疑似捂盘？蛇口顶豪悄悄开盘，拒绝中介，一月售罄

还记得去年3月份“日光”的太子湾湾玺吗？湾玺那次开盘是前年年底首次开盘后的加推，一共20套房子。开盘当天中介疯狂刷屏，一天之内秒杀日光，创造了深圳楼市的历史。

打头炮的湾玺，只是太子湾项目的一小部分。

太子湾的另一个项目——太子湾云玺大厦于去年11月30日开盘，市面上这个盘的声音很小，没有请任何中介机构代理，很多人都不清楚这个盘的最新动态。

毕竟这是蛇口为数不多的海景豪宅盘，我悄悄去打听了一下，销售透露云玺已经全部售光。

如此低调的新盘一个月左右全部售光，听起来就感觉不可思议。我马上上住建局了云玺大厦的房源库，竟然发现除了20套显示已经备案和签完预售合同外，其余房源全部都显示系统自动锁定。

而住建局上对于自动锁定的官方解释是

简单来说，就是已经签订了预售合同，上传数据后没有即时备案。

但是这么大面积的自动锁定难免不会让人怀疑“捂盘”。

早在去年四月底开盘的半岛城邦四期也出现过类似事件，半四备案的房源总共294套房源被“自动锁定”，有一半之多。后被爆料因是“被封”，来半岛城邦与益田集团在关于盈余分配上纠纷，法院判决没有下来，房源则处于被锁定的状态。

但是据目前的情报来，招商蛇口并没有陷入财务纠纷中。相反，湾玺之前推出的产品都卖的非常火爆，这次的备案价也比之前都要高，显然开发商底气更足了。

据现场销售透露，T8栋整栋都被包售，当时推的时候就只推T7栋，这么一就加可疑了，对此我还去询问过跟太子湾项目有过商业合作的中介，他透露出太子湾在住建局不到价格，招商有能力不按备案价卖，所以捂盘也不是不可能。

不管“自动锁定”到底是不是开发商想要捂盘，太子湾云玺确实有它的厉害之处。下面我们就来聊一聊这个项目。

01.拒绝中介，悄悄开盘，这个楼盘有“神秘”

太子湾云玺大厦11月16日取得预售证，11月30日悄悄开盘，不需要验资，2021年年底交房。开发商十分低调，到目前为止我都没有到网上的宣传和广告，有关这个项目的资料更是少之又少。说到这个楼盘，不得不提到招商第六代豪宅--招商太子湾。

招商太子湾是由招商蛇口打造的170万㎡大型综合体，项目以22万吨级邮轮为依托，同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。

太子湾的商住项目分4期开发，周期长达9年，目前在售的云玺大厦还在二期。值得一提的是四期为住宅，即现在的蛇口港码头所处区域，届时会推倒重建，新的码头搬迁到太子湾母港边。

据小道消息，四期会先售卖，卖完后根据客户量身定做，所以不会有太多户，价格肯定也非常高，真是“有钱任性”。整个太子湾项目大概2025年完工。

太子湾云玺大厦位于上图中的T7、T8栋，共225套，涵盖商业和商务公寓两种类型产品。

其中商业共67套，均价8万/㎡。

商务公寓，共158套，户型建面约232-406㎡，均价11万/㎡，单价区间8.7-13.5万/㎡，总价区间2133-5479万。

图中T2、T6即是今年3月份刷屏朋友圈的湾玺。跟湾玺相比，云玺的楼盘户型设计感并没有湾玺强，地理位置也没有它好，西边存在一部分遮挡，但是此次云玺开盘和湾玺比均价要更高，而且已经全部售完。根本就不愁卖，到底是什么因呢？

02.自带流量，购买力不用愁

有人说“先有蛇口，再有深圳”。

确实，蛇口书写了半部中国当代史，有着很特殊的时代背景。蛇口是深圳最具人历史的富人区，深圳改革、创业、青春、财富的故事大多从这里起源。

蛇口工业区的建成和启用，打开了中国改革开放的大门，并最先吸引了很多国际友人居住，成为深圳最早的涉外富人区。

与此同时，招商集团从蛇口工业区建成开始就一直在这里悉心经营，如今已经成为了蛇口的“地头蛇”，积累了一大批招商铁粉。这些铁粉们大多数都是从蛇口工业区创立之初就来到蛇口打拼，如今也都是深圳社会的富裕中坚阶层。

