CRS峰会 | 段景伦（招商蛇口产业研究院院长）：产业新城的共同治理探讨

引言

2018年8月9日-8月11日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。

此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。

嘉宾致辞

产业新城的共同治理探讨

——【招商蛇口(001979)、股吧】 产业研究院院长 段景伦 

核心观：

1. 产业新城这个概念容易引起误导，呼吁大家把产业新城的概念换成新市镇，新市镇更为包容多样化，才可以打造出完美的生活空间，形成的完整的体系。

2. 不管是新市镇还是产业新城，在目前房地产商和政府的概念里还是一个快周转的项目，这很不利于发展。蛇口成为现今非常完善的现代化城区经历了很长的周期，并且这个过程中利益相关者是陆续进入，因此存在非常复杂的治理问题。

 3.蛇口模式的治理经验：蛇口从建设至今一直是集体参与的过程。从一个新市镇发展角度来说，第一步是处理与政府、企业之间的关系，驱动来自政府，讲求政企合一，和企业之间的关系采取合伙制；第二步充分解决企业的问题，成立社会组织和专业组织，让企业需求第一时间传递到管理层；第三步是协调和居民之间的关系，大量的社会组织以及沟通渠道维系着蛇口居民，让蛇口成为一个小社会，蛇口居民归属感特别强。

4. 共同治理模型的演变简单概括就是从最初的单核到多核再到现今形成立体的产业结构和生态结构，不再因为某个个体而受到明显影响。这是蛇口治理结构的演变，对照国外案例发展逻辑基本类似。

5. 在治理机制方面有几个核心要：第一，中心组织者要有情怀，做产业新城要有市长思维；第二需要搭建反馈机制，各个企业和居民等其他环节提出的问题会得到积极的反馈并且形成循环，这是共同治理模型非常关键的机制；第三，共同治理模型中有四个主要参与方，最终形成一个网状结构，结构内部信息碰撞，互动越频繁，效果越好。

6. 任何一个区域的发展都是调整再调整的过程，产业新城想要做好，不断迭代也是非常重要的环节。

嘉宾致辞节选：

各位上午好！非常高兴来到上海和各位朋友交流,今天讲的主题是关于产业新城的治理探讨，招商蛇口做这个主题已经做了四十年了，实际上是1978年开始做蛇口，1992年开始做福建漳州，对于产业新城这个概念应该说大家思考了很久。

关于新城这个概念，实际上在这个地方，我想和大家做一个探讨，现在很多人都在讲产业新城，到底是叫产业新城呢，还是我们要学习港澳地区叫新市镇，实际上产业新城这个概念，我个人认为很容易引起误导，我经常和政府官员打交道，一说到产业新城，他们提的最多的就是在他们的概念里面可能要达到70%—80%，为这个吵过很多架，虽然大家合作都是朋友，有很多地方的官员对于产业新城这个概念就是做产城，其他的东西都是多余的，我就让同事到蛇口还有我们做过的漳州这两个项目的数据给他们，可能产业占的比例比较小，但是你住的家占的比例会更高。我更喜欢用新市镇的概念，所以特别想呼吁大家把产业新城的概念换成新市镇，新市镇就可以多样化，我们要承认这种多样性，我们到香港不同的区域，也有产业新城，但是香港科技大学产业园，就是一个产业园。但是也有一些新市镇，我们可以在那儿感受到非常完美的生活空间、居住空间、教育、娱乐、医疗等等，是一个完整的体系。关于产业新城和新市镇的概念，我想在这儿说一。

为什么今天要讲治理的概念，因为我们常说产业新城也好，新市镇也好，我们有两需要特别关注的。首先它是一个城，首先是一个城，其次它是一个社会，但是现在很多的房地产商也杀进来了，现在拿地很难拿了要用产业的概念包装拿地，但是在他们的概念里面还是快周转的概念。政府官员也是希望三年五年就把把这个东西建成，所以在他们的概念里面还是一个快周转的项目，这是非常有害的，我们在蛇口耕耘了四十年，不过是今天的样子，我们在漳州耕耘了二十六年，不过是现在的样子。蛇口已经成为了非常完善的现代化城区，漳州还不能算。漳州的体系经历了工业化，逐渐的高端服务业往里渗透这样一个过程。大家可以想一下，所以你说五年能做成什么东西，不太可能。包括在座有【华夏幸福(600340)、股吧】的领导，华夏幸福做规划的时候，差不多到第十年才能说开始有收成。

