物业管理行业研究周报房企出售物企将推升其“独立性”

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投资摘要

      每周一谈房企出售物企将推升其“独立性”

      旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份

      12 月12 日，旭辉控股发布公告称，拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份，约占已发行股本总额的23.26%，已正式邀请潜在投标人参与竞投。截至2022年中，公司实控人为林中、林峰及林伟先生，持有的股份数约占52.76%，其中Spectron 由旭辉控股间接全资持有，而旭辉控股实控人亦为林中、林峰及林伟先生。

      12 月15 日，控股股东Elite Force 同意出售其持有的旭辉永升服务9000 万股股份，约占已发行股本总额的5.15%，配售价为每股4.85 港元，共筹集4.37亿港元。出售旭辉永升服务，物业公司并非“弃子”，旭辉控股及Elite Force出售其持有的所有及部分旭辉永升服务股份后，林中、林峰及林伟先生仍为公司的重要股东，而第一大股东或将易主。

      截至2022 年中，旭辉永升服务在管的来自第三方开发的面积已达82.8%，远超其管理的来自关联方旭辉集团开发的面积。从业务收入来看，来自于第三方开发的物业管理收入占比达72.8%。目前，物业企业的健康发展其中之一为降低关联地产公司的业务占比，未来，独立化发展的物企收益确定性仍在。

      除旭辉永升服务外，金科服务、德服务、奥园健康及雅生活股权亦遭出售。

      我们认为，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产，更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。

      数据追踪（12 月12 日-12 月16 日）

      资金及交易追踪

      沪（深）股通A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年12 月16 日，持有865.58 万股，较上周上涨19.1%，持股市值1.42 亿元。

      港股通港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年12 月12 日至12 月16 日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅14.98 %。降幅最大的是卓越商企服务，降4.73%。持股比例最高为保利物业，为59.54%。持股数量最多为融创服务，为5.41 亿股。

      投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。

      风险提示房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。

来源[申港证券股份有限公司 曹旭特]   日期2022-12-19