招商蛇口(001979)方案重启 优质资源助力发展

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投资要点

      事件12月 5 日，招商蛇口发布停牌公告，拟定增募资购买资产，拟购买资产包括南油集团24%股权等。

      点评

      12 月5 日，招商蛇口公告拟定增募资购买资产，拟购买资产包括深投控持有的南油集团24%股权等。公司2020 年也曾发布收购南油集团股权相关公告，但后续因故中止。本次公司积极响应监管精神，重启股权融资，意义非凡。具体看

      1、标的资产深投控持有的南油集团24%股权等南油集团为招商蛇口控股子公司，招商蛇口间接持有南油集团76%股权，本次拟收购南油集团24%股权等资产，交易对手方为深投控。

      2、主要资产前海妈湾片区优质土地资源

      南油集团主要资产为其通过“前海实业”间接持有的“前海自贸”股权。根据2020年9 月披露的交易草案，“前海自贸”具有前海优质土地使用权，拥有深圳前海妈湾土地约80.62 万方，将统筹未来前海片区的开发与建设。

      3、影响增强对前海优质片区资源控制，提升未来归母权益和净利润当前招商蛇口持有“前海自贸”36.17%股权。购买南油集团24%股权后，南油集团将成为公司全资子公司，招商蛇口对“前海自贸”权益比例也将提升5.38pct 至41.55%。公司拥有前海片区优质资源权益价值提升。此外，妈湾片区内已完工住宅项目均价约108000 元/平米，本次交易也有望增厚业绩。

      4、交易方案尚不确定，预计10 个交易日内披露2020 年9 月交易草案披露标的资产交易对价共70.35 亿。本次交易尚不确定，预计将在10 个交易日内（12.19 前）披露交易方案，具体情况以后续为准。

      公司销售、拿地表现靓丽，持续看好公司投资价值。根据克而瑞数据，11 月单月招商蛇口销售金额同比-9%、1-11 月累计同比-12%，而百强房企销售金额11 月单月同比-30%，累计同比-43%，公司表现显著优于行业平均。且公司今年以来拿地积极，1-11 月累计拿地金额1181 亿元，拿地力度47%，一二线拿地金额在80%以上。优质资源储备也为后续公司发展奠定基础。

      投资建议公司积极响应政策放松，股权融资重启，持续优化资产负债表。且公司销售、拿地表现突出，在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。由于本次交易详细内容尚未披露，我们维持22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元，以12 月2 日收盘价计算，PE 分别为10.2 倍和9.3 倍，维持“买入”评级。

      风险提示方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。

来源[兴业证券股份有限公司 靳璐瑜]   日期2022-12-07