招商蛇口好生意：增资扩股躺赚57亿

建设中的蛇口太子湾

乐居财经 梁争誉 发自深圳

日前，为加快深圳蛇口太子湾片区开发，【招商蛇口(001979)、股吧】通过增资扩股的方式，引入投资方中集集团，门票价格高达63.20亿元。

土地出让7年后，太子湾轮廓初现，而招商蛇口已通过出让股权的形式，“套现”过百亿，远远超出当年的拿地成本。

63亿挂牌四项目股权

11月23日，招商蛇口（001979.SZ）公告称，【中集集团(000039)、股吧】（000039.SZ）以底价63.20亿元增资摘牌深圳太子湾项目股权。

为加快深圳蛇口太子湾片区的开发建设，今年8月31日，招商蛇口董事会审议通过《关于以公开挂牌方式交易资产的议案》，拟通过增资扩股的方式引入合作方，持有其全资控股子公司深圳市太子湾商融置业有限公司（以下简称“商融置业”）49%股权、深圳市太子湾商泰置业有限公司（以下简称“商泰置业”）49%股权、深圳市商启置业有限公司（以下简称“商启置业”）51%股权、深圳市乐艺置业有限公司（以下简称“乐艺置业”）51%股权。

公告披露，上述四家公司主要资产为位于广东省深圳市蛇口自贸区太子湾片区的DY02-01、DY02-03、DY03-02、DY01-04四宗土地，占地面积合计近4万平，总建筑面积约24.6万平，涉及办公、商业、商务公寓等物业业态。其中，DY02-01、DY02-03地块为招商蛇口募集资金投资项目太子湾自贸启动区一期宗地内的部分地块。

招商蛇口提供的评估报告显示，上述股权增资项目的挂牌底价合计为人民币63.20亿元。8月31日至2018年11月15日期间，项目股权在北京产权交易所公开挂牌。

根据《交易签约通知书》，中集集团下属四家控股子公司深圳市集星发展有限公司、深圳市集盛发展有限公司、深圳市集达发展有限公司与深圳市集宇发展有限公司，分别以15.49亿元、16.20亿元、6.00亿元、25.51亿元成为商融置业49%股权增资项目、商泰置业49%股权增资项目、乐艺置业51%股权增资项目、商启置业51%股权增资项目的最终投资方，总代价约63.20亿元。

招商蛇口指出，本次增资扩股、引入中集集团，有利于加快深圳蛇口太子湾片区的开发进度，推动招商蛇口“前港-中区-后城”开发经营模式落地。

中集集团则表示，此次交易有利于集团在太子湾区域的进一步深耕，其落地运营对于集团战略布局调整，有着极其重要的意义。

7年躺赚57亿

招商蛇口成功引入资金合作开发太子湾，中集集团获得太子湾入场券，可谓互利共赢。不过，对于招商蛇口而言，获益实际更大。

据了解，上述四宗涉及交易的地块实为太子湾宗地K202-0014分宗而来。

2011年6月30日，招商蛇口以底价64.39亿元竞得宗地K202-0014。宗地占地面积近70万平，总建筑面积170万平，成交楼面价约3788元/平。这是2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大面积的一幅地块，也是当时深圳土地拍卖史上的总价地王。

7年过去，太子湾项目进展缓慢。

招商蛇口公布的资产评估报告显示，截至评估基准日（2017年10月31日），商融置业项目DY02-01，仅进行前期设计和地下部分桩基础施工，包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、工程建设其他费和开发间接费在内的总投资额合计约1.48亿元；商泰置业项目DY02-03，施工进度与前述地块一致，总投资约1.54亿元。宗地DY03-02、DY01-04，仍处于规划设计阶段，尚未进行开发建设，合计投资成本约2.69亿元。

粗略计算，招商蛇口在这四宗地块上付出的总成本约5.71亿元。而四宗地块的《不动产权证书》显示，收购成本为5.19亿元。

经过本次交易，中集集团摘牌招商蛇口太子湾四家项目公司一半股权，总代价约63.20亿元。“囤地”7年，在不考虑资金成本的情况下，所售项目股权增值 57亿元，招商蛇口成最大赢家。

事实上，为了推进太子湾这个“巨无霸”项目的建设，招商蛇口曾在2016年12月同样以增资扩股的方式，引入合作方持有深圳市太子湾商鼎置业有限公司、深圳市太子湾乐湾置业有限公司49%股权，出售高立企业有限公司、长诚企业有限公司100%股权，新世界发展有限公司以88.89亿元购得入场券。

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