研报解读-招商蛇口(001979)业绩实现稳健增长资产负债表持续优化

本文数据源于【烽火研报网】 —————— 事件描述 2023 年10 月30 日，公司发布2023 年三季度报告，2023 年前三季度公司实现营业收入758亿元（-15.3%），归母净利润37.7 亿元（+27.4%），扣非后归母净利润29.6 亿元（+27.5%）。 事件评论 高权益比项目结转，驱动业绩实现稳健增长。公司2023 年前三季度收入同比下降15.3%，主要受结转节奏影响，归母净利润、扣非后归母净利润分别同比增长27.4%、25.5%，业绩增速明显好于营收增速主要由于1）少数股东损益占比同比下降21.6pct 至31.8%，主要由于高权益比项目结转，尤其是三季度；2）投资净收益同比增长25%至16 亿元，主要由于蛇口产园REIT 扩募上市；3）营业税金及附加同比下降23%，主要由于营收规模下降。相对积极的全年竣工目标和相对充裕的合同负债（2023Q3 末合同负债/年化营收=1.26）保障下，预计公司全年收入实现稳健增长，而当前毛利率已处于底部区间，投资收益维持在合理水平，城市聚焦后减值风险也会明显降低，全年业绩预计将持续修复。 销售增速依旧领先，拿地质量稳步提升。公司2023 年1-9 月实现销售额2263 亿元，同比增长12%，销售规模跻身行业第五，销售增速保持行业领先水平；三季度销售金额同比下降28%，主要受市场下行影响，但公司在手货值依旧相对充裕且优质，全年销售预计将实现稳健增长。公司近年来保持积极的投资态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，2023 年1-9 月拿地强度30%（金额口径），同比有所下降，但拿地质量明显提升，核心一二线城市拿地金额占比达96%，拿地金额权益比也提升至80%。 积极把握政策机遇，资产负债表持续优化。公司以每股14.83 元的发行价格发行6.02 亿股，获取深投控持有的南油集团24%股权和招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，对招商前海自贸（前海妈湾核心开发平台）持股比例提升6.8pct 至43%，核心资源优势进一步增强；公司以每股11.81 元的发行价格向13 名符合条件的特定对象发行A股股票约7.2 亿股，募集资金约85 亿元，资金实力和扩表预期进一步增强。通过积极把握政策机遇，公司资产负债表持续优化，2023 年三季度末，公司归母净资产较年中增长13%至1156 亿元，剔除预收的资产负债率降至60.5%。此外，深投控成为公司第二大股东（当前持股比例5.03%），股权结构有所优化，后续也有望更多层面展开战略合作。 业绩实现稳健增长，资产负债表持续优化。公司前三季度营收受结转节奏影响有所下降，但高权益比项目结转驱动下业绩实现稳健增长，当前公司收入保障依旧较强，周期压力已经在利润表逐步释放，全年业绩预计将迎来持续修复。经营层面，公司销售增速领先、拿地质量稳步提升，且积极把握政策机遇强化核心资源、优化资产负债表，综合竞争优势持续进阶。预计2023-2025 年归母净利润分别为60/90/112 亿元，对应市盈率分别为16.5X/11.0X/8.8X，尽管表观PE 偏高，但PB 仍相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。 风险提示 1、结转毛利率修复进度存在不确定性； 2、核心资源开发进度存在不确定性。 烽火研报是一个实时全面的聚合型行业报告平台，每天更新1000+最新高质量研报。为金融投资、企业高管、咨询顾问、行业研究员、市场分析师、市场运营人员等提供便捷、实时、专业、全面的研报聚合检索服务 ———————— 【商务部】2023年前三季度中国网络零售市场发展报告 【克劳锐】2023双11购物节消费观察 【ADP】2024年薪酬的潜力全球薪酬管理调研报告 【艾普思咨询】2023中国扫地机器人行业市场现状及营销洞察报告 【简立方】2023年Z世代在线旅游洞察报告 【拉勾招聘】2023年双11电商领域人才洞察报告 【赛迪】2023新型储能产业发展报告 【中国电】2023年5GNTN技术白皮书 【秒针系统】2023智能电视价值定位研究报告 【毕马威】2023中国芯科技新锐企业50报告（第四届） ———————— 内容来源【烽火研报网】