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房地产并购债调查声势浩大,开发商却喊渴,落地了多少?

  • 作者:波浪仔vv
  • 2022-04-20 16:29:41
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◎ 来源 | 地产密探(IDreal-estate-spy)

◎ 编辑 | 密探君

4月19日,人民银行、银保监会曾联合召开金融支持实体经济座谈会,其中大篇幅讲到金融机构如何“稳楼市”。

“要因城施策落实好差别化住房贷政策,更好满足购房者合理住房需求。

要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。

要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”

很可能,这是对2天前国家统计局披露今年一季度房地产疲软数据的有力回应与支持。

今年1季度,全国房地产开发投资同比仅增0.7%;商品房销售面积同比下降13.8%;商品房销售额同比下降22.7%;开发商到位资金同比下降19.6%!

特别是出险房企,若没了救急资金驰援,4月偿债高峰期倒下的或更多。年初以来,围绕出险房企,房地产收并购融资“声势浩大”,机构监测各渠道总计2200多亿元。

近几个月以来,大型商业银行动辄给予碧桂园、华润置地、招商蛇口等大型房企单家几百亿授,目前授资金到底落地了多少,我们不好去掌握。

另一个关键渠道,就是透明的银行间及交易所发债市场,也便于摸底调查,从地产密探调查梳理来看,也只有大约255亿元

4月20日上午,保利发展披露公司拿着证监会准许的98亿元公司债批文,公布了在昨日发行2022年首期15亿元并购债利率询价结果。

这笔并购债分为“22保利01”和“22保利02”,,前者期限5年,具体为“3+2”结构,票面利率2.96%;后者期限7年,具体为“5+2”结构,票面利率3.59%。今明两日,保利发展将完成上述并购债融资。

在沪深证券交易所的公司债层面,今年最早发行房地产并购债的是中铁建地产。4月6日,中铁建地产今年第3期并购债“22 中铁 03”上市,融资规模3亿元,利率3.7%。

按发债说明书所示,“22 中铁 03”公司债3亿元募资额,将有2.1亿元将用于地产项目收购,剩余0.9亿元将偿还6月底到期的农业银行5.9亿元贷款的一部分。

“22 中铁 03”为中铁建地产近期获批80亿元公司债的今年第3期,前不久发行的“22 中铁 01”、“22 中铁 02”两笔公司债均用于偿还马上到期的短债。

以“22 中铁 01”为例,这笔债券募资30亿元,期限5年,具体为“3+2”结构,利率3.65%,用于偿还中铁建地产两笔4月初到期的39.4亿元借款,涉及泰康保险20亿元,光大托19亿元。

看“22 中铁 01”,该笔债券募资17亿元,期限5年,具体为“3+2”结构,利率3.67%,用于偿还中铁建地产5笔将在今年五六月份到期的38.9亿元银行借款。

地产密探梳理发现,在沪深交易所公司债平台,目前只有中铁建地产、保利发展的上述两笔房地产并购专项债落地,却都未透露具体用于哪些项目收并购。

从募资说明书不看发现,这两家大型房企的思路均是先完成专项并购资金募集,然后再推进项目收并购,足以看出他们对收并购及配套发债“谨慎”的一面。

保利发展表述说,据此次发债时间和实际规模、募资到账时间、公司债务结构调整计划及其他资金使用需求等,发行人未来可能调整用于收购地产项目的具体明细

“并购实施完成前,发行人可在不影响最终募集资金用途的前提下,在债券到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金;若并购最终未能完成,发行人可调整募集资金用于偿还有息债务。

在银行间发债市场,地产密探梳理发现,年初以来,只有达地产、招商蛇口和建发房地产这三家房企完成并购主题中票融资,其中建发房地产最多,达到25.3亿元

比例4月18日,达地产发行5.8亿元中票“22达地产MTN001”,期限3年,利率4.07%;1月24日,招商蛇口发行6.45亿元中票“22招商蛇口MTN001A(并购)”,期限3年,利率2.89%。

1月24日,建发房地产分别发行6亿元中票“22建发地产MTN001A(并购)”,期限6年,利率3.48%;发行4亿元中票“22建发地产MTN001B(并购)”,期限7年,利率4.5%。

2月21日,建发房地产发行10.3亿元中票“22建发地产MTN002A(并购)”,期限5年,利率3.55%,同时发行5亿元中票“22建发地产MTN002B(并购)”,期限5年,利率4.48%。

综上所述,沪深交易所的房地产并购债融资,目前只有17.1亿元落地,银行间市场的房地产并购债融资总计37.55亿元。也就是说,境内发债渠道的房地产并购债融资落地资金54.65亿元。

即使考虑到AMC巨头——东方资产和长城资产,3月份曾披露各自发行100亿元金融债计划,曾明确“重点房企优质项目风险化解及处置,房地产行业不良资产纾困, 房地产金融风险化解等相关不良资产主营业”,也不过200亿元。

比如3月15日,100亿元规模的“22东方债01BC”正式发行,期限3年,利率3.15%;3月23日,100亿元规模的“22 长城金融债 01BC”正式发行,期限3年,利率3.3%。

为何会如此?如我们此前文章所分析的,收并购方当然想趁机大肆“捡漏”,而出险房企要么“惜售”,要么报价预期高,要么只卖“低效”资产,腾挪资金。所以,就造成了收并购双方难以快速达成共识,形成一波热潮。

如此以来,这势必会影响到房地产收并购融资。作为收并购方的优质房企而言,当前土地市场溢价降低,被出让的地块也相对透明干净,他们也更愿意公开拿地,而不愿意冒险,或引火烧身。


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