小瓶盖
华创地产研究团队感谢您的关注与支持！
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
6月10日，【招商蛇口(001979)、股吧】公布公司5月销售数据，5月公司实现签约金额170.6亿元，同比+67.0%；实现签约面积86.6万平方米，同比+78.7%；5月公司新增建面82.3万平方米，同比-30.8%；总地价63.1亿元，同比-54.9%。
1 5月销售171亿、同比+67%，低基数及一二线强韧性下销售继续靓丽
5月公司实现签约金额170.6亿元，环比-4.9%、同比+67.0%，大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+17.0%；实现签约面积86.6万方，环比-5.2%、同比+78.7%，大幅高于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%；销售均价19,686元/平米，环比+0.4%，较18年-4.5%。1-5月公司累计实现签约金额728.8亿元，同比+40.4%，较上月+6.5pct；实现签约面积367.0万方，同比+41.9%，较上月+8.5pct。1-5月累计销售均价19,860元/平米，较18年-3.7pct；5月低基数效应延续下公司销售继续靓丽，基于公司优异布局（未结转土储中一二线城市占比84%，大湾区占比31%），在一二线市场韧性较强背景下，预计全年销售将延续较好表现。
2 5月拿地63亿，同比-55%，拿地/销售额比37%，拿地节奏略有放缓
5月公司在土地市场新获取杭州、郑州、长沙、苏州、佛山、青岛、柳州7城共8个项目，合计新增建面82.3万方，同比-30.8%，对应地价63.1亿，同比-54.9%；拿地面积权益占比71.9%，较上月+28.5pct；楼面价7,670元/平米，环比-36.1%，同比-34.7%，主要源于杭州工业地块和郑州住宅项目楼面价较低；拿地额占比销售额37.0%，较上月-57.9pct，拿地节奏保持稳健。1-5月公司共新获24地块，共新增规划面积324.9万方，同比-48.6%；总地价342.5亿元，同比-29.8%；拿地面积权益占比50.3%，较18年-5.0pct；拿地额占比销售额47.0%，较18年下降8.2pct；平均楼面地价10,541元/平米，较18年楼面均价+45.5%，主要源于公司在重一二线城市拿地力度加大。公司5月拿地继续趋稳，并且权益占比连续两个月快速提升。
3 投资建议：销售持续靓丽，拿地略有放缓，维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元，目前现价对应19-20年PE为8.8、7.1倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达40%，基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性，我们维持目标价30.00元，维持“强推”评级。
4 风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
关键词：华创地产小组重报告系列
《2017年房地产投资策略： 周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
华创地产研究团队
—-—-华创地产研究期待您的关注与支持!—---
袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
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答：招商局蛇口工业区控股股份有限公详情>>
答：招商蛇口所属板块是 上游行业：详情>>
答：2023-05-12详情>>
答：招商蛇口的概念股是:MSCI、深港详情>>
当天业绩预增概念小幅上涨0.32% 涨幅排名第47
苹果概念逆势走高，概念龙头股万祥科技涨幅20.03%领涨
无线耳机概念逆势上涨，斯迪克以涨幅20.0%领涨无线耳机概念
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【华创地产？袁豪团队】招商蛇口5月销售评：销售持续靓丽，拿地略有放缓
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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
6月10日，【招商蛇口(001979)、股吧】公布公司5月销售数据，5月公司实现签约金额170.6亿元，同比+67.0%；实现签约面积86.6万平方米，同比+78.7%；5月公司新增建面82.3万平方米，同比-30.8%；总地价63.1亿元，同比-54.9%。
1 5月销售171亿、同比+67%，低基数及一二线强韧性下销售继续靓丽
5月公司实现签约金额170.6亿元，环比-4.9%、同比+67.0%，大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+17.0%；实现签约面积86.6万方，环比-5.2%、同比+78.7%，大幅高于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%；销售均价19,686元/平米，环比+0.4%，较18年-4.5%。1-5月公司累计实现签约金额728.8亿元，同比+40.4%，较上月+6.5pct；实现签约面积367.0万方，同比+41.9%，较上月+8.5pct。1-5月累计销售均价19,860元/平米，较18年-3.7pct；5月低基数效应延续下公司销售继续靓丽，基于公司优异布局（未结转土储中一二线城市占比84%，大湾区占比31%），在一二线市场韧性较强背景下，预计全年销售将延续较好表现。
2 5月拿地63亿，同比-55%，拿地/销售额比37%，拿地节奏略有放缓
5月公司在土地市场新获取杭州、郑州、长沙、苏州、佛山、青岛、柳州7城共8个项目，合计新增建面82.3万方，同比-30.8%，对应地价63.1亿，同比-54.9%；拿地面积权益占比71.9%，较上月+28.5pct；楼面价7,670元/平米，环比-36.1%，同比-34.7%，主要源于杭州工业地块和郑州住宅项目楼面价较低；拿地额占比销售额37.0%，较上月-57.9pct，拿地节奏保持稳健。1-5月公司共新获24地块，共新增规划面积324.9万方，同比-48.6%；总地价342.5亿元，同比-29.8%；拿地面积权益占比50.3%，较18年-5.0pct；拿地额占比销售额47.0%，较18年下降8.2pct；平均楼面地价10,541元/平米，较18年楼面均价+45.5%，主要源于公司在重一二线城市拿地力度加大。公司5月拿地继续趋稳，并且权益占比连续两个月快速提升。
3 投资建议：销售持续靓丽，拿地略有放缓，维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元，目前现价对应19-20年PE为8.8、7.1倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达40%，基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性，我们维持目标价30.00元，维持“强推”评级。
4 风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
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