招商蛇口：2018年投资收益占净利润43%，转型未达预期 | 年报拆解？

乐居财经 吴诗如 发自深圳

2019，是招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”）的不惑之年，同时也是招商蛇口吸收合并【招商地产(000024)、股吧】重组上市后的第四个年头。

3月18日，【招商蛇口(001979)、股吧】发布2018年财报。全年实现营业收入882.8亿元，同比增长16.3%；归母净利润152.4亿元，同比增长20.4%。全年累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%，为此前定下1500亿销售计划的113.7%,超额完成全年目标。

现金流方面，截至年报报告期末，招商蛇口经营活动现金流及投资活动现金流同比双双由负转正，分别为104.78亿元，29.55亿元，期末现金及等价物余额为573.28亿元，同比增长33.81%。

资产负债率连续三年上升

自2015年底招商蛇口通过重大资产重组上市以来，尽管公司业绩保持增长态势，近三年的年报却也透露，其资产负债率不断走高。

截至报告期末，招商蛇口资产负债率再度提升2.17个百分，达74.28%，为2014年以来最高水平。

另一方面，2016年招商蛇口的净负债率仅为18.76%，到了2017年升至59.69%。在2017年的业绩发布会上，总经理许永军就曾表示，招商蛇口在2018年既要追求质量、效益和规模，还要去杠杆，基本杠杆控制在45%。

2018年，招商蛇口的净负债率为45.1%，比起2017年已经下降了13.4个百分。实现了许永军此前提出的目标。

投资收益依赖加重 占净利润43%

此外，近三年的年报也显示，其投资收益也急剧提升。

Wind数据显示，2015年招商蛇口的投资收益仅5.85亿元，2016年该数据达42.03亿元，2017年则为29.1亿元。

2018年招商蛇口投资收益达65.48亿元，同比增长125%，占归母净利润的42.97%。其中，出售上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦（以下简称“京沪三项资产”）的投资收益达35.09亿。

该交易发生于2017年，招商蛇口与太盟投资共同发起设立地产基金，规模为16亿元人民币，该地产基金收购上述京沪三项资产，总交易对价为50.36亿元，交易于2018年3月31日才最终完成，有35.09亿的收益会体现在2018年财报中。

而于2018年内，招商蛇口以63.2亿元的价格转让四家子公司——太子湾融商置业有限公司49%股权、太子湾商泰置业49%股权、深圳商启置业有限公司51%股权、深圳市乐艺置业有限公司51%股权给中集集团。据了解，上述四家子公司的主要资产为深圳蛇口自贸区太子湾片区内的四宗土地，占地面积近4万平方米。

邮轮业务营收不升反降

此外，招商蛇口三大业务板块的营收情况亦是外界关注之一。

早在重组上市之后，招商蛇口已开始谋划转型。招商蛇口总经理许永军将公司定位为“城市及园区综合开发和运营，确立了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图。”

对于三大业务板块的比重，许永军于2016年提出，根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降到60%，园区比重从15%左右提升到30%~40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。其指出，许永军曾表示，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但需要一定时间。

现实并不如预期。

根据年报，在2018年的882.8亿总营收中，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元，占比分别为89.14%、10.22%、0.65%；而2017年，这三个板块营收占比分别为91.51%、7.7%以及0.79%。

对比三大业务板块两年的营收占比可见，园区板块增长缓慢。年报显示，招商蛇口在全国各地有十余个重产业新城项目在跟进，但在经营风险一栏中亦有提出，产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一定的谈判周期；公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通费时，目前正就下一步规划建设开发与当地政府进行协商谈判与方案制定，项目开发建设的时间存在不确定性。

同时，邮轮产业甚至未如预期般实现收入持续增长，其营收增长较2017年下降了4.31个百分。

从现状来，招商蛇口想实现此前提出的三大业务板块的比重目标仍有难度。至于要实现“均衡发展”，这条路还很长。