招商出品，必有一玺，前海老二算豪宅吗？

引言

深圳市前海开发合作区是新时期中国推进现代服务业对外开放的重要平台，深圳前海的住宅一直是房产圈关注的话题。

今年10月份即将入市的“招商·前海湾”引起了业内还是业外的高度的关注。

该楼盘不管从入市认筹还是宣传都低调进行，网上可参考的资料少之又少，今天我们聊聊该楼盘。

背景资料

2016年9月，前海管理局与招商局集团合资成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，双方各持股50%，负责统筹开发运营妈湾约2.9平方公里的区域。

前海共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区，其中，桂湾和前湾的定位分别为金融中心和科技创新中心，而妈湾的定位是“自贸城”。

桂湾片区：重发展金融、息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。

前湾片区：重发展科技及息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区。

妈湾片区：重发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

招商·前海湾位于前海深港合作区妈湾片区，建设用地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，容积率4.98。

距离在建5号线地铁口“妈湾站”约397米，“铁路公园站”约500米（根据百度地图测距）深圳地铁5号延长线在今年9月将正式开通，整体交通条件较为不错。

△地铁站距离

开发商

招商·前海湾开发商为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，其间接股东为深圳市招商前海实业发展有限公司，而【招商蛇口(001979)、股吧】则是招商前海实业的重要股东之一。

熟悉蛇口的朋友应该清楚当时5000万蹲的招商双玺，“玺系”楼盘是招商高端住宅系列，招商前海湾属精装交付。

据现场销售介绍，招商前海湾的精装标准可参考蛇口双玺交付标准，相在精装交付层面不会让购房者失望。

△双玺时光道样板房

项目基本息

△楼盘沙盘

△营销规划图

△门前空地

△楼盘周边

招商前海湾一期住宅已经封顶，项目东南方向与其一路之隔的是另一个全新盘“颐湾府”。

由深国际前海置业（深圳）有限公司开发，占地面积约4.6万㎡，计容总建面约10万㎡，涵盖写字楼、住宅及多层商业。

△土地规划

招商前海湾此次对外销售合计456套，其中约120㎡户型共342套，约150㎡户型共114套，共3栋。

1栋建面约2万㎡，共计44层，160套；

2栋建面约2.1万㎡，共计44层，164套；

3栋建面约1.7万㎡，共计38层，132套。

整体户型评：

1、实用率约70%—75%；

2、开间紧凑，客厅开间基本都在三米五到三米八不太大方；

3、120平3房－150平4房，小厅小房，改善实用型户型；

学校方面，招商前海湾共配建一所九年制公立学校和荟同国际学校。

荟同学校为幼儿园到高中一贯制私立学校，占地面积约1万㎡，面向全球招生（据说还要面试家长）计划今年9月开学，一期将招生1500人。

现阶段荟同国际学校正在对外招生，强大的营销团队正在大势宣传，但坊间对荟同国际学校褒贬不一。

据坊间说法：“似很高级的国际学校，规格定位也很高，其本身仅在美国有一所高中就启动国际品牌战略，在国内圈地忽悠有钱人。”

土地规划来，招商前海湾北面的新学校建成后，可能会有新的学区划分，新学校处于前海核心位置，加上招商的影响力，有希望能够引进一些名校集团，比如南外、育才等，对项目产生重大的加分项。

项目分析

前海一直存在新老前海之分，新前海负责商业办公，老前海负责生活居住。

招商前海湾属于“新”前海核心板块，唯一在售住宅楼盘，前海可对比楼盘仅有“前海时代”一二期。

前海时代分为两期，一期为前海时代广场，二期为前海时代CEO公馆。

该项目均由深圳地铁集团有限公司统一开发，阅资料到一期开盘均价4.2万，二期开盘均价8万，如今的二手挂盘均价都在10万以上。

对比招商前海湾将近5的容积率3梯4户，前海时代二期不到2容积率加上2梯2户，在居住体验上前海时代二期会略胜一筹。

参考上图的“老”前海在售二手挂盘均价，可以出前海二手房价格已属深圳高位板块，对于前海板块，我相二手价格呈现了真实的需求匹配的价格。

在未来的前海战略产业不断利好下，前海可期。

△产业周边

产业方面，妈湾已经有腾讯、顺丰、华强、金立、创维、弘毅资本、东亚银行、中英人寿、中粮资本……获得土地。

随着总部或者区域总部陆续进驻，未来的妈湾将汇集供应链管理、创新金融、国际贸易、国际物流四大领先产业，成就国际自由贸易中心。

由于前海核心区楼盘供应量太少，产业入驻下，居住辐射区域会将辐射宝中和大南山片区。

置业建议

三三房研社巴乔说过：未来的房产市场不会简单的重复，狂飙20年的房地产逻辑产生了变化。如果利好的兑现那么显而易见，岂不是谁都能获取城市发展红利？

即使在限价的大背景下，招商前海湾也不是普通刚需考虑的范畴，对于改善或投资置业的群体来，该项目有几个优劣。

1、位置在前海自贸区，不管战略还是板块定位都属于高规格，高定位，板块未来有想象力；

2、板块供需不平衡，前海住宅可选性不多，开盘具体价格是否有倒挂，大的去化率应该有存在的；

3、在学校配套上，如今没有太大的亮，上所说，招商未来引进名校可能性较高，对于学位需求不高的家庭可做中长期配置；

4、目前周边多以新建工程为主，短期内项目会受到一定灰尘及货柜车噪音影响，随着后期建设工程的完善会有改观；

5、周边生活配套短时间较难完善，需依靠项目本身规划；

引言

深圳市前海开发合作区是新时期中国推进现代服务业对外开放的重要平台，深圳前海的住宅一直是房产圈关注的话题。

今年10月份即将入市的“招商·前海湾”引起了业内还是业外的高度的关注。

该楼盘不管从入市认筹还是宣传都低调进行，网上可参考的资料少之又少，今天我们聊聊该楼盘。

背景资料

2016年9月，前海管理局与招商局集团合资成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，双方各持股50%，负责统筹开发运营妈湾约2.9平方公里的区域。