他们毕竟在蛇口生活了很多年，对蛇口已经非常熟悉，都有着老一辈特有的的蛇口情结，买房只买蛇口，甚至手里有好几套房都还要继续买。在这30多年里，蛇口的豪宅也没让他们失望，碧涛苑、鲸山别墅、龟山别墅、半山海景、兰溪谷、伍兹公寓、双玺等顶级豪宅在这里诞生。

蛇口的新房供应本来就少，临海的更是屈指可数，能够观赏一线海景让无数土豪趋之若鹜，所以太子湾云玺这个新盘自然是不愁卖。

03.深圳数一数二的规划和配套

作为全球四大湾区之一的粤港澳大湾区不仅是中国经济的制高，也是全球新技术、新产业、新商业模式的创新高地。而太子湾则是招商蛇口最新打造的极具竞争力和影响力的项目，地理位置得天独厚。

招商太子湾位于大湾区湾芯，又处在前海蛇口自贸区最核心的位置，东北边即是招商海上世界。

2011年6月，招商集团以底价64.39亿元竞得蛇口太子湾片区这宗地，刷新了当时深圳土地拍卖总价纪录，这宗地成为当之无愧的地王。7年后招商太子湾首发产品湾玺面世，30亿货量2天售罄，战绩斐然。去年年底云玺大厦开盘，到目前为止，项目已经进行到一半，基本可以的出规划的轮廓。

项目集合了邮轮母港、顶级商务集群、滨海商业街区、顶级国际社区等功能体系。商业方面蛇口片区聚集了包括苹果公司、TGN启迪环球网络、IBM、飞利浦等众多世界名企。

整体规划不错，足以比肩深圳湾，何况这种国际化的配套都是深圳湾没有的。

但是目前项目才进行到一半，除了邮轮母港周边都没有建造起来，附近也是尘土飞扬，商业配套还没有商家入驻，项目附近的公司也比较陈旧，走在路上像走在90年代的老深圳的感觉，现在买入肯定也得等很长一段时间才能真正享受到规划中的美好。

太子湾.云玺大厦毗邻海上世界， 海上世界集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、化艺术等”于一体。拥有诸多国际化商业配套，比如太子湾五星级酒店、大成化艺术中心、海上世界化艺术中心等。

除此之外，太子湾还将进驻深圳首个K11购物中心。

说到K11，可能很多人都没有听过，K11是全球第一个融合艺术•人•自然三大核心元素的全新品牌，面积约相当于海港城两倍，据说一经问世就在零售业界引起不小的震动。今年一月份，上海举办K11 PINK LOVE活动，媒体曝光量与话题量接近2亿，不但推高客流量增长10%，会员激增3万，销售额也猛涨30%。

K11的进驻，也是项目的卖之一。

香港、上海、北京等一线大都市都进驻了K11，都获得了巨大的成功。据了解，深圳首家K11建面约22万平，是中国首个一线临海K11，也是亚洲旗舰店。“深圳人终于不用到别的地方逛街了，”梁博说。

