稳住了！上海第三次集中供地落幕总成交额469.92，招商与合作伙伴贡献23%

来源 凤凰网房产上海站

凤凰网房产上海讯 12月3日，随着最后两幅招拍挂地块交易结果出炉，为期5天的上海第三次集中土拍正式落幕。

本次土拍，上海27幅地块共计揽金469.92亿元，其中9幅地块有溢价，18幅地块底价成交，整体溢价率为2.9%。

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相比前两次，上海第三次集中供地竞拍虽然成交金额最少，但这27幅地块全部位于中外环，起价更低，且热门地块争抢异常激烈，甚至有两幅地块有效申请人超过6人，采用招挂复合方式出让。

最终，民航华漕地块被大华集团19.48亿元、溢价8.33%拿下，也算弥补了其在大本营宝山顾村地块败北的遗憾；另外一幅招拍挂的青浦朱家角地块则被同润拿下，溢价率7.99%。

房企方面表现来看，招商蛇口成最大赢家，其拿下的浦东高行地块，不仅以45.29亿元成为第三批土拍总价地王，9.39%的溢价率也是本次最高。

此外，招商象屿海鸿投资联合体、招商南山联合体在青浦大虹桥、嘉定南翔也各有进账，合计来看，招商与联合体共豪掷106亿在上海揽下3幅优质宅地，占总成交额的23%！

在今年年初，招商还以56.66亿元摘得虹口嘉兴路街道地块。据凤凰网房产上海站统计，招商蛇口今年已经6度在上海落子，累计拿地金额超248亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，本轮土拍招商参与多幅土地竞争，并且也拿到了地块。最近2年招商扩张的速度比较快，央企的地位和实力体现出来。

金茂联合体拿下横沔老街地块，首次涉足文旅项目；建发参与了多块土地的竞拍，最终只拿到了一块，不过顾村是建发在上海的“龙兴”之地；安徽交控旗下安联公司“虎口夺食”，首次来上海开发住宅项目，就在青浦拿下两幅纯宅地，此前，安联公司在上海有上海东方金融广场、上海安联大厦两个商办资产项目。

相比以往的热闹，本次临港6幅地块全部底价成交，并且国企央企托底现象明显，上海金桥接收了自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元三幅相邻地块，，与中建二局的玖里书香做邻居。港城开发拿下滴水湖核心区这副复杂的综合用地，大名城、临港城投各自在临港蓝湾进账一地。

上海集中供地中首次出现的双定双限房地块——崇明区长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区G9CM-0901单元08-03地块限价商品住房项目也不出所料地交由本地国企运营，上海城投以底价2.128亿元拿下此地，成交楼板价2010.05元/㎡。

一个有趣的现象，上海第三次集中供地中有港资身影闪现。除了拿到洞泾地块的香港兴业，在青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块的拍卖中，还出现了香港置地（重庆怡置房地产开发有限公司）和香港裕华（上海西郊庄园企业（集团）有限公司）的身影。业内人士表示，港资企业的现金流比较好，但也相对谨慎，参与上海土拍应是认可现下属于拿地窗口期。

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纵向对比，从第一批集中供地的热火朝天，到第二批“临时撤地”，再到第三批全部成交，1/3地块出现溢价，可以说上海土地市场已经“稳住阵脚”；与此同时，上海通过前后一致的“房地联动价”控住了未来的房价，而频频出现“高溢价”的大虹桥，未来不出意外将出现多个“高分”项目。

横向对比，长三角区域内，南京、苏州、合肥都相继完成了第三批集中供地，房企拿地热情进一步降低。其中，南京46宗地中底价成交35块，流拍1块；苏州25宗地全部成交，底价出让的有23块；而合肥仅仅出让了8宗地，没有流拍。政策方面，杭州南京都不同程度的在供地政策上有所调整，上海堪称模范，通过“一次报价”和“房地联动价”等机制，不仅稳住了房价，也留给了开发商一定的利润空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对上海第三次土拍分析认为，从此次土地市场的热度来看，总体上处于稳定的态势。其和华东市场其他城市如合肥、南京类似，至少土地市场表现上没有过激和炒作的现象。即便是出现了一些溢价的现象，总体上溢价率也是可控的。但另外一个角度看，上海的土地市场热度要超过广州市场。广州市场当前拍地中也还是出现了流拍，上海市场至少没有流拍的现象。这和上海市场总体稳健、市场预期总体看好等有关。

此次拍地过程中，类似招商蛇口等企业的拿地力度明显较强，充分体现了当前央企国企拿地的积极性。另外也需要看到，即便是央企国企拿地，也会采取联合竞拍的方式。所以从这个角度看，当前外部金融环境略紧的情况下，房企拿地依然还是有保守和谨慎的心态。类似谨慎在当前也是必要的，积极拿地但不冒进、采取科学的方式拿地，值得行业的关注和学习。

类似建发在上海的拿地，此次的溢价率是很低的，而且比该企业在此前上海拿地的溢价率等都明显要低。所以类似企业拿地方面看，盈利方面相对可以保证。对比来看，近期南京杭州等地明确了对限价政策的放松，而上海类似政策还没表态。从这个角度看，盈利空间有潜在改善的可能，但并不绝对。但从项目开发的角度看，上海市场要比杭州市场更稳定，客观上对于房企的项目开发和稳健操盘有更好的保障。