2021年报季①｜藏在招商保利绿城年报里的残酷事实和重要启示

地产财富会

面对困境，

是找到未来的关键。

相市场，给市场想要的，

它就给给你想要的。

新发展就在我们寻找新解法的路上。

2022-03-29

虎年发布的这一季2021年地产年报，比想象中更不容易。

“猛虎”们在“出山”的过程中遇到了重重阻碍——“疫情影响”、“审计师问题”、“数核师”问题……包括新力控股、融集团、世茂集团、宝龙地产、佳兆业、中国恒大等房企年报均遭遇了“难产”。

而今年的年报整体成色也不如往年好，甚至早在两个月前就被预估为十年来“最差年报季”——因为有30家房企预告归母净利润亏损，30家房企合计预计亏损接近700亿，刷新历史纪录。

如今，随着年报发布，我们看到甚至堪称“尖子生”的国家队年报里，也存在着一些问题于是，今天，我们把招商蛇口、保利置业、绿城中国这三家“国家队”背景的地产公司年报摆在一起，找到了藏在里面的两个残酷事实和重要启示。

他们值得所有人深思。承认行业问题不是坏事，比试卷上有没有100分更重要的是我们怎么能走得更长，走得更稳，甚至怎么才能在行业承压后用新方法走出新天地。

1

利润率下行

低毛利时代需要多维新解法

随着去年万科喊出房地产要向制造业学习，要适应“赚小钱”的新时期之后，地产进入低毛利时代已经成为了行业共识。

在年报季之前，大部分人都打完了“预防针”，明确预知了大部分房企的利润和利润率一定是下行的。但很多人都没想到，竟然下滑了这么多，连国家队都过得非常不轻松。

年报显示，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润88.59亿元，同比减少2.46%；结转毛利率 25.47%，较2020年下降 3.22个百分点。

A股保利发展（600048.SH）的年报预计4月19日才能发布，不过和他同属保利集团的港股上市平台小兄弟保利置业集团（00119.HK）（下称“保利置业”）已经发出了2021年年报。

对比之下，保利置业简直是“尖子生”——2021年毛利率为33.9%，同比2020年基本持平，微增0.16个百分点；2021年净利率7.14%，同比下降0.29个百分点。但即使是这样的保利置业集团，也坦言公司正在面临行业性的利润下行问题。

对此，保利置业董事总经理王健透露，

实际上，目前公司已售未结转部分的毛利率预计在24%-26%左右，2022年整体也将在这个水平。

王健表示，在行业盈利水平普降的趋势下，20%左右的毛利率是当下行业一个正常水平，能在20%以上已经不错了。

与此同时，甚至有国家队的毛利率已经开始低于20%——这就是如今国资控股下的绿城中国。

绿城中国年报显示，这家公司的毛利率已经下降到过去4年来的最低水平该集团2021年实现的毛利率自较2020年23.7%下降5.6个百分点至18.1%；其中物业销售毛利率仅为17.5%，较2020年的23.6%下降了6个百分点。

这已经是绿城中国毛利率的三连降了。过往年报数据显示，绿城中国2019年、2020年的毛利率分别为25.4%和23.7%。

绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强也坦言，“5.6个百分点确实下降比较多”。

为什么毛利率会下降那么多？耿忠强表示，一是近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升；二是受政府调控、限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。同时，他还透露，目前绿城中国手中，3308亿元已售未结部分也将维持在这个毛利率水平左右。

实际上，毛利率下行不止是上述三家房企的个别问题，而是行业转型变革发展中给所有人带来的必然难题，因为房地产已经告别黄金时代的高毛利和规模为王了。

现在，走得稳比走得快更重要。

在走得稳之外，在低速时代学会赚小钱、保持安全而长久永续经营、寻找第二甚至第三曲线去稳住利润甚至增加新利润，多维度、全方面寻找低毛利时代新解法，是每一家房企都必须要学会的生产和发展之道。

2

谨慎并购

大整合来之前产品销售回升是关键

2021年房企国家队们都在做什么？

从年报中可以看到，其中很重要的一件事是，抓住第二第三轮集中供地的时机持续拿地，但面对并购却相对谨慎。

根据来自中指研究院的数据显示，2021年新增货值排行榜中，前十里有六家国家队其中保利发展位列行业第一；绿城中国为行业第四；华润置地第五、招商蛇口第六。

保利旗下，即使是盘子相对小的保利置业也在抓住去年第二轮、第三轮集中供地的机会大力扩储。年报显示，保利置业全年新增项目19个，首入常州、太仓和宁海，总土地成本较2020年增长39%。

与此同时，尽管很多人都在期待国资企业能应用自身的融资能力和稳健优势，成为当下诸多出险房企的“白武士”，但这些“准白武士”们都还在兢兢业业地严格尽调中。

必须注意到，国家队们能安稳走到如今，不只是因为他们“关系硬”“资金便宜”。也是因为一直以来，出于更高的安全要求风险考虑，国家队面对扩张机会时，必须更谨慎。

即使是到了2022年，出现在并购市场上的项目在持续增加，甚至很多出险房企都开始愿意将优质项目清单摆上市场，潜在买家们却依然谨慎。

例如，我们看到，今年1月率先完成并购债的房企招商蛇口，如今仍未完成任何一笔对出险房企的收并购。

对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰直言

有些项目，进去尽调后会发现问题特别多。所以我们还是比较谨慎地推进。

这也是为什么，今年3月的还债高峰期，一切情况会突然变得比所有人想象中更难（详见地产财富会此前报道《589亿！又一偿债高峰期到来，哪些房企接下来最难熬？》）。

因为过去像万达、新城控股那样卖几个项目来解决公司流动性缺口的办法，突然用不了了——即使是真的很好的项目，买家们的尽调流程也拉长了、尽调标准也提高了、款项能到账的时间也变长了。同时债券持有人们还因此变得更加恐慌，甚至出现了部分挤兑现象。

当然，随着3月以来地产政策面暖风阵阵袭来——包括更多并购贷下发，银行与包括美的、碧桂园在内的民企签订并购及保障性租赁住房战略合作协议，各地房贷利率下降等，最坏的时候已经过去了，行业和市场未来的好转值得期待。

只是从当下谨慎的并购市场心态来看，距离行业大规模整合仍有时日。毕竟多主体参与并购的目的是化解行业风险，为此，更严谨的尽职调查、交易方案以及风险化解方案，都需要时间。

这个时间差里的心，需要通过销售市场的回暖来改变——做好产品，保障持续经营运转，一定是当前所有企业降低风险、走得更稳的关键。

即使是要寻找第二曲线，守住产品根本，销售回正回升，才是所有心的根基。

今年是虎年，地产财富会今年提出探寻房企虎力值，但目前看到的年报都大部分都“马马虎虎”——因为过去的一年太特别了。或许真正的房企“虎力值”，不在过去，而在今年即将到来的未来我们期待第二季度和第三季度房企们的产品市场表现，也希望大家更稳健地走更远的路，找到新平衡和新发展。

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