上海二批次首轮土拍收金405亿元 参拍房企“老面孔”居多

本报记者 王丽新

随着宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块被中国金茂收入囊中，历时3天的上海今年第二批次首轮土拍于7月13日收官。

在新的竞拍规则下，本次土拍15幅涉宅地块悉数成交，其中5幅地块底价成交，10幅地块封顶摇号，共揽金约405.48亿元，平均溢价率为7.82%，不仅较上一批次7.33%的溢价率上升0.49个百分点，且创下自2021年以来上海各批次土拍的溢价率新高。

“从全国来看，上海仍然是房企的战略投资高地，房企需要把有限的资金布局在快速安全回款且有利润的重要城市，上海是首选城市之一。”中指研究院上海常务副总经理张文静向《证券日报》记者表示，上海此轮供应的大部分地块较为优质，包括一二手房价格倒挂明显的区域，这可以确保房企快速回笼资金，调动其拿地热情。

三分之二地块触顶成交

但地块间热度差异仍存

从整个土拍进程来看，多数房企在上海拿地的意愿比较迫切，有三分之二地块触顶成交。

以闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块为例，该地块共吸引了18位竞买人参拍，报价进程非常快速，3分钟不到就触及最高限价进入摇号阶段。不过，也有房企较为谨慎，在松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块的报价触及最高限价后，建发房产选择放弃进入摇号阶段。此外，还有多幅地块最终以底价成交。

“本轮土拍热度不减，有着多方面原因。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，一是本轮供地质量总体不错，部分地块位于内环内的核心区域；二是地块间热度差异仍存，虽然大部分地块热度均较高，但也仍有个别地块表现平平；三是此次土拍规则在举牌竞价阶段做了调整，当房企报价达到最高限价则转为现场摇号，为房企竞拍营造更为公平公正的平台。

“上海二批次土拍放在全国市场来看仍有一定热度，但也呈现出降温迹象。”同策研究院研究总监宋红卫认为，最典型的特征有四个一是土拍规则调整，摇号的方式降低了房企拍地操作的难度；二是分化更为明显，土拍首日3幅核心优质地块被多家房企竞逐，热度较高，但是外围区域地块基本低价成交，显示出降温迹象；三是个别地块适度调高了房地联动价，对于楼市预期以及提升开发商的积极性有一定作用；四是与房企战略向一、二线城市收缩有直接关系。

更重要的是，在关荣雪看来，相较上一批次，本批次土拍最大的变化则是房企以联合体形式拿地的情况明显减少，在当前行业资金风险犹存的背景下，房企布局合作也呈现出略微的谨慎迹象。

参拍“老面孔”居多

拿地战略高度趋同

在此次参拍房企中，“老面孔”居多。保利发展、招商蛇口、中国铁建、中建八局、华发股份、象屿地产等企业持续对上海土地市场保持高度热情。

据记者了解，在本轮土拍中，有的房企采取专攻优质地块竞拍策略；有的房企采取广撒网式报名竞拍，但这需要缴纳大量保证金，比如招商蛇口报名了11幅地块。7月11日，招商蛇口拿下松江地块，成交总价为18.479亿元，成交楼板价25574元/平方米，地块房地联动价49000元/平方米。

张文静表示，房企聚焦高能级城市和城市核心区域，拿地战略高度趋同，导致了上海大部分地块仍然是触顶成交。但同时上海4月份之后的市场分化加剧，远郊部分项目开盘去化率下降明显，个别项目开盘去化率仅有4%，也影响了开发商对于这些区域的市场判断。

“房企拿地还是主要聚焦于一线和强二线核心城市。”关荣雪向《证券日报》记者表示，当下影响房企扩表投资的最主要原因可能在于，一方面金融政策的宽松及支持导向，为房企扩储投资提供了一定的心，融资环境逐步改善也为部分房企扩表提供助力；另一方面，今年以来各地供地分散且地块整体质素不错，加之市场需求端政策如下调房贷利率、放松限购等持续发挥作用，房企对市场未来去化预期有所提升，补仓步伐略有加快。

至于土地市场后市表现将会如何？关荣雪表示，预计整体走势以稳为主，但短期来看，将仍具一定的分化特征，热点城市将继续维持较高热度，表现平淡的城市回温成效则仍较依赖于楼市去化率、政策支持等方面的进一步好转。

对此，张文静也表示，优质地块仍然有多家房企参拍，其他地块参拍房企预计减少。

（编辑 刘睿智）