上市8年后，这家物企营收首次超百亿

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百亿收入，一直是物企大佬江湖地位的体现，是除在管规模外最让市场关心的业绩指标之一。

如在碧桂园服务喊出5年营收千亿的Flag后，吃瓜群众才意识到，如若实现，比地产的还大的生意还真不是噱头。

而李长江刚立下目标后，2020年物管圈便涌现出4家百亿物企，且之后每一年都会有新成员加入。

比如，仅计算上市物企，2020年百亿物企是碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活；2021年新增了保利物业、招商积余和万物云。

而2022年，则是刚刚交卷出场的中海物业。由于华润万象生活和世茂服务也可能即将晋级，但还未发布年报，今天我们就先说说中海物业。

3月23日，在大部分物企还在核对答案涂答题卡的时候，中海物业装不下去了，在中午饭点交卷出场。

勿爷整理主要业绩数据如下

如上图显示

营收126.89亿，较去年同期增速34.4%；毛利20.2亿，同比增速23.1%；

净利润12.8亿，较去年增长29.4%。毛利率和净利率分别是15.9%、10.1%。

和已经发布业绩的物企相比，中海物业营收仅次于招商积余，但营收增速最高。

不得不说，国家队就是牛叉，目前发布业绩的9家物企中，国家队占了6家。而这6家中，除了金融街物业净利润负增长外，剩余物企都很长脸。

可能有老铁要说，中海物业虽然稳定但增速变慢了不少。但正如此前分析招商积余年报业绩时，勿爷就说过，当前背景下，要自行车并不是个好主意。

倒是盈利能力值得探讨一下。

众所周知，此前几年物企盈利水平高企，主要得益于关联方输出和大规模并购，但在消化并购标的后，加之疫情等因素，盈利指标大都出现下降现象。

比如碧桂园服务、雅生活都没能逃出这个魔咒。而2022年业绩，就连国家队属性的中海物业盈利水平也出现连降趋势

近5年毛利率4连降，近三年净利率两连降。

要知道，中海物业上市以来鲜有并购，主要靠外拓扩展规模，被外界称之为“不收购主义”。直到去年以7610万收购广州利合物业100%股权，才算有所进账。可这并不算大规模并购，对中海物业的盈利能力影响有限。

所以，中海物业业绩一直稳定增长，主要是靠关联方输出和自身外拓。关联方输出大家都懂，稳定输出且没有大额计提减值，但外拓又能贡献多少业绩呢？

2021年中海物业提出了一系列包括“内生外拓1:1”、“主要指标年复合增长率超过30%”等目标在内的十四五期间战略规划。根据业绩指标来看，战略目标并没能实现。

比如，截至2022年末，其在管面积增长23.2%至3.2亿平方米，其中约67.2%源于关联方，32.8%来自外拓。可见中海物业还是很依赖关联方。

那么问题来了，没有大规模并购，主要依赖关联方，外拓占比较低，中海物业盈利能力为何也会接连走低，是关联方不给力还是外拓标的成色不足？

要知道，关联方中海地产在地产圈可是有“利润之王”的美誉，而中海物业在盈利能力方面却处于行业低位，与其央企地位及地产爸爸利润之王的称号并不相符。

另外，中海物业对标的甄选一直比较苛刻，如其他物企收购的项目都是中海物业看过的，只不过没入法眼，所以勿爷推断其对外拓标的也一视同仁。

所以中海物业盈利能力接连走低，不怪关联方和外拓标的成色。在勿爷看来，盈利能力地下一直是国家队的顽疾。就中海物业本期业绩而言应该不外乎以下几点

01.销售成本增速高于营收增速。营收增速34.4%，但销售成本增速36.8%，一定程度上侵蚀了毛利。

02.包干制占比较高。2022年，中海物业实施包干制的管理项目收入占比96.8%，其毛利率10.6%，较2021年下降0.2个百分点。虽然薪酬制毛利率到了盈利天花板高达100%，但占比仅有3.2%，毛利较去年还下降了1.7%。

03.非业主增值服务毛利下滑。这一板块毛利率由2021年的17.9下降至2022年的16.4%。年报中解释，是因为人力和外拓成本上升。

04.短期借贷成本。对于账面有46.91个小目标的情况下，中海物业2022年产生了一笔7亿的借款，滋生了1400万的财务费用。这和招商积余类似。

05.金融资产计提减值增速114.7%。年报显示，2022年中海物金融资产减值5054万，较2021年2354万翻了一倍多，蚕食了净利润。

综上所述，中海物业在上市第9年，终于跨入了百亿物企。但盈利能力的顽疾并没有改善，反而连年走低。

虽然，中海物业和提倡”低毛利率“的万物云是同一阵营。但勿爷觉得，不管是碧桂园服务总裁追求的”物茅“，还是万物云Boss提倡的”“长坡薄雪，中海物业应该稳住才是，毕竟其盈利水平并不具有优势，再跌的话，估计少不了被摩擦的戏码。

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