另外，深圳湾滨海长廊西段开通后，蛇口片区已经和深圳湾片区连成一片。意味着太子湾也能享受到深圳市政公园最高水准的公共资源配套。

教育方面，蛇口是深圳国际学校密度最高的区域，在全球也名列前茅，预计2020年建成的太子湾国际学校也将成为蛇口的第七家国际学校。

这种顶级配套完全不输深圳湾，可想而知项目完工后，太子湾将成为前海蛇口自贸区的国际之城。

04.不太纯粹的山海景

招商太子湾北边是南山，朝南边是滨海，有着得天独厚的半岛资源优势。

要知道山海景观在哪里都是稀缺资源，更何况是在一路向西发展的深圳，光这个因就有无数土豪愿意为它买单。

从半岛城邦的热卖就可以出蛇口的顶级豪宅潜质。但是南边的游轮码头导致海景不太纯粹，有可惜。

回归到太子湾云玺大厦，T7栋除了最东边的D户型外，山海景都有被T8栋遮挡的部分。T8栋的景观整体上都要比T7栋要好。

就景观而言，云玺并不如湾玺有优势。但是湾玺的抢手大家有目共睹，所有房源都被抢完。所以想入手招商太子湾项目的话云玺也是个不错的选择。

05.国际出行更方便

招商太子湾位于蛇口核心区，为居住在这里的人们出行提供了便利。

海招商太子湾项目中的邮轮母港目前已开通往香港国际机场、香港港澳码头、澳门氹仔、珠海九州等船次，旅游航线已开通至日本、越南等东南亚航线。

陆项目紧邻南海大道南延段，驾车可便捷通达深圳各个区域及周边各大城市。

轨距离2号线蛇口港站仅500米，步行7分钟左右即可到达。另外5号线赤湾站和12号线太子湾站也在建设中，到时可快速通达福田、前海、南山、宝安、西丽、深圳北、机场东等地方。

06.户型评

总体而言，太子湾云玺大厦户型同湾玺一样，均为大户型。这也符合蛇口近年来的规划--趋于高端豪宅。但是云玺的定位却有尴尬，没有一流海景支撑的大户型豪宅实在是硬伤，幸好户型的设计可圈可，三梯两户，户户朝西南或者东南，户型方正实用，格局分布合理。

云玺大部分户型为大开间设计，朝向均为东南、西南向，采光、通风以及视野均为一流。为了能更好的观赏景观，客厅出阳台，卧室及卫生间都带飘窗，尽可能的增加居住者的观景体验。每个户型均是主佣分梯，带有工人房，讲究私密性和礼节并重。

高区的单价基本在12万左右，低区10万左右；高区D户型和F户型景观最好。

1、360平-390平四房（D、F户型）

四房的D户型和F户型是云玺大厦的主推户型，是景观最好的两个户型。两个户型都是由3个套间+功能房+2厅+厨房+工人房组成，分布在二单元，均是东南朝向。客厅采用横厅设计，出超长阳台，视野开阔无遮挡，可以一线山海景。光线充足，远眺海景、山景，景观层次丰富。不过D户型中低楼层可能观景体验不太好。

2、230-240平三房（A、C户型）

A、C户型分别分布在T7栋的一单元和二单元，除了朝向和面积外都是类似的。该户型由2个套间+1个卧室＋2厅+1个工人房+1个书房组成，客厅出阳台，但是阳台有小。A户型西南朝向，C户型东南朝向，中低层景观均有部分遮挡。

3、250平三房（B户型）

T7栋的250平B户型，西南朝向，分布在一单元。该户型由2个套间+1个卧室＋2厅+厨房+工人房组成。客厅出阳台，但是中低层会被湾玺遮挡部分景观。主卧开间大，带有男女双衣帽间，不足之处在于次卧较小。

4、370平四房（E户型）

T7栋的370平E户型，西南朝向。该户型由3个套间+书房+2厅+厨房+工人房组成，客厅出阳台，也可以到海景，但是山景会有部分遮挡。整体270°采光，采光很好。

尽管单价比不上深圳湾片区豪宅，但是因为面积大，总价达到了2000万-5400万不等，只有真正的有钱人才买得起了。

07.不愁卖的太子湾，魅力到底在哪里？

开盘才一个多月，没有任何宣传，云玺大厦已经全部售完。这不得不让人感叹土豪的购买力实在太强。

对比去年3月份开盘的湾玺，当天总价2000-5000万的户型全部售完，之后加推的20套更是“日光”。而去年7月推出的公寓产品，市场上都没有什么声音，公寓产品突然就被卖到只剩下高层大户型了。

明明项目还有很久才会完工，中低层景观也不太纯粹，为什么受到这么多人的吹捧呢？

土豪往往比我们更具有前瞻性。

云玺所处的太子湾片区是蛇口自贸区未来的核心载体之一，邮轮母港的建成也是一大特色，国际化的配套和氛围会吸引一大批老蛇口的招商铁粉，永远不会愁卖。项目的规划很好，可以说在深圳都很难找到定位这么高的项目了，但是比深圳湾更有价格优势，未来可能有一个更明显的升值空间，所以非常受投资客的欢迎。

招商集团肯定也早就想到了这，云玺虽然景观、位置、外观设计等都不如湾玺，但是备案价却高出湾玺不少，可能是因为太子湾建设日益完善，环境越来越好，另外湾玺的大卖肯定也给了开发商更多的心。

当然，规划还在进行中，未来的太子湾，让我们拭目以待。

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