前海共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区，其中，桂湾和前湾的定位分别为金融中心和科技创新中心，而妈湾的定位是“自贸城”。

桂湾片区：重发展金融、息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。

前湾片区：重发展科技及息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区。

妈湾片区：重发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

招商·前海湾位于前海深港合作区妈湾片区，建设用地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，容积率4.98。

距离在建5号线地铁口“妈湾站”约397米，“铁路公园站”约500米（根据百度地图测距）深圳地铁5号延长线在今年9月将正式开通，整体交通条件较为不错。

△地铁站距离

开发商

招商·前海湾开发商为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，其间接股东为深圳市招商前海实业发展有限公司，而招商蛇口则是招商前海实业的重要股东之一。

熟悉蛇口的朋友应该清楚当时5000万蹲的招商双玺，“玺系”楼盘是招商高端住宅系列，招商前海湾属精装交付。

据现场销售介绍，招商前海湾的精装标准可参考蛇口双玺交付标准，相在精装交付层面不会让购房者失望。

△双玺时光道样板房

项目基本息

△楼盘沙盘

△营销规划图

△门前空地

△楼盘周边

招商前海湾一期住宅已经封顶，项目东南方向与其一路之隔的是另一个全新盘“颐湾府”。

由深国际前海置业（深圳）有限公司开发，占地面积约4.6万㎡，计容总建面约10万㎡，涵盖写字楼、住宅及多层商业。

△土地规划

招商前海湾此次对外销售合计456套，其中约120㎡户型共342套，约150㎡户型共114套，共3栋。

1栋建面约2万㎡，共计44层，160套；

2栋建面约2.1万㎡，共计44层，164套；

3栋建面约1.7万㎡，共计38层，132套。

整体户型评：

1、实用率约70%—75%；

2、开间紧凑，客厅开间基本都在三米五到三米八不太大方；

3、120平3房－150平4房，小厅小房，改善实用型户型；

学校方面，招商前海湾共配建一所九年制公立学校和荟同国际学校。

荟同学校为幼儿园到高中一贯制私立学校，占地面积约1万㎡，面向全球招生（据说还要面试家长）计划今年9月开学，一期将招生1500人。

现阶段荟同国际学校正在对外招生，强大的营销团队正在大势宣传，但坊间对荟同国际学校褒贬不一。

据坊间说法：“似很高级的国际学校，规格定位也很高，其本身仅在美国有一所高中就启动国际品牌战略，在国内圈地忽悠有钱人。”

土地规划来，招商前海湾北面的新学校建成后，可能会有新的学区划分，新学校处于前海核心位置，加上招商的影响力，有希望能够引进一些名校集团，比如南外、育才等，对项目产生重大的加分项。

项目分析

前海一直存在新老前海之分，新前海负责商业办公，老前海负责生活居住。

招商前海湾属于“新”前海核心板块，唯一在售住宅楼盘，前海可对比楼盘仅有“前海时代”一二期。

前海时代分为两期，一期为前海时代广场，二期为前海时代CEO公馆。

该项目均由深圳地铁集团有限公司统一开发，阅资料到一期开盘均价4.2万，二期开盘均价8万，如今的二手挂盘均价都在10万以上。

对比招商前海湾将近5的容积率3梯4户，前海时代二期不到2容积率加上2梯2户，在居住体验上前海时代二期会略胜一筹。

参考上图的“老”前海在售二手挂盘均价，可以出前海二手房价格已属深圳高位板块，对于前海板块，我相二手价格呈现了真实的需求匹配的价格。

在未来的前海战略产业不断利好下，前海可期。

△产业周边

产业方面，妈湾已经有腾讯、顺丰、华强、金立、创维、弘毅资本、东亚银行、中英人寿、中粮资本……获得土地。

随着总部或者区域总部陆续进驻，未来的妈湾将汇集供应链管理、创新金融、国际贸易、国际物流四大领先产业，成就国际自由贸易中心。

由于前海核心区楼盘供应量太少，产业入驻下，居住辐射区域会将辐射宝中和大南山片区。

置业建议

三三房研社巴乔说过：未来的房产市场不会简单的重复，狂飙20年的房地产逻辑产生了变化。如果利好的兑现那么显而易见，岂不是谁都能获取城市发展红利？

即使在限价的大背景下，招商前海湾也不是普通刚需考虑的范畴，对于改善或投资置业的群体来，该项目有几个优劣。

1、位置在前海自贸区，不管战略还是板块定位都属于高规格，高定位，板块未来有想象力；

2、板块供需不平衡，前海住宅可选性不多，开盘具体价格是否有倒挂，大的去化率应该有存在的；

3、在学校配套上，如今没有太大的亮，上所说，招商未来引进名校可能性较高，对于学位需求不高的家庭可做中长期配置；

4、目前周边多以新建工程为主，短期内项目会受到一定灰尘及货柜车噪音影响，随着后期建设工程的完善会有改观；

5、周边生活配套短时间较难完善，需依靠项目本身规划；