天风证券单月百强房企销售放缓，累计增速提升

  乐居财经 李礼 6月2日，天风证券发布5月百强房企销售点评。

  事件克而瑞公布 2023 年 5 月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 5 月单月销售同比增速分别为 16.1%、11.6%、10.3%，相比 4 月份分别下降 35.8pct、17pct、16pct。1-5 月累计销售额同比增速分别为 25.6%、17.7%、12.1%，相比 1-4 月份分别变动-2.6pct、-1.5pct、+5.1pct。

  5 月百强房企销售额单月增速放缓，供需趋冷或致市场转淡

  5 月单月销售增速放缓或受以下影响1）刚需和改善型需求在 3、4 月份集中释放，5 月需求相对不足；2）个别房企出险，居民购房预期受到负面影响；3）房企前期拿地较少，在市场去化承压的情况下放缓推盘节奏。5 月百强房企销售额单月增速放缓，同比增长 10.3%，相比 4 月份下降 16pct。全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 5 月单月销售分别为 2447 亿元、1580 亿元、5574 亿元，低基数效应下，同比增速分别为 16.1%、11.6%、10.3%，较 4 月分别下降 35.8pct、17pct、16pct，环比降幅分别为 13.4%、8.9%、11.2%。1）头部房企单月同比上升，TOP10 房企除碧桂园外，其他房企均同比增长。滨江集团单月同比三位数增长，同比增速为 108.1%；招商蛇口、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产、万科地产均双位数增长。2）TOP11-20 的房企分化明显，中国金茂同比增速 57.6%，融创中国降幅最大达到 40.1%。3）2023 年 1-5 月百强房企累计同比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的累计销售额分别为 12509 亿元、8233 亿元、28036 亿元，同比增速分别为 25.6%、17.7%、12.1%。较 1-4 月相比，累计增速分别变动-2.6pct、-1.5pct、+5.1pct。我们认为房企有望在即将到来的 6 月加大推盘和营销力度，或可推动居民合理住房需求的释放，市场热度有望进一步提升。

  头部房企进一步分化，国央企稳定发挥优势，民营分化明显

  头部国央企及混合所有制企业发挥稳定，民营企业除滨江外都单月销售同比双位数下滑。在 TOP20房企中1）国央企 5 月单月同比+27.62%，显著强于其他类型（混合所有制同比+8.18%，民营同比-17.68%），环比-10.5%（混合所有制环比-13.1%，民营环比-11.5%）；2）头部民营分化明显，滨江一枝独秀，在单月和累计同比上都表现突出，均处于 TOP10 房企中最高位，分别为单月同比+108.1%，累计同比+78.3%；其余头部民营（碧桂园、融创中国、旭辉集团、新城控股）双读数都同比两位数下降；3）混合所有制房企表现较为稳定，其中绿城中国单月同比+20.9%，累计同比+40.1%，万科单月同比 10.7%，累计同比-0.9%，金地单月同比-6.83%，累计同比 0.21%。

  5 月百强房企销售均价同比上升，核心城市销售占比或上升

  5 月销售均价上升，主要原因可能是房企销售向一二线高能级城市销售倾斜，上涨 23.3%，相比 4 月份下降 2.4pct。从全口径的销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 5 月单月销售均价为 19595元/平米、17494 元/平米、19334 元/平米，同比增速分别为 23%、2.3%、23.3%，较 4 月份分别变动+5.8pct、-18.8pct、-2.4pct，环比降幅分别为 1.9%、8.1%、3.8%。TOP10 房企中，万科、碧桂园当月同比为负，分别为万科 16232 元/平米（同比-18.6%）、碧桂园 8074 元/平米（同比-3.9%），其余房企销售均价单月同比均有上升，其中中海地产 33295 元/平米（同比+42.4%）、华润置地 28619 元/平米同比+41.8%）、保利发展 15736 元/平米（同比+13.4%）、招商蛇口 31412 元/平米（同比+4.2%）、绿城中国 26540 元/平米（同比+3%）、滨江集团 64158 元/平米（同比+2.4%）、龙湖集团 17000 元/

  平米（同比+1.7%）。滨江集团为 TOP10 中销售均价最高的房企。

  投资建议天风证券认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。天风证券看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度①二手房标的、②销售复苏、③用修复、④格局优化，具体包括1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。

  风险提示宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期