招商蛇口前4月完成年度目标三分之一，合约销售同比上涨80%，但净利润仍在走低

5月9日晚间，招商蛇口（001979.SZ）披露2023年4月经营情况。根据公告，招商蛇口4月实现签约销售金额约379.26亿元，同比增加169.11%；实现签约销售面积约136.42万平方米，同比增加134.95%。

根据已披露数据，截至2023年4月30日止的4个月内，招商蛇口累计实现签约销售金额1101.92亿元，同比增加79.36%；累计实现签约销售面积约441.69万平方米，同比增加69.95%。

不论从单月数据来看，还是结合前四月销售情况，招商蛇口都拿出了一份还算不错的成绩单。

今年3月21日，招商蛇口举办2022年度业绩会，管理层曾提出，2023年度销售目标维持上一年水平，继续定为3300亿元。

从目前已披露数据来看，招商蛇口已完成今年业绩目标的三分之一，结合楼市会在下半年迎来“金九银十”以及四季度的“抢收期”，将为房企带来较好收益，预计今年招商蛇口大概率会完成目标。

虽然销售数据表现亮眼，但实际上自2020年开始，招商蛇口便陷入“增收不增利”的情况，目前已持续到第三年。

2019年至2022年，招商蛇口归母净利润分别为160.33亿元、122.53亿元、103.72亿元、42.64亿元，同比上一年数据分别为5.2%、-23.58%、-15.35%、-58.89%。

对于净利润的持续下滑，招商蛇口在年报中指出，2022年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项用减值准备同比增加20.29亿元；转让子公司产生投资收益同比减少。

进入2023年，招商蛇口净利润下滑的情况依然没有得到改善，今年一季度，招商蛇口归母净利润约4.44亿元，同比减少33.72%。

在二级市场方面，招商蛇口的走势亦是好是坏，股价多在15元上下徘徊。

5月11日招商蛇口股票高开低走，截至当天收盘，股价报收13.77元，跌1.43%，成交额3.81亿元，当前公司总市值约1065.67亿元。

从时间上来看，招商蛇口业绩开始下滑出现在2020年，与疫情开始同期，如今疫情阴霾消散、社会面逐渐向好，疫情影响带来的缺口正在有序恢复。

APP注意到，招商蛇口大力推售楼盘的同时，也在积极拿地。2023年一季度，招商蛇口共获取6幅土地，分别位于郑州、合肥、苏州、杭州、南京、深圳等六个城市。

到了4月份，招商蛇口一举拿下6幅地块，其中2宗位于上海浦东，其余位于苏州、合肥、北京、武汉等城市。

中指研究院数据显示，2023年1-4月房企拿地排行榜中，招商蛇口以拿地金额约104亿元位居行业第六，以拿地面积约54万平方米排名行业第十三位。

在招商蛇口众多区域公司中，尤以上海公司为首的华东区域风头最盛。

克而瑞数据显示，《2022年上海房企销售排行》中，招商蛇口以741.25亿元的全口径销售金额、64.89万平方米的操盘面积拿下双料第一，且与第二名拉开较大差距。

值得一提的是，受多数规模房企深陷负增长困局、销售业绩普降态势明显等的影响，2022年全年只有20家规模房企实现全口径销售规模过千亿，招商蛇口仅上海公司销售业绩就已达741.25亿元，其实力不容小觑。

另据2022年报数据显示，报告期内，招商蛇口实现总营收约1830.3亿元，同比增长13.92%。其中，华东区域实现营收约454亿元，占公司总营收的24.81%，位列各区域公司之首。

反观大本营深圳，则有些后劲不足。

2022年，招商蛇口深圳区域实现营收约267.09亿元，占公司总营收的14.59%，同比上一年度下降25.16%，成绩并不理想。虽然在去年下半年有多个网红项目取得热销，带来上百亿的销售额，但与上海公司相比，差距不小。

为了提振深圳区域的业绩，进入2023年，招商蛇口一方面加快推进手中项目的入市；另一方面积极采取营销手段，包括扩大营销团队、加大营销投入资金、二三级市场联动（即与中介机构合作）等。

一位不愿具名的业内人士告诉APP，截至目前，招商蛇口深圳区域实现销售额约49亿元，对公司的贡献率约4.4%，待提升空间较大。

另据APP不完全统计，2023年以来，招商蛇口深圳区域新增入市项目约有5个，涉及住宅、公寓、商业等业态。另还有多个计划入市项目，可售货值逾百亿元。

一位接近招商蛇口的地产营销人士向APP表示，今年以来楼市回暖迹象明显，招商蛇口深圳区域想要紧抓市场机遇，必须在起步抬升阶段就敏锐意识到存在的市场机会点，将各项目的入市节点提前铺排布局，并且对各项目、各区域进行点状/网状的大量招募，目的是为了快速扩充团队人员，迎战市场的回暖。

上述地产营销人士表示，招商蛇口目前在深圳已布局多个区域，包括南山、宝安、龙华、龙岗、坪山等区域都有项目待入市或已经在售，其中位于前海的一湾臻邸、蛇口的太子湾项目/四海臻邸、宝安的会展湾项目等都是今年重点推进的项目。

值得一提的是，招商蛇口还积极助力出险房企纾困、履行央企责任担当，仅2022年，先后纾困佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团、中国恒大等等企业，积极探讨合作的可能性。（本文首发于APP,作者|陈伟纳）