港股“中国海外发展”2022年上半年中期业绩的亮点和不足

作者 “你赚得多”

“中国海外发展”（HK 00688）在本周发布了2022年上半年中期业绩，由于中国海外发展有着行业利润第一（单指出行业利润总额，并非指行业利润率），他的业绩公告自然引起不少人士的关注。

 对比2021年上半年中期业绩，可看出中国海外发展的亮点和不足。

 一、亮点 

亮点1新增土地质量高，单价低

 判断一间房企未来的盈利水平，可以看其新增土地的质量和单价。

根据这2年的上半年中期业绩公告来看，新增土地明细如下

本人根据上述的表格，整理出权益面积和权益单价如下

表面来看，2022年中期的权益单价是13199元/平方米，比2021年中期的权益单价10269元/平方米高，但实际我们要细分出一线城市和非一线城市占比才可看出其新增土地的质量。

2022年上半年一线土地占比为28.29%，比2021年上半年一线土地占比2.69%大幅度增加，而单价提升仅是不到30%，表明近期获取的土地质量更好，单价更低。

 亮点2“三费”（销售、管理、财务）占比继续下降

 2022年上半年的三费占比为3.66%，比去年同期3.67%低。在目前销售不畅的环境下，中国海外发展不像其他发展商增加渠道费用，这点真的难能可贵。

如果大家对这个三费占比无什么概念，将同为央企的招商蛇口作为对比（见下表），就知道中国海外发展的优秀。

亮点3“融资成本”占比继续下降

当然，看到中国海外发展的亮点同时，也有看到其不足。

二、不足

 不足1归母净利率继续下降

 2022年上半年的归母净利率继续呈下降趋势，由2021年的19.26%下跌至16.13%。更为严重的是，目前尚未看到止跌的迹象。

不足2资产负债率未能继续下降

 由于三道红线政策的落实，各大房企从2021年起均主动收缩战线，纷纷降负债，大家的资产负债率均有所下降。但目前来看，中国海外发展的资产负债率仍然与去年同期保持一致。

不足3外币汇兑出现较大亏损

2022年上半年出现23.9亿元亏损，比2021年10.4亿的收益相比，一来一回，出现34.3亿的差额。如果无出现这样的亏损，仍然保持2021年上半年的水平，把这34.3亿加上2022年上半年的归母净利167.4亿，则2022年上半年的最终归母净利可以达到201.7亿元，基本可以保持与2021年上半年的归母净利207.8亿元的水平。可惜的是，公告中无出现23.9亿元亏损的明细，所以本人也无法再深入分析。

总体来说，这份“中国海外发展”的中期业绩，既比不上同期的金地集团、龙湖集团，也不如自己过往般的优秀。本人认为不过不失，只能给出70分。

在此声明本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$中国海外发展（HK 00688）$、$金地集团（SH 600383）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。

（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。

2022年8月27日早

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