原报告 | 招商积余非住基石

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原报告 观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要招商积余通过持续的外拓以及收并购，已逐渐构建出非住业态的稳固护城河。

观点指数招商积余是非住业态的代表性物管企业，其从重组成立之初就拥有一定的非住基因，近年来也持续通过市场化外拓、关联方支持，收并购等手段一步步加强自身在非住领域的能力和优势。

2022年，招商积余实现营业收入33.06亿元，同比增长30.28%；归母净利1.85亿元，同比增长27.24%，尽管当年行业环境恶化严重，其还是基本实现了往期增速，横向比较行业中的其他企业，也依然表现优异。观点指数认为，招商积余的非住领域布局，在其中起到了重要作用。

近年来住宅开发端的情况走弱，物企增速明显收窄，招商积余在非住业态的能力口碑和深度布局，也助其更好地适应目前的行业环境。

构筑非住护城河

招商积余是早年通过招商物业与中航物业的重组而成立，由于中航物业以机构物业为主导，从成立之初，招商积余就并非“传统”意义上的住宅系物业公司，管理业态中包含了大量的机构类物业等非住项目。

截止2022年末，招商积余总收费面积为3.11亿平方米，其中非住宅业态已经达到了1.83亿平方米，占比达到58.76%，业态分布也具备较强的多样性，包含办公、公共、学校、交通、医院等类型。

数据来源企业公告，观点指数整理

除了建立之初即有的禀赋外，招商积余非住板块的能力在成立后也通过多种方式得到加固。不可否认的是，招商积余的关联方在其中起到重要的作用，其大股东为招商蛇口，实控人为招商局集团，二者给予了招商积余大量非住宅领域的资源和协同。

例如在商业运营板块，招商积余主要通过其旗下的招商商管进行，具体的服务内容与其他商管企业类似，包括土地获取和开发阶段的商业定位、规划设计以及开业筹备及运营阶段的招商策划、推广运营等内容。

截止2022年底，招商积余管理的商业运营项目共有52个，其中受招商蛇口委托的就达到45个，另外还包括自持资产的3个商业项目，其第三方品牌输出仅为4个。

市场化业务也是招商积余获取非住项目的重要途径。2022年，招商积余大量非住项目都是通过战略合作、合资成立公司及招投标等形式拓展，这也是其获取项目的主要途径。近期招商积余在非住领域的拓展方面继续有不少斩获，例如4月份其就新拓得了佛山、攀枝花等地的多个公建类项目。

此外，招商积余的收并购策略也集中针对非住领域的某些业态，例如其在2022年内完成收购的4家物企中，上航物业与南航物业均是专精于机场物管的物业公司，而汇勤物业与新中物业则都是专精金融企业类物管的物业公司，通过对这些特定业态物企的收购，招商积余也在对应的非住领域完成了加强了布局。

总结而言，招商积余凭借自身和关联方的背景以及持续的外拓和收并购，在非住业态物管领域逐渐构建出一道稳固的护城河。

非住毛利率受冲击大，但仍是业绩的稳固基石

受地产开发端环境影响，2022年物业公司的住宅业态明显萎缩，其中一些周期性较强的增值服务业务受冲击最为严重，一众物企的业绩也普遍下行。

近日，招商积余披露了2023年的一季度业绩，1-3月，招商积余实现营业收入33.06亿元，较上年同期增长30.28%；实现归属于上市公司股东的净利润1.85亿元，较上年同期增长27.24%，这无疑是一份相对优质的成绩，基本保持了过往增速，从中很难看到恶劣环境带来的负面影响。

事实上，即使从2022年的全年业绩情况来看，招商积余也同样实现了约22.97%的营收增速以及36.6%的扣非归母净利增速的好成绩。除了其自身作为央企物业公司经营风格较为稳健外，招商积余在非住领域的禀赋和深度布局也起到了重要作用。

从外拓角度来看，2022年在住宅开发市场整体萎缩的情况下，非住领域为招商积余的规模扩张提供了有力支撑，2022年其在住宅业态新签合同金额6.26亿元，同比减少了21.55%，而非住领域的新签合同金额为26.88亿元，同比增加19.36%。

招商积余2022年新签非住项目的金额达到住宅项目的4.3倍，而且物业企业的非住项目中，该年新签合同有相当比例的项目能在当年转化为收费面积并产生收益。

数据来源企业公告，观点指数整理

具体营收贡献来看，2022年招商积余住宅物管的营收增速为13.7%，非住物管的营收增速则达到37.2%，显著高出住宅。在比例上，招商积余非住项目的营收占比也已高于非住的面积，展现了其在单位面积上的创收优势，占比达到68.67%。

目前，招商积余的非住项目的确成为了其营收和外拓两个方向上的共同主力，过往其在非住领域培养的实力和外拓竞争力，在住宅市场不景气的环境下为企业提供了相当大的业绩和增长支撑。

利润率一直以来都是招商积余的一个痛点，这在住宅板块方面表现更为显著，其住宅板块毛利率常年维持在7%以下，反观非住板块则给予了企业整体有效的利润率支撑。例如2022年招商积余商业运营等资管类的毛利率高达41.57%，其他非住板块的利润率一般也都高于住宅。

不过，2022年招商积余在住宅板块的调整与降本增项方面取得了明显成效，毛利率由6.57%大幅提升至9.12%。与此同时，受严苛的行业环境影响，非住领域的毛利率下降了约3.5个百分点，这点与其他物企是一致的，非住板块的毛利率受冲击幅度要比住宅更大，反映非住业态的利润率在抗周期性上比住宅更为脆弱，这也使得住宅板块与非住板块的毛利率有了一定靠拢，但整体来看非住领域的利润率仍然要高于住宅。

值得一提的是，招商积余的非住业态中公建、政府、城服等对G端业务的比例较大，据不少企业反映，近年来较多地方政府都面临一定财政压力，对物企款项的延期支付情况较为突出，虽然G端业务一般不会出现应收款长期都无法回收的情况，但较长的账期仍可能会对企业整体的现金流和回款效率带来一定负面影响。

不过，招商积余在回款方面目前并未暴露出明显问题，应收款增速正常，其2022年现金流管理也基本良好，全年净经营活动现金流为9.98亿元，对净利润的覆盖率约为1.75倍，要明显好于其他物业公司去年的现金流和回款情况。

整体而言，随着住宅开发端增量空间的收窄，招商积余在非住领域的能力构筑有利于其更好第适应目前的行业环境，非住业态也成为其在业绩增长、利润率等方面的稳固基石。

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