招商蛇口是1987年开始做，算算这个周期，所以说不是一个快周转的产品，同时它的治理问题，在这个城里面，这些利益相关者是陆续进入，所以说这里面有一个非常复杂的治理问题。我们的官员，包括我们现在对于产业新城的理解，我们的官员也好，我们的企业家也好，都是绝顶聪明的，可以解决所有的问题，不是的。我现在问大家一个问题，从南到北真正成功的产业新城有几个，屈指可数。但是我们国家级开发区有多少？几百个，我们的省级开发区有多少，还有市级的开发区，还有乡镇的开发区。去年到武夷山，武夷山边上有一个县也要搞一个很大的开发区，当地接待让我们去一下交流一下。我问他们做什么，他们说做竹编，做竹编那么大一块地，把青山绿水都给破坏了。

今天分几个方面分享，蛇口模式的治理经验，第二个产业新城的共同治理模型。今天的蛇口的面貌，经历了十几年已经成为了一个现代城区概念，有山有水，以前这是一个边陲小镇，大概只有几十户人家，这样一个边陲小镇发展起来的。我们的产业内核，大家可以一下，经过了四十年，由最早的制造，做胶带做纸箱做铝锭高污染项目，现在升级为高科技研发、化创意服务、设计、商业等等一个现代化城区。经过了1.0到4.0的演变，逐步发展成现在的样子。

蛇口从开始建设一直到今天，实际上是一个集体参与的过程，所以我为什么说共同治理，实际上基于产权的这么一个概念，从一开始我们都知道蛇口创始人就提出来要把蛇口建成最适合人类居住的地方。

从一个新市镇发展的角度来讲，第一步驱动往往是从政府开始的，包括蛇口的创始人他本身也是一个公务员，和政府之间的关系，会是这里面一个非常非常重要的，因为这是最核心的两个利益相关者，如何处理这种关系是现在大家也面临的问题，我们现在和政府谈的时候，第一条就要求政企合一，产业新城一定要政企合一，否则的话大家心不往一块想是做不好的，最早的政企合一，实际上蛇口是一个政府，叫蛇口管理局，是由政府主导的，从政府那边撕下来一块权力来，用于蛇口开发，这是第一步。这个时候是一套人马，两套牌子。后来1992年，蛇口完成了第一波建设发展之后，行政权力移交，在2000年左右移交完，现在就是政企合作，我们和政府之间的关系是密不可分的。再就是和企业之间的关系，之前我们用了一年多的时间在香港招商，蛇口重是靠近香港，引进的基本上都是香港的厂商，引了一年多颗粒无收，那个时候和现在不一样，政治环境非常恶劣，我为什么反复讲新市镇建设是长周期，就在这儿。后来采取合伙制，你来我也入伙，所以蛇口早期，我们做过工厂的股东，这是第一步。

第二步，充分解决企业的一些问题，我们有各种各样的组织，我们有很多社会组织，这些社会组织和一些专业组织结合，让这些企业的生意的声音第一时间传递到管理层，到管委会这里来。那个时候蛇口的电话是上到中央才解决的，当时的难度非常大，入园的企业就是这里的主人，现在很多园区就是甲方乙方，比如说我们隔壁有很多类似的园区，珠三角的，基本上甲方乙方，我们问企业的时候你们和当地政府什么关系，很多人就说他们管我们呗，没有其他关系。

再一个就是和居民之间的关系，蛇口很特，在座的几位蛇口的同事，其他的如果去过蛇口，你会发现蛇口人这个概念是很特别的，很多人只要在蛇口待过，我这么说吧，蛇口的房子绝大多数卖给了在蛇口待过的人，我去蛇口的时候有五万人，现在蛇口有三十五万人，发展的非常快，我们叫做蛇口情结或者说蛇口精神，归属感特别强。只要说自己在蛇口待过，比如说我们在上海见到一个在蛇口待过的，大家就会有很多共同的话题，为什么这样？其中有大量的社会组织，大量的沟通渠道，这些人不是上班之后就走了，下班之后也在这儿，大家交流的机会非常多。我们开玩笑说这是最后一个“人民公社”，这是蛇口作为一个小社会的特，从社会治理的角度来说有自己独特的特。

