招商积余-欢迎指正

招商积余

招商积余是招商蛇口旗下物业，依托体是物业整体经营稳定性的基础，先看一下招商蛇口的整体布局情况。

招商蛇口

 2022年，招商蛇口根据战略布局，将主营业务分行业口径，由社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营，调整为开发业务、资产运营、城市服务。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%；报告期内累计减免租金8.4亿元（并表范围减免租金7.49亿元）。城市服务板块，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台。2022年，物业管理市场拓展持续发力，全年实现新签年度合同额31.75亿元；通过收并购实现对上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表。截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米。其中，非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。目前，招商蛇口在夯实开发业务基本盘的同时，持续推动资产运营和城市服务业务发展。已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台。

   从上述资料看出，招商蛇口目前在业内的排名和发展相对稳健，母体公司经营情况稳健，作为物业单位，“自有盘”是企业最大也是主要经营业绩来源，存续问题是安全的。

针对上文中提出的“招商积余”的收购方面“招商积余于2021年底完成了上航物业、南航物业的并购落地并于 2022 年开始并表，到2022 年三季度已经实现汇勤物业、新中物业的财务并表。招商积余在三季报中表示，上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业四家并购企业体系导入完成率均超80%。不过总体收购的标的仅有11亿，相比招商积余总盘166亿来说，此处的收购贡献的规模增加影响不大。

物业整体情况

根据中物研协，2021 年 500 强企业非住宅物业在管面积达 67.2 亿方，同比增加 8.25 亿方，同比增长 13.99%，增量及增速均高于住宅物业（6.89 亿平方米，7.91%），500 强物企非住面积占比达 41.68%。根据亿翰物研，2022 年我国整体物业管理市场规模约为 355.53 亿平方米，同比 增长 6.7%，非住业态面积达到约 135.1 亿平方米，同比增加 15.17 亿方，同比 增长 12.6%，增量及增速均高于住宅物业（7.23 亿平方米，3.39%），整体非住 面积占总物业管理面积的 38%。

先说一下物业预期增长的逻辑

1.      自有地产楼盘，是自有收入；2. 外拓，外拓部分可以包括并表其他的物业公司；3.增值服务，类似于社区服务等等，这一块目前物业企业做得都一般，但这是未来增长的看点之一。

然后看一下2022年物业前30名的收入增速情况,招商积余排在中位数，和新城，宝龙基本相同。

再看一下其净利润增速情况，是招商积余排在较好的位置，上述两图都来自于引用。

PE的历史位置从估值角度来看，招商积余在2020年1月到2020年8月约为100倍，这样的pe没有延续性，在2020年12月跌到40倍左右，而现在仅20倍·左右，但是相对于其他的物业公司，比如前述30个物业公司，招商积余的估值在中高位的位置，多数物业公司都跌到了pe20倍以下，但是就物业整体板块来说，20倍已经是历史低位了。笔者个人觉得物业板块和商业的模式比较接近，可以参考商业的PE估值，或者是纯服务业，也可以参考。目前20倍，算相对安全的位置。

预期预期其实在于在管面积是否有可能扩大，这里要看蛇口的拿地情况以及并购的计划。虽然招商积余的毛利润在行业里并不低，但是作为老牌国企，成本仍然存在下调的空间，毛利率还有提高的空间。根据报表显示2023 年前三个月的数据显示，招商蛇口的销售额以及销售面积都在不断增长。招 商蛇口的每月销售额从 23 年 1 月 157.61 亿元增长至 3 月的 339.56 亿元，如果招商蛇口能够完成3000亿销售额预期，那么招商积余今年的在管面积不会出现“跳水风险，保底部分可以赖，更多的是考虑外拓和增值的部分。

在管面积截至22年，公司物业管理服务在管面积3.11 亿方，在上市物企中排名第7，在管面积同比增速为 10.82%，2019-2022 年复合增长率达 26.83%。22年基础物业管理整体营收增速为 28.89%，2019- 2022 年复合增长率达 29.79%，高于面积增速，单方物管费有所提升。

平台增值服务平台增值服务为公司 23年发展的重点方向，22年此项业务收入实现翻倍增长。平台增值服务以“到家汇”平台为核心，22 年实现平台销售额 12 亿元，同比增长 52%。这一部分整体的占比非常小，虽然增速很快，但是目前不作为估值的影响。另外资产管理方面也提供了一定的收入贡献，截至22 年， 公司在管商业项目 52 个（含筹备项目），管理面积达 293.1 万方。 截至 22年，公司资产管理业务收入达 4.65亿元，同比减少 16.4%。上述两块提供了约10%的收入占比。虽然整体贡献的比例较低，但是相比于2019年，增值服务的占比确实发生了一定的上涨，业务结构调整是相对稳定的。

最后是对于整体的估值，假设未来收入不再发生变化，估值PE在25倍左右的话，那么这个公司的股价也在18元左右。为什么看好这家公司，因为首先是央企的背景，自有住宅的管理是存在托底，另外是外拓部分，目前公司虽然无论商业物管还是增值服务都虽然在萌芽阶段，但是均存在稳步增加的趋势，且能够提供收入贡献，而不是“输血”生存，基于相对健康的模式下，就算没有增长，起码股东不用担心股价因为公司多业态“瞎折腾”，反噬了现有托底的股价。（比如恒大造车啥的）。目前公司的增长业务都没有脱离主线，且这些模式能够存活下去，那么就可以给它预期。

风险那风险在哪呢，风险在于我的PE，我不知道为什么给25的PE，虽然同类企业都有25的PE，但是当年还有100倍的PE，到底PE应该是多少倍，怎么是合理的，笔者还在学习中，这个后面学习了再说，如果物业只有7-8倍PE才合理，那么股价肯定就跌下来了。所以市盈率的合理性需要仔细思考。剩下的需要再思考了再写了，我买不买呢？说实话我不买，因为PE我没搞清楚。