光大证券给予招商蛇口买入评级

2022-02-24光大证券股份有限公司何缅南对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《2021年业绩快报点评结转收入加速释放，高地价项目结转致盈利承压》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为13.82元。证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，该研报作者对此股的盈利预测准确度为43.83%，对该股盈利预测较准的分析师团队为国泰君安的赵格格。

　　招商蛇口(001979)　　事件公司发布2021年业绩快报　　2021年全年公司预计实现营业收入1606.4亿元（未经审计，下同），同比上升23.9%；实现归母净利润103.7亿元，同比下降15.4%。　　点评结转收入加速释放，毛利率仍承压，审慎计提资产减值准备43.7亿元；销售表现亮眼，土地投资城市能级提升。　　1）结转收入加速释放，毛利率下行及审慎计提资产减值准备致盈利承压。2021年，公司实现营业总收入1606.4亿元，同比增加23.93%，期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，结转收入释放加速；实现利润总额228.4亿元，同比减少5.25%；实现归属于上市公司股东的净利润103.7亿元，同比减少15.35%。值得注意的是，2021年公司归母扣非净利润录得88.6亿元，同比仅下滑2.5%，韧性较强。　　2021年公司盈利承压主要系1）2017-2018年高价土地项目进入结算周期，叠加近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平，致使公司盈利指标随之下行；2）公司对存货、投资性物业等审慎计提资产减值准备合计43.7亿元，减少公司归母净利润34.6亿元；3）公司投资收益同比减少24.5亿元，因而同比减少公司归母净利润20.5亿元。　　2）销售稳步提升。2021年全年，公司累计实现签约销售面积1464.5万平方米，同比增加17.8%；累计实现签约销售金额3268.3亿元，同比增加17.7%，为行业下行趋势中少数实现销售量价双位数增长的房地产企业之一。　　3）拿地力度相对积极，投资城市能级提升。2021年全年，公司累计新增土储建筑面积1550.6万方，新增土储总地价2149.9亿元（同比增长42%，权益比约57%），面积口径拿地强度约105.9%、金额口径拿地强度约65.8%。公司土地投资稳健有序，同时投资城市能级提升，2021年一二线城市拿地金额占比约74%，利于保障后续供货力度和缓和低能级城市去化风险。　　盈利预测、估值与评级受行业盈利空间持续下行影响，我们下调2021-2023年公司预测EPS分别为1.23、1.24、1.31元（下调幅度分别为23.0%、30.6%、33.4%）；当前股价对应2021-2023年PE估值为11.2、11.2、10.6倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动，但整体来看仍具备长期竞争力，公司销售表现突出，拿地城市能级提升，财务维持稳健，用优势明显，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。　　风险提示房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。

该股最近90天内共有12家机构给出评级，买入评级10家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为18.31。证券之星估值分析工具显示，招商蛇口（001979）好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围1 ~ 5星，最高5星)

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