治理模式，根据蛇口的演化进程，从最早提出的和政府合作，最早合作是和广东省合作，还不是深圳，1979年深圳还没有，逐渐我们可以到更多的利益相关者不断介入，所以这个模型越来越复杂，城市形态不断发生变化，人的结构也在不断发生变化，这是蛇口这个地方非常大的特。

另外我们概括一下共同治理模型，因为今天时间有限，我们快速过一下。

从一开始是单核，所有的利益相关者围绕这个单核，这个单核是谁呢？有的就是政府，有的就是最大的开发商。第二步变成多核，比如说一些领军企业，我们从湛江把南海石油基地引到了蛇口，我们知道现在蛇口实际上是我们在南海作业的十三家油公司的货源基地，进来之后就变成了一个非常重要的利益相关者，会参与很多决策里面来，为此我们成立了南油办，为了给这些配套，我们专门开发了别墅区，配套商业、医院等等。这个时候就会进入多核。

到了最后一个阶段，现在这个阶段，在蛇口实际上很难说招商蛇口还是一个中心组织者，当然也可以这么说，有勉强，这个时候公用事业逐步移交给政府，另外这个生态圈已经非常完善了，说实话，这个时候多一个谁少一个谁，影响不大。但是已经形成了一个非常好的一个立体的产业结构和生态结构。而且蛇口在全国城区里面绿化率也是最高的。

这是简单概括这样一个模型，不一定准确，只是拿出来给大家做一个思考。我们可以时序变迁，从一开始的开发商政府，然后逐渐增加，到最后形成一个相对比较完善的一个结构。这是蛇口治理结构的一个演变，我们用这个模型如果套在其他地方，你会发现都差不多，包括国外，我们对照了加州海湾，对照了千叶渡波这些地方，发展基本逻辑都差不多。

实际上所谓的治理，说到根上，谁说了算，谁来参与，接下来就有一个问题，如何说了算。在治理机制方面，我觉得比较核心的几个。

一是中心组织者要有一种情怀，我经常说做产业新城要有市长思维，必须把自己当成这里的市长，然后一做做几十年。所以蛇口一个最大的好处就是早期去的这帮人基本上工作居住都在这个地方，而且这辈子都在这儿了，我已经在这个地方干了二十多年了，这是一个情怀。

第二个方面，要有一个反馈机制，所谓的反馈机制就是说从各个企业还有居民等于其他的环节上来的一些问题，能够得到一个积极的反馈，而且是一个循环，这个反馈机制实际上是我们在共同治理里面非常关键的一个机制。我们知道著名的费正清写《中国和美国》这本书里面，他提到中国的现代化就是和美国之间的刺激和反推的阶段，刺激一下进步一，再刺激一下再进步一。实际上在一个小城市里面存在同样的问题，所以说要有一个反馈机制，要有一个反馈机制很重要的一条要有良好的渠道，要给他们足够的渠道。

最终，刚才说了共同治理里面，有四个主要的参与方，最终实际上形成了一个网状结构，在网状结构里面有大量的信息碰撞，互动的越频繁，效果可能就会越好。

最后实际上任何一个区域的发展都是调整再调整的过程，上周我也在上海，讲关于大湾区的一些东西为什么纽约、旧金山、东京这三个湾区能够脱颖而出，很重要的一就是不断迭代，如果有一步跟不上可能就会落后。像新加坡这些年通过迭代已经实现了非常好的效果，现在很大程度上已经超越香港，香港现在非常紧张，新加坡对香港金融中心地位的威胁。所以我们的产业新城要想真正做的好，不断迭代也是一个非常重要的环节。

最后打一个广告，这一张PPT把蛇口的利益相关者模型给大家做一个简单汇报。因为时间关系，我就说这么多，谢谢大家！

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亿翰股份

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