房地产行业动态点评三维度强化改善优质房企资产负债表

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明确“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵

    1 月10 日，央行、银保监会联合召开主要银行贷工作座谈会，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，同时继续强调落实保交楼金融支持、金融16 条、差别化住房贷政策等内容。我们认为本次会议的亮点在于从定义、手段、目标三方面，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。我们继续看好房地产板块的贝塔机会。

    定义强调“系统重要性”

    会议明确优质头部房企的标准是“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性”，整体标准相对宽泛，我们认为不排除内部有更加细化和量化的要求。其中，“系统重要性”的表述意味着规模较大的头部民营房企可能具备更多支持空间。

    手段四措并举，供需协同

    会议提出资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四项行动，我们认为细化来看“资产激活”一方面需要金融端通过增量融资和重组并购等多种手段盘活存量土储，另一方面也需要需求端政策配合来增强去化，远期或也可期待资产证券化等工具释放优质项目价值；“负债接续”对应用增进机构的增支持、部分债券的合理展期、避免出现一致性抽贷断贷等；“权益补充”对应地产“第三之箭”，通过股权融资给优质房企补充权益资本，优化融资结构；“预期提升”既包括提升金融机构的心，也包括提升购房人对于房地产市场和房企交付的心，这需要需求端和保交付政策的协同发力。

    目标输血+造血，保全优质主体

    会议强调政策着眼点在于“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要为房企输血（融资性现金流），也要恢复房企内生造血能力（经营性现金流），最终“引导优质房企资产负债表回归安全区间”，实现保优质主体的目标。

    地产用风险蔓延的趋势已经得到初步抑制

    22 年11 月以来，房地产供给侧“三箭齐发”，已经取得初步成效。根据银行、房企官网以及Wind 数据贷方面，商业银行与房企签订的意向性融资额度已达3.85 万亿元，涉及逾30 家银行、50 家房企；债券方面，12 月房地产境内债发行规模同比+17%，环比+70%，净融资222 亿元，推动22Q4成为过去一年半以来首次实现发行规模同比增长+净融资的季度；股权融资方面，已有至少17 家A 股房企发布再融资/资产重组的意向/预案，已有7家内房股通过配股募资146 亿港币，占2022 年港股再融资规模的57%。12月以来仅1 家房企首次出险，用风险蔓延的趋势已经得到初步控制。

    三维度强化改善优质房企资产负债表，关注行业贝塔机遇本次会议从定义、手段、目标三维度，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制用风险向头部房企扩散。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，重点推荐1）A 股开发华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企城建发展、华联控股；3）港股开发华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。

    风险提示疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

来源[华泰证券股份有限公司 陈慎/刘璐/林正衡]   日期2023-01-11