际金融报社

近期，房地产行业多个融资渠道重启，流入企业的资金渠道愈加多元，覆盖面扩大，融资大门也开始向民营企业敞开。可流入优质民企的“活水”是否会向小民企过渡却仍待商榷。

年关将至，房地产行业的融资局面愈发热火朝天。

12月15日，华润置地对外透露称拟发行金额不超25亿元的公司债券。前一日，碧桂园地产集团也公告了其拟发行不超10亿元公司债券的计划……

类似的融资消息近期层出不穷，且都透露着同一个号——房地产行业的融资需求正逐渐得到满足。国金证券分析师杜昊旻在研报中指出，房地产市场调控已经从“稳市场”变为“稳行业”，正常的融资需求被允许重启。

只是，并非所有的房企都能得到“活水”的灌溉。

多位业内人士对记者表示，尽管融资适度放宽，但多倾向于优质企业，部分经营面不佳、财务风险较大的企业再融资仍具挑战，需积极加速回款以加强应对潜在风险的能力。

多个融资渠道重启

自11月融资松动以来，以招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、建发地产为代表的多家国企、央企及城投公司率先获得先机，打响资金保卫战。

同策研究院数据显示，其监测的40家典型房企11月共完成融资金额668.62亿元，环比上升98.7%。

积极的情绪延续到了12月。

12月1日，碧桂园申请于银行间市场申请发行50亿元中期票据。四日后，碧桂园集团又称拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。

同样申请发行ABS产品的还有金地、华发股份（600325）等多家企业。

12月3日，上海合创置业一笔83亿元的ABS产品项目状态更新为“已反馈”；同日，华发股份的华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划亦获得反馈，拟发行金额50亿元；12月5日，金地集团（600383）2021年一期2号资产支持专项计划获得批准，计划于2022年初发行……

亦有不少房企选择通过配售发行股份额方式进行融资。

12月7日，世茂集团表示拟配售发行1.45亿股股份，每股发行价8.14港元，预计募资净额11.72亿港元；龙光集团也于同日表示，计划配售发行股票1.72亿股，预计募资11.69亿港元，该公司前一日还称拟启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

境外融资市场也有所恢复。12月10日，宝龙地产成功发行了一笔约1.3亿美元的美元债，该笔款项将用于公司现有中期至长期离岸债务(一年内将到期)进行再融资。

杜昊旻指出，宝龙地产的成功发债说明民营房企境外再融资功能已开始恢复，预计接下来会有更多民营房企境外再融资得以开展。

12月13日，绿地控股（600606）公告称，绿地全球于近日完成了3.5亿美元定息债券的发行，债券票面利率为7.974%。

可以看出，流入房企的资金渠道愈加多元，覆盖面也开始扩大，融资大门开始向民营企业敞开，为地产“寒冬”增添了些许暖意。

可流入优质民企的“活水”是否会向小民企过渡却仍待商榷。

同策研究院资深分析师肖云祥告诉记者，理论上而言，融资大门或许会向小民企打开，但主要还是要看企业自身素质，“这轮调控之后，金融机构对房企的风险把控会更紧”。

上海中原地产首席分析师卢文曦亦持有相同看法，其指出从目前的情况来看，中小民企有望获得融资支持，但需要时间周期。

中小房企积极求存

可部分资金承压的中小房企对于资金的需求已经迫在眉睫。

记者注意到，近期有多家房企面临着债务到期的局面。为了不违约，寻求展期或其他兑付方案是这些企业的当务之急。

嘉凯城（000918）便是这其中达成展期的一员。其于12月14日公告称，考虑到经营及现金流情况，公司与华融北分于近期协商，同意将2.7亿元债务余额展期至2023年5月29日。同时，嘉凯城以其全资子公司桐乡城镇化公司持有的部分商业现房提供抵押担保。

卢文曦称，在当下的时间节点，企业能够与债务方达成展期是最可取的一个方案，“违约会牵出很多连锁效应”。

嘉凯城并非近期寻求债务展期的孤例，荣盛发展（002146）及金轮天地亦在为临期债务寻求解决方案。

12月13日，荣盛发展对外透露称，公司正在为两笔本金合计8亿美元的优先票据寻求债务管理方案，包括但不限于交换要约、新发行的票据、要约收购或公开市场回购等。

这两笔票据由荣盛发展间接全资子公司荣兴达发展发行，将分别于2022年1月及4月到期，发行规模分别为3亿美元、5亿美元，荣盛发展则为其提供了母公司担保。

数据显示，截至9月末，荣盛发展存在短期借款9.58亿元，一年内到期的非流动负债216.6亿元，账面货币资金248.3亿元，资金并不宽裕。

相较于荣盛发展，留给金轮天地的时间则更少。该公司本该于12月13日支付一笔2023年到期的16%优先票据利息，但考虑到现金流问题，其未按期作出支付。

金轮天地称，由于该笔美元票据有30天的利息支付宽限期，不会自动引发违约，亦不会引起其他票据交叉违约。

目前，金轮天地共有三笔存续美元票据，合计未偿还本金4.45亿美元，其中一只将于2022年到期，公司表示目前正就票据条款的建议修订与持有人展开讨论，其中包括延长票据到期日等其他建议。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，对于企业而言，展期只能算是避免违约的一次喘息机会，债务偿还压力依然存在。若展期通过，则意味着债务偿还周期被延长，这将为企业出售资产、项目销售等加速回款措施赢得一定